Bilancio del 104° Forum immobiliare svizzero

Il moderatore John Davidson ha aperto l'evento e ha delineato una situazione paradossale: mentre i tassi di interesse sui mutui sono in tendenza al ribasso e persino i titoli di Stato a cinque anni rendono negativamente, molti attori del mercato immobiliare stanno vivendo una significativa tensione di finanziamento. "L'acquirente finale c'è, ma c'è un problema di finanziamento", ha dichiarato Davidson. Titoli come "Il mercato dei mutui sta affrontando una stretta creditizia?" illustrano l'attualità del problema.

Ridurre le grandi banche

Utilizzando i dati, ha mostrato che, sebbene la crescita dei mutui sia ancora positiva e pari a circa 2,4 %, è inferiore alla media di lungo periodo. Lo squilibrio si nota soprattutto nella distribuzione della crescita del credito: Mentre le grandi banche come UBS hanno ridotto il volume dei mutui dopo l'acquisizione del Credit Suisse, le banche cantonali, le banche Raiffeisen e le casse pensioni hanno registrato un aumento - ma a un livello basso.

Davidson ha sottolineato la posizione dominante delle banche nel mercato ipotecario svizzero, contrapponendola a quella del mercato statunitense, dove le banche gestiscono solo il 30 % circa dei mutui residenziali. Ciò solleva la questione se forme di finanziamento alternative, come i fondi di debito, acquisteranno importanza anche in Svizzera. Con queste premesse, ha passato il testimone ai relatori, che avrebbero dovuto fare luce sul problema dal punto di vista della regolamentazione bancaria, dei finanziatori alternativi e degli sviluppatori.

Basilea III come principale motore della contrazione del credito

Adrian Wenger, partner di VZ Vermögenszentrum, ha individuato tre ragioni principali per la situazione di tensione. Oltre alla fusione tra UBS e CS e all'aumento del buffer di capitale anticiclico da parte della BNS, il fattore decisivo è l'attuazione di Basilea III. La normativa, che entrerà in vigore il 1° gennaio 2025, rimodellerà radicalmente i requisiti di adeguatezza patrimoniale delle banche.

Wenger ha spiegato i nuovi e complessi fattori di ponderazione. Il cambiamento più significativo si riscontra nei finanziamenti edilizi per gli investimenti immobiliari: Mentre prima si applicava un fattore di ponderazione di 35 %, i prestiti con un rapporto prestito/valore superiore a 70 % devono ora essere sostenuti da un fattore di 150 %. Ciò praticamente quadruplica il capitale proprio che la banca deve depositare per questo tipo di finanziamento. "Questo ha naturalmente un impatto sul margine", ha sottolineato Wenger. Per ottenere il rendimento richiesto sul capitale proprio, i margini per i prestiti edilizi dovrebbero aumentare in modo massiccio.

Ha individuato come beneficiari di questo sviluppo i proprietari privati con un basso rapporto prestito/valore che costruiscono per uso personale. Per loro, il capitale proprio richiesto sta diminuendo, il che li rende un nuovo gruppo target molto conteso dalle banche. Per i costruttori, invece, l'offerta sta diventando più scarsa e più costosa. L'esperto conclude che le banche sono ancora in una fase di orientamento, che porterà a una restrizione dei prestiti nei prossimi anni, in particolare per i rapporti prestito/valore superiori a 60 %.

I fondi di debito come alternativa flessibile

Kevin Hinder, CEO di Property One, ha presentato i fondi di debito come possibile soluzione al vuoto di finanziamento che si è venuto a creare. Ha fatto luce sul mercato dei mutui subordinati, ancora piccolo ma in rapida crescita. Questi finanziatori alternativi non sono vincolati alle rigide regole di accessibilità o ai modelli di valutazione delle banche.

Secondo Hinder, i vantaggi per i mutuatari risiedono nella flessibilità e nella rapidità. I fondi di debito potrebbero finanziare progetti anche prima della concessione dei permessi di costruzione o senza un indice di locazione completo, consentendo agli sviluppatori di sfruttare le opportunità del mercato. Utilizzando esempi pratici, ha mostrato come i proprietari di portafoglio possono crescere grazie ai prestiti subordinati, gli sviluppatori possono colmare il divario fino a quando non ricevono un prestito per la costruzione (finanziamento ponte) o gli acquirenti possono assicurarsi un vantaggio nel processo di offerta ottenendo un impegno di finanziamento rapido.

Hinder ha sottolineato l'elevata domanda, alimentata anche da Basilea III. Con un tasso di insolvenza pari a zero, questa classe di attività rappresenta un'aggiunta interessante per gli investitori istituzionali, essendo garantita da immobili e con una bassa correlazione con altri asset.

La prospettiva pratica di uno sviluppatore

Stefan Gabriel, CEO di Fortimo, ha fornito un quadro della realtà dal punto di vista di un grande sviluppatore a conduzione familiare. Sebbene la sua azienda goda di una solida posizione finanziaria, con un rapporto di capitale proprio di 40 %, il cambiamento della situazione finanziaria è chiaramente visibile.

Ha confermato le sfide descritte da Wenger: I requisiti patrimoniali sono in aumento e ciò limita la liquidità. In particolare, il finanziamento di grandi volumi di progetti (50 milioni di franchi svizzeri o più) è diventato estremamente difficile, in quanto le banche rifuggono dai rischi di massa. Un altro punto critico è il massiccio aumento delle quote di prevendita per i condomini, richieste dalle banche prima di poter iniziare la costruzione. "Un requisito di 50 quote di vendita % prima dell'inizio della costruzione non è realistico", afferma Gabriel.

Ha inoltre osservato che le banche stanno sempre più spesso ponendo come condizione per la concessione di prestiti operazioni aggiuntive come quelle in valuta estera o i depositi a tempo determinato. Come strategia di sopravvivenza, ha citato la diversificazione tra numerosi partner bancari, compresi gli istituti esteri, e un'acquisizione molto disciplinata. Sebbene il finanziamento subordinato sia un'opzione, a causa dei costi elevati che comporta, è da evitare il più possibile e finora sono state utilizzate altre opzioni.

Normalizzazione dopo l'abbondanza

Nell'ultimo round, Zoltan Szelyes di Macro Real Estate ha relativizzato il termine "credit crunch". Ha parlato di una "normalizzazione" dopo anni di abbondanza di capitale, in cui i margini di 40 punti base erano comuni. "Non ho mai avuto margini così bassi all'estero", ha detto Szelyes. Il mercato è molto differenziato: il finanziamento di immobili residenziali occupati dai proprietari e di buoni investimenti nel settore residenziale è ancora possibile, anche se con margini più elevati, intorno agli 80 punti base. L'attuale stress di finanziamento si concentra sul settore commerciale e in particolare sugli sviluppi di progetti, come descritto dagli oratori precedenti.

Si è convenuto che la luce alla fine del tunnel non si è ancora intravista nella crisi del credito. Alcuni costruttori e mutuatari potrebbero trovarsi in difficoltà, e questo porterà a una riduzione dei prezzi quando la polvere secca sul lato del capitale si esaurirà? Altri colloqui a seguire.....