Rivista 81a Conferenza immobiliare svizzera: "Nuovi comportamenti degli utenti, nuove strategie immobiliari".

"La pandemia di Corona ha cambiato molte cose nella nostra vita quotidiana, e le conseguenze per l'industria immobiliare e le varie asset class sono talvolta enormi. Il moderatore Prof. Markus Schmidiger dell'Università di Scienze Applicate e Arti di Lucerna lo ha detto in poche parole all'inizio dell'ultimo Swiss Real Estate Talk, che si è tenuto per la prima volta online. Con le mutate condizioni di base basate su regolamenti di protezione imposti dal governo, misure igieniche e regolamenti di chiusura, le condizioni quadro per l'industria alberghiera e della ristorazione, per esempio, sono state capovolte. Ma anche i segmenti ufficio, vendita al dettaglio e residenziale hanno sentito gli effetti della pandemia in corso, ha continuato Schmidiger.

Mercato degli uffici in transizione

Per Jan Eckert, CEO di JLL Svizzera e primo oratore dell'evento, c'è "un continuum ibrido" nel mercato immobiliare degli uffici grazie a Corona. Da un lato, il processo decisionale per le transazioni e le locazioni è diventato molto più difficile a causa della difficoltà di prevedere ulteriori sviluppi economici. D'altra parte, il mercato immobiliare è eccezionalmente robusto alla luce dell'umore attuale e delle previsioni degli operatori di mercato: In un sondaggio avviato da JLL all'inizio del 2021, il 42% degli intervistati ha detto di aspettarsi più acquisizioni immobiliari nel corso di quest'anno. La maggioranza del 54% si aspetta almeno un volume di acquisti simile a quello del 2020. Solo il 4% degli operatori immobiliari prevede un volume di investimenti inferiore per l'acquisto di immobili. Anche l'altro lato della medaglia dà motivo di cauto ottimismo, secondo Eckert. Solo il 14% presume che ci saranno più vendite quest'anno. Il 61% si aspetta un livello simile a quello dell'anno scorso e il 24% si aspetta meno vendite di proprietà nel corso dell'anno.

La domanda di spazi per uffici, d'altra parte, presenta un quadro diverso. "Qui non si può ancora discernere alcun modello", ha riassunto Eckert. L'"impatto sulla domanda di spazio" c'è senza dubbio, ma ci sono segni che puntano in direzioni diverse. Per quanto riguarda gli sviluppi aziendali e del personale, varie tendenze si sovrappongono. Da un lato, la questione dell'home office avrà inevitabilmente un impatto sui tempi di presenza negli uffici aziendali, dall'altro, lo spazio dell'ufficio deve offrire molto più di una scrivania e una sedia secondo lo "stato dell'arte". Soprattutto, per attirare nuovi e giovani talenti, l'edificio aziendale deve diventare un centro di attrazione - con una grande varietà di aree per l'individualità e le riunioni di squadra, ma anche per lo sviluppo personale e lo scambio casuale (conoscenza e informazione) tra di loro. "Nell'insieme, questo significa una maggiore necessità di spazio", dice Eckert.

Mega argomento nel commercio al dettaglio: destinazioni ad uso misto

Marcel Stoffel del Consiglio svizzero dei luoghi di shopping e proprietario dell'agenzia di consulenza al dettaglio stoffelzurich è stato il secondo oratore a spiegare la situazione precaria del settore del commercio al dettaglio in molti luoghi. "Soprattutto i centri commerciali obsoleti e piuttosto noiosi devono ora trasformarsi in luoghi di mercato attraenti e interessanti", ha detto in modo un po' esagerato. In generale, lo spazio di vendita al dettaglio in questo segmento diminuirà. Ma il problema è: "Non possiamo dimezzare i centri commerciali. Le soluzioni potrebbero essere trovate sotto forma di usi alternativi. Stoffel comprende i settori dello sport, del fitness, dello yoga e del benessere, ma anche i fornitori di servizi medici o cosmetici. "Il mega-argomento qui è l'uso misto delle destinazioni.

D'altra parte, un certo grado di saturazione è stato raggiunto nella mescolanza dei centri con concetti di gastronomia, dice Stoffel. "L'attuale quota di circa l'otto-dieci per cento è probabilmente il limite massimo. Vede una maggiore domanda per le prime posizioni nei centri delle città, anche se prima o poi ci saranno alcune chiusure di negozi. Tuttavia, ci sono altri concetti, di solito più flessibili, pronti a riempire queste lacune. La sua tesi per il futuro del commercio al dettaglio: "Ci sono tre tendenze decisive: diversità, flessibilità e place making. La cosa più importante qui è il giusto posizionamento dei concetti di business e anche l'identità del marchio. Chi ha un profilo chiaro e si distingue chiaramente dalla concorrenza continuerà ad essere rilevante. Anche al cliente deve essere offerta un'esperienza. O come dice Stoffel in altre parole: "I prodotti sono intercambiabili, le emozioni no.

Nuovi requisiti per i futuri spazi abitativi

Anja Meyer, CEO della società immobiliare Smeyers, ha poi riferito sulla sua esperienza nella pratica del marketing nel segmento residenziale. "La domanda di spazio residenziale è ininterrotta. I criteri decisivi nello sviluppo e nel marketing immobiliare sono la vicinanza e la distanza. Questo è già venuto fuori con il tema della densificazione anni fa, ma ora è diventato ancora più accentuato con la pandemia", ha spiegato Meyer. Per quanto riguarda il tema della proprietà residenziale, la pressione sul mercato è aumentata negli ultimi sei o nove mesi, se si guarda alla domanda e all'offerta, ha detto. "Sul lato del mercato dell'affitto, il quarto trimestre del 2020 e l'attuale primo trimestre del 2021 hanno mostrato un fatturato molto più alto". In altre parole, molte più persone sono ora alla ricerca di nuove quattro mura adatte alle loro esigenze attuali rispetto a prima, ha detto Meyer. Ci sono maggiori richieste e nuove aspettative di spazio abitativo.

I fattori di privacy, il percorso e la distanza dal luogo di lavoro, ma anche il tipo di spazio pubblico sono diventati più importanti. Anche la disponibilità di spazio esterno utilizzabile è diventata più importante. Molti ora vogliono opportunità di coworking nel quartiere e anche semplicemente il caffè accanto e un mercato settimanale, se possibile, proprio sulla porta di casa. Anche il "fattore verde" gioca un ruolo importante, che si tratti di piccoli giardini, balconi o la possibilità di fare giardinaggio urbano nel quartiere. Anche questi argomenti e bisogni devono essere affrontati e serviti immediatamente dagli sviluppatori di progetti. In futuro, la pianificazione deve essere "molto più orientata all'utente", ha detto Meyer.

• Troverete una recensione dettagliata dell'evento nel prossimo numero di Schweizer Immobilienbrief e nel numero di maggio della rivista specializzata IMMOBILIEN Business.

• Presentazione Marcel Stoffel (Consiglio svizzero Community GmbH)
• Presentazione Anja Meyer (smeyers AG)
• Presentazione Jan Eckert (JLL)

Qui potete accedere alla registrazione dell'evento.