Swiss Prime Site aumenta leggermente il dividendo

Nell'esercizio 2025, Swiss Prime Site ha registrato un calo significativo dell'utile operativo, passato da 663,4 a 553,4 milioni di franchi svizzeri. Ciò è dovuto alla perdita dell'attività di vendita al dettaglio in seguito alla chiusura dei grandi magazzini Jelmoli. Depurato da questo effetto, l'utile operativo è aumentato di 2,6% a 537,0 milioni di franchi svizzeri. L'EBITDA rettificato per Jelmoli è aumentato di 3,4%.

FFO I costante, dividendo più alto

Grazie alla riduzione dei costi di finanziamento e delle imposte, l'utile totale del Gruppo, esclusi gli effetti di rivalutazione, le cessioni e le imposte differite, è aumentato di 1,3% rispetto all'anno precedente, raggiungendo 317,7 milioni di franchi. L'utile di cassa (FFO I) per azione è rimasto invariato a 4,22 franchi svizzeri per azione, ma è aumentato in considerazione del maggior numero di azioni a seguito dell'aumento di capitale, superando anche la previsione per il 2025 (4,10-4,15 franchi svizzeri). Questo risultato è stato determinato principalmente dai minori costi di finanziamento e dalle minori spese fiscali. Il dividendo aumenterà di 5 centesimi a 3,50 franchi per azione.

Crescita dei canoni di locazione per i nuovi contratti

SPS ha registrato un calo dei canoni di locazione di 1,4% a 456,8 milioni di franchi per il proprio portafoglio. «La riduzione delle entrate dovuta alla chiusura dell'attività di vendita al dettaglio di Jelmoli nel febbraio 2025 e alla relativa ristrutturazione, nonché le ulteriori ampie ristrutturazioni di grandi immobili - come Talacker e Fraumünsterpost a Zurigo - sono state quasi completamente compensate da entrate aggiuntive», scrive la direzione. Su base comparabile, è stato registrato un aumento di 2,0%. Secondo la società, i nuovi contratti di locazione e i rinnovi sono stati per lo più significativamente più alti degli affitti esistenti. Mentre l'indicizzazione ha contribuito per 0,4% alla crescita degli affitti simili, gli adeguamenti degli affitti hanno contribuito per 1,3% e le riduzioni dei posti vacanti per 0,3%. Importanti proroghe sono state concluse con EY all'Hardbrücke di Zurigo per altri dieci anni e con Globus nelle sedi di Ginevra (per dieci anni), Losanna (per otto anni) e Lucerna (per sette anni).

Come già riferito, nel corso dell'anno SPS ha effettuato importanti acquisizioni con fondi freschi provenienti da un aumento di capitale di 300 milioni di franchi svizzeri, compresa una leva finanziaria di 550 milioni di franchi svizzeri (per saperne di più). Per contro, sono stati venduti dieci immobili per 129,1 milioni di franchi. Il risultato è stato un utile di 6,5 milioni di franchi svizzeri.

Costi aggiuntivi a Jelmoli

I grandi magazzini Jelmoli, in fase di ristrutturazione dall'aprile dello scorso anno, sarebbero preaffittati al 50%. SPS stima attualmente in 210 milioni di franchi svizzeri i costi di investimento per la trasformazione in un immobile a uso ufficio. Tale importo è garantito da un contratto con l'appaltatore generale. Al momento della presentazione dei dati semestrali, era stato indicato ancora un importo di 150 milioni di franchi. Secondo Kucher, la nuova somma comprende i costi per la progettazione del tetto e per ulteriori migliorie - come l'atrio - e ampliamenti, ma anche i requisiti strutturali. Secondo Kucher, il ritorno sui costi è di 4%. «Se dovessimo aggiungere le perdite di Jelmoli, arriveremmo a 7 o 8%», ha detto Kucher alla conferenza con gli analisti e i media. A quanto pare, l'apertura è stata posticipata dall'inizio del 2028 alla metà dell'anno.

La gestione patrimoniale continua a crescere

Nell'ambito della gestione patrimoniale per conto terzi, SPS ha registrato un afflusso di nuovi fondi per un totale di 1,0 miliardi di franchi svizzeri nell'esercizio finanziario, portando il patrimonio in gestione a 14,3 miliardi di franchi svizzeri. Secondo Anastasius Tschopp, CEO della controllata Swiss Prime Site Solutions, la raccolta di denaro è stata pari a quella dei due anni precedenti messi insieme. L'utile operativo della divisione è aumentato di 18,1 miliardi di franchi svizzeri, raggiungendo 83,6 milioni di franchi svizzeri, in parte grazie al consolidamento per la prima volta nell'intero anno dell'acquisita Fundamenta.

Prospettive con un obiettivo di FFO più elevato

SPS prevede un FFO I compreso tra 4,25 e 4,30 franchi per azione per l'intero anno. I canoni di locazione degli immobili di proprietà della società dovrebbero crescere in modo significativo e il tasso di sfitto dovrebbe rimanere inferiore a 3,7%. SPS ha fissato un LTV massimo di 39%. Per la gestione degli asset si prevede una crescita organica dell'ordine di 1,0 miliardi di franchi all'anno.

Un nuovo arrivo in Bahnhofstrasse tra le acquisizioni

Dei quattro acquisti che SPS ha effettuato per il proprio portafoglio nell'esercizio, l'acquisto dell'immobile «Place des Alpes» a Ginevra e «Pfingstweidstrasse» (Borsa valori SIX) a Zurigo. Al momento dell'annuncio dell'acquisto, SPS non aveva ancora specificato l'indirizzo esatto di un'importante acquisizione a Prilly. L'indirizzo in questione è Route des Flumeaux 46/48, con locatari SAP e Ruag. È stata annunciata anche un'acquisizione di portafoglio nella Bahnhofstrasse di Zurigo: L'immobile al numero 69a è stato aggiunto al portafoglio attraverso un asset swap, mentre le relative cessioni, per un totale di 120 milioni di franchi svizzeri, saranno contabilizzate solo nel corso dell'anno. L'immobile di Zurigo con l'inquilino Rituals è stato inserito nella relazione semestrale del fondo Akara, gestito da SPS Solutions, con un valore di mercato di 147,57 milioni di franchi svizzeri (con costi di acquisizione di 171,1 milioni di franchi svizzeri). Alla domanda, Kucher ha dichiarato che il rendimento netto di acquisto era di circa 2,7%.

Nel 2025 sono state vendute le seguenti proprietà:

• Buchs (ZH), Mülibachstrasse 41 (34.69 m)
• Oftringen, Luzernerstrasse 54 (4.537 m)
• Oftringen, Spitalweidstrasse 1 (1.517 m)
• Winterthur, Untertor 24 (10,66 m)
• Aarau, Bahnhofstrasse 23 (14,37 m)
• Augst (BL), Rheinstrasse 54 (15.24 m)
• Brugg, Hauptstrasse 2 (11,92 m)
• Dietikon, Bahnhofplatz 11/Neumattstrasse 24 (10,23 m)
• Biel, Solothurnstrasse 122 (7,33 m)
• Romanel, Chemin du Marais 8 (12,42 m)
• Plan-les-Ouates, Chemin du Tourbillon 7 (598.000) (aw)