Bilancio del 107° Forum immobiliare svizzero

Il fatto che il cambiamento climatico sia in atto è indiscutibile, ma la gravità dei danni economici per i portafogli immobiliari dipende in larga misura dalle previsioni e dai modelli locali. In occasione del 107° Swiss Property Talk, organizzato da Galledia Fachmedien insieme alla Camera di valutazione SVIT, quattro esperti hanno fatto luce su come il settore debba prepararsi a un futuro più «caldo». Sotto la moderazione del Prof. Dr. Christian Kraft, è emerso chiaramente che oltre alla riduzione delle emissioni di CO₂ (mitigazione), l'adattamento agli impatti climatici inevitabili (adattamento) sta diventando un fattore di valore decisivo.

Modellazione del rischio globale e sorprese locali

Roger Baumann, COO e Head Product Development Global Real Estate di Zurich Insurance Group, ha illustrato la strategia di un gestore patrimoniale globale. Zurich segue un processo strutturato per garantire che i suoi 25 miliardi di dollari di asset in gestione siano resilienti al clima. I rischi vengono innanzitutto identificati e classificati a livello di portafoglio, prima di esaminare le misure da adottare per le proprietà particolarmente esposte. Interessante per il mercato svizzero: mentre la siccità e gli uragani dominano a livello globale, Zurich ha identificato il vento e la grandine come fonti crescenti di pericolo nel suo portafoglio nazionale, insieme alle inondazioni - un rischio che molti proprietari ancora sottovalutano.

Le ondate di calore come minaccia strisciante per il valore del mercato

Jacqueline Schweizer, Partner di Wüest Partner, ha presentato dati empirici sugli effetti sul mercato delle transazioni. Mentre i rischi naturali come le inondazioni o le valanghe stanno già causando riduzioni dei prezzi statisticamente significative, fino al 5% (molto di più nel caso degli smottamenti), un altro fenomeno si sta facendo notare: il caldo. Gli scenari climatici prevedono un drastico aumento delle notti tropicali per città come Zurigo - notti con temperature costantemente superiori ai 20 gradi. Questo fenomeno non è coperto dall'assicurazione obbligatoria sugli edifici, in quanto si tratta di un evento continuo e non improvviso. Schweizer ha avvertito: «Non saranno quelli che oggi hanno gli edifici migliori ad avere successo, ma quelli che hanno i dati, i modelli e gli strumenti decisionali per gestire attivamente questa incertezza». I costi di follow-up e la diminuzione dell'attrattiva per gli inquilini sono sempre più considerati nelle valutazioni.

Esempio pratico «Baarermatte»

David Guthörl, responsabile della sostenibilità del Gruppo Allreal, ha mostrato come si presenta concretamente l'adattamento nello sviluppo dei progetti. Utilizzando come esempio il progetto pionieristico «Baarermatte» a Baar, ha mostrato approcci visionari: Il sito è stato progettato in base a modelli climatici, gli alberi esistenti sono stati riposizionati in modo elaborato per garantire un'ombra immediata e gli edifici sono in parte collocati su supporti per consentire il flusso di aria fredda e il deflusso dell'acqua in caso di forti precipitazioni. Guthörl si è espresso a favore dell'integrazione delle simulazioni climatiche (vento, luce solare, isole di calore) nelle prime fasi di sviluppo del sito e dei concorsi. Solo così si possono evitare costosi errori di pianificazione e garantire la qualità dell'ambiente urbano.

Gli incagli e il ruolo dell'assicurazione

Jan Eckert, CEO di JLL Svizzera, ha chiuso il cerchio con la prospettiva del mercato dei capitali. Ha individuato tre livelli di impatto: il livello di transazione, il livello di portafoglio e l'assicurabilità. Quest'ultima, in particolare, è fonte di preoccupazione: in alcuni mercati i premi stanno già aumentando in modo massiccio o la copertura viene rifiutata. Un edificio non più assicurabile diventa illiquido, un classico «stranded asset». A ciò si aggiunge la pressione normativa esercitata dalla tassonomia dell'UE e dagli standard di rendicontazione come l'IFRS S2, che richiedono trasparenza sui rischi climatici.

Conclusione: agire nonostante l'incertezza

Nella discussione conclusiva, i relatori hanno convenuto che la Svizzera è privilegiata grazie alle assicurazioni edilizie solidali e alle buone infrastrutture. A Zurigo, ad esempio, il tunnel di scarico della Sihl riduce il rischio di inondazioni. Tuttavia, i proprietari non dovrebbero dormire sugli allori. Anche la situazione dei dati nel portafoglio è particolarmente importante. «La raccolta e l'accumulo di informazioni è fondamentale per riconoscere i rischi e poter adottare tempestivamente delle contromisure», ha sintetizzato il moderatore Christian Kraft.