{"id":60888,"date":"2024-10-01T08:00:04","date_gmt":"2024-10-01T06:00:04","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=60888"},"modified":"2024-10-08T14:50:03","modified_gmt":"2024-10-08T12:50:03","slug":"rueckblick-100-schweizer-immobiliengespraech","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/fr\/allgemein\/2024-10-01\/rueckblick-100-schweizer-immobiliengespraech\/","title":{"rendered":"R\u00e9trospective des 100e Entretiens suisses de l'immobilier"},"content":{"rendered":"<figure id=\"attachment_60905\" aria-describedby=\"caption-attachment-60905\" style=\"width: 1200px\" class=\"wp-caption alignnone\"><a href=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0621-scaled.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-full wp-image-60905\" src=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0621-scaled.jpg\" alt=\"\" width=\"1200\" height=\"800\" srcset=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0621-scaled.jpg 1200w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0621-300x200.jpg 300w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0621-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0621-768x512.jpg 768w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0621-1536x1024.jpg 1536w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0621-2048x1365.jpg 2048w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0621-18x12.jpg 18w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0621-375x250.jpg 375w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0621-525x350.jpg 525w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0621-1000x667.jpg 1000w\" sizes=\"auto, (max-width: 1200px) 100vw, 1200px\" \/><\/a><figcaption id=\"caption-attachment-60905\" class=\"wp-caption-text\">Le panel de discussion du 100e d\u00e9bat sur l'immobilier au Volkshaus de Zurich (photo :<br \/>\u00a9\ufe0f Patric Spahni)<\/figcaption><\/figure>\n<p>L'immobilier n'a pas n\u00e9cessairement la r\u00e9putation d'\u00eatre une \"science de la fus\u00e9e\", mais il y a des th\u00e8mes exigeants. La question de l'\u00e9valuation, par exemple, a d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 abord\u00e9e il y a un an, lors d'un \"d\u00e9bat sur l'immobilier\". Le complexe \"\u00e9valuation\" \u00e9tait pr\u00e9destin\u00e9 \u00e0 une nouvelle \u00e9dition, et si celle-ci s'est av\u00e9r\u00e9e intellectuellement stimulante, c'est gr\u00e2ce \u00e0 la grande qualit\u00e9 du panel anim\u00e9 par John Davidson. Elle a d'ailleurs \u00e9t\u00e9 assez divertissante. L'orateur de cl\u00f4ture Andreas Loepfe et les th\u00e8ses qu'il avait apport\u00e9es n'y sont pas pour rien. Il a pr\u00e9sent\u00e9 la pratique de l'\u00e9valuation comme le jouet de forces sup\u00e9rieures, comme la victime de \"narratives\", ce qui a d'ailleurs permis \u00e0 Loepfe de pr\u00e9senter lui-m\u00eame une narrative r\u00e9ussie. Son point de vue sur le ph\u00e9nom\u00e8ne de l'\"\u00e9valuation\" n'\u00e9tait qu'une perspective parmi d'autres offertes par la soir\u00e9e. Les trois points de vue \u00e9taient tout aussi fascinants et justifi\u00e9s - bien qu'ils n'auraient pas pu \u00eatre beaucoup plus diff\u00e9rents.<\/p>\n<p><iframe loading=\"lazy\" title=\"Immobilien Business Event 100\u00e8me rencontre immobili\u00e8re 24.09.2024\" src=\"https:\/\/player.vimeo.com\/video\/1012864240?h=698cc5ff38&amp;dnt=1&amp;app_id=122963\" width=\"768\" height=\"432\" frameborder=\"0\" allow=\"autoplay; fullscreen; picture-in-picture; clipboard-write\"><\/iframe><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3>Le pur 'Mark to Model' - un mythe<\/h3>\n<p>Il y avait d'une part la perspective de l'objectivit\u00e9 - prise par l'acteur le plus proche du sujet : l'\u00e9valuateur lui-m\u00eame. C'est \u00e0 nouveau Daniel Macht, Head Valuation &amp; Advisory chez JLL Suisse, qui a repr\u00e9sent\u00e9 la profession sur le podium. Une fois de plus, il a d\u00fb la d\u00e9fendre contre le reproche que les \u00e9valuations sont tout simplement trop \u00e9lev\u00e9es. Mais les rendements des immeubles d'habitation et des bureaux \u00e0 Zurich ou \u00e0 Gen\u00e8ve, qui sont effectivement les plus bas en comparaison europ\u00e9enne, apparaissent sous un autre jour lorsqu'on les compare aux placements sans risque. Comme l'a montr\u00e9 Macht, les primes de risque \u00e0 Gen\u00e8ve et Zurich comptent parmi les plus \u00e9lev\u00e9es de la comparaison, elles sont m\u00eame en t\u00eate pour l'immobilier r\u00e9sidentiel. Sa conclusion : la Suisse est correctement \u00e9valu\u00e9e. Le fait que la pratique d'\u00e9valuation dans notre pays suive trop l'approche \"Mark to Model\", c'est-\u00e0-dire qu'elle soit trop \u00e9loign\u00e9e du march\u00e9, est consid\u00e9r\u00e9 par Macht comme un \"mythe\". Il est vrai qu'en Suisse, l'\u00e9valuation est g\u00e9n\u00e9ralement bas\u00e9e sur un mod\u00e8le - mais selon Macht, cela ne signifie pas que des donn\u00e9es concr\u00e8tes ne sont pas prises en compte, \u00e0 commencer par les co\u00fbts d'exploitation et les loyers du march\u00e9, ainsi que les rendements d'achat de transactions comparables. Les param\u00e8tres d'entr\u00e9e non observables ne jouent un r\u00f4le que lorsqu'il n'y a pas d'\u00e9volution observable du march\u00e9. Or, la situation a fortement \u00e9volu\u00e9 depuis le dernier \"entretien immobilier\" sur ce th\u00e8me. Le march\u00e9 de l'investissement a red\u00e9marr\u00e9 et l'envie d'investir s'est r\u00e9veill\u00e9e chez de nombreux acteurs. Des donn\u00e9es issues de deals en chair et en os sont disponibles, comme l'assure Macht. L'\u00e9valuateur a montr\u00e9 que les \u00e9valuations sont syst\u00e9matiques et ne sont pas soumises \u00e0 l'arbitraire en examinant les diff\u00e9rents types de biens immobiliers. Selon lui, les valeurs n'ont pas \u00e9volu\u00e9 de la m\u00eame mani\u00e8re depuis la mi-2022 pour l'ensemble du march\u00e9. Alors que les immeubles de bureaux haut de gamme ont pris de la valeur depuis lors, les immeubles n\u00e9cessitant des travaux d'entretien, par exemple, ont connu une \u00e9volution inverse. Cela indique que des raisons objectives poussent \u00e0 l'\u00e9valuation.<\/p>\n<figure id=\"attachment_60906\" aria-describedby=\"caption-attachment-60906\" style=\"width: 1400px\" class=\"wp-caption alignnone\"><a href=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0375-scaled.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-full wp-image-60906\" src=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0375-scaled.jpg\" alt=\"\" width=\"1400\" height=\"933\" srcset=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0375-scaled.jpg 1200w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0375-300x200.jpg 300w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0375-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0375-768x512.jpg 768w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0375-1536x1024.jpg 1536w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0375-2048x1365.jpg 2048w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0375-18x12.jpg 18w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0375-375x250.jpg 375w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0375-525x350.jpg 525w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0375-1000x667.jpg 1000w\" sizes=\"auto, (max-width: 1400px) 100vw, 1400px\" \/><\/a><figcaption id=\"caption-attachment-60906\" class=\"wp-caption-text\">Daniel Macht (photo :<br \/>\u00a9\ufe0f Patric Spahni)<\/figcaption><\/figure>\n<h3>L'emballage compte aussi<\/h3>\n<p>Stephan L\u00fcthi adopte un point de vue l\u00e9g\u00e8rement diff\u00e9rent sur la question. La perspective du Head Real Estate Asset Management de la Banque cantonale de Zurich pourrait \u00eatre qualifi\u00e9e de pragmatique, la question du sens se situant finalement plut\u00f4t \u00e0 l'arri\u00e8re-plan pour l'investisseur. Pour L\u00fcthi, ce qui compte, c'est que la valeur de march\u00e9 est n\u00e9cessaire, c'est un instantan\u00e9 pr\u00e9cieux. Sans \u00e9valuation, il n'est pas possible de calculer une VNI ou un agio - toutes choses qui sont n\u00e9cessaires. Mais pour L\u00fcthi, la fair value n'est pas une grandeur qui aurait un sens en soi. Au lieu de la valeur en soi, il n'y a que la valeur pour quelqu'un, et cette valeur se pr\u00e9sente diff\u00e9remment pour chaque investisseur. Pour l'un, un centre commercial abandonn\u00e9 peut \u00eatre sans valeur, mais pas pour l'autre, qui sait comment revitaliser ce genre de choses. Fair value versus investment value - c'est un point si important qu'il faut s'en souvenir. Parmi les aspects qui ont une influence sur les valeurs, L\u00fcthis a \u00e9galement cit\u00e9 cette fois la forme du v\u00e9hicule concern\u00e9. La valeur d'un seul et m\u00eame sous-jacent peut \u00e9voluer de mani\u00e8re tr\u00e8s diff\u00e9rente au fil des ans, selon qu'il a le conditionnement \"soci\u00e9t\u00e9 anonyme immobili\u00e8re\" ou \"fondation de placement\". Il s'agit l\u00e0 aussi d'une r\u00e9flexion passionnante sur ce que peut \u00eatre - et ce que ne peut pas \u00eatre - une \u00e9valuation.<\/p>\n<figure id=\"attachment_60907\" aria-describedby=\"caption-attachment-60907\" style=\"width: 1200px\" class=\"wp-caption alignnone\"><a href=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0252-scaled.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-full wp-image-60907\" src=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0252-scaled.jpg\" alt=\"\" width=\"1200\" height=\"800\" srcset=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0252-scaled.jpg 1200w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0252-300x200.jpg 300w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0252-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0252-768x512.jpg 768w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0252-1536x1024.jpg 1536w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0252-2048x1365.jpg 2048w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0252-18x12.jpg 18w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0252-375x250.jpg 375w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0252-525x350.jpg 525w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0252-1000x667.jpg 1000w\" sizes=\"auto, (max-width: 1200px) 100vw, 1200px\" \/><\/a><figcaption id=\"caption-attachment-60907\" class=\"wp-caption-text\">Stephan L\u00fcthi (photo :<br \/>\u00a9\ufe0f Patric Spahni)<\/figcaption><\/figure>\n<h3>Les r\u00e9cits rendent l'immobilier cher<\/h3>\n<p>Puis le rideau s'est lev\u00e9 sur l'orateur final, Andreas Loepfe, qui s'est fait l'avocat du diable avec plaisir. Point de d\u00e9part de son argumentation : les priv\u00e9s font actuellement la pluie et le beau temps sur le march\u00e9. Il s'agissait d'ailleurs d'une observation que Macht avait d\u00e9j\u00e0 exprim\u00e9e auparavant et qu'il a pu \u00e9tayer de mani\u00e8re impressionnante avec des donn\u00e9es de son employeur JLL (m\u00eame si la d\u00e9finition de \"particuliers fortun\u00e9s\" ne correspondait pas tout \u00e0 fait en termes de volume de placement). Loepfe a interpr\u00e9t\u00e9 l'app\u00e9tit des particuliers fortun\u00e9s pour les investissements immobiliers directs comme une r\u00e9action au fait que les institutionnels leur proposent de faibles rendements. Ceux-ci seraient \u00e0 leur tour dus \u00e0 un certain instinct gr\u00e9gaire, d\u00e9clench\u00e9 et peut-\u00eatre m\u00eame dirig\u00e9 par des r\u00e9cits puissants - et c'est l\u00e0 que les \u00e9valuateurs entrent en jeu. Selon Loepfe, les \u00e9valuateurs performants anticipent les r\u00e9cits de leurs clients institutionnels. C'est pourquoi ils sont pour ainsi dire pris dans une boucle de reproduction r\u00e9ciproque avec ces derniers. En fin de compte, cette boucle implique \u00e9galement le march\u00e9, car celui-ci regarde les \u00e9valuations, de sorte que, selon les termes de Loepfe, \"les \u00e9valuations reproduisent leurs valeurs\". Loepfe a qualifi\u00e9 de narratifs qui poussent les prix les th\u00e8mes de r\u00e9gulation tels que l'ESG, dont l'\u00e9toile semble d'ailleurs \u00eatre en train de d\u00e9cliner aux Etats-Unis, ainsi que l'id\u00e9e de la \"valeur refuge\" et le mantra des situations centrales. On peut peut-\u00eatre trouver la perspective de Loepfe sur les choses h\u00e9r\u00e9tique, mais il prend en tout cas les choses d'une hauteur de vue assez \u00e9lev\u00e9e. Les normes d'\u00e9valuation telles que les IFRS sont peut-\u00eatre un peu trop sophistiqu\u00e9es pour que les \u00e9valuateurs soient consid\u00e9r\u00e9s comme des ex\u00e9cutants consentants. Et un investisseur comme L\u00fcthi donne l'impression de ne pas \u00eatre seulement \u00e0 la merci des r\u00e9cits et des th\u00e8mes r\u00e9glementaires, mais aussi d'en jouer et d'enregistrer avec pr\u00e9cision les opportunit\u00e9s qui se pr\u00e9sentent en dehors des sentiers battus. Mais c'est une source d'inspiration lorsque les pr\u00e9tendues certitudes sont remises en question par de bons arguments, et il est parfois permis de simplifier. Le fait que Loepfe se soit vu attribuer une place marginale dans le panel de discussion en guise de punition par l'animateur John Davidson, qui \u00e9tait en pleine forme - \"tu polarises\", a-t-il dit - \u00e9tait bien s\u00fbr une plaisanterie.<\/p>\n<figure id=\"attachment_60909\" aria-describedby=\"caption-attachment-60909\" style=\"width: 1200px\" class=\"wp-caption alignnone\"><a href=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0494-scaled.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-full wp-image-60909\" src=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0494-scaled.jpg\" alt=\"\" width=\"1200\" height=\"800\" srcset=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0494-scaled.jpg 1200w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0494-300x200.jpg 300w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0494-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0494-768x512.jpg 768w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0494-1536x1024.jpg 1536w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0494-2048x1365.jpg 2048w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0494-18x12.jpg 18w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0494-375x250.jpg 375w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0494-525x350.jpg 525w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0494-1000x667.jpg 1000w\" sizes=\"auto, (max-width: 1200px) 100vw, 1200px\" \/><\/a><figcaption id=\"caption-attachment-60909\" class=\"wp-caption-text\">Andreas Loepfe (photo : \u00a9\ufe0f Patric Spahni)<\/figcaption><\/figure>\n<p>L'\u00e9dition anniversaire des \"Entretiens immobiliers\" s'est d'ailleurs d\u00e9roul\u00e9e cette fois-ci en cl\u00f4ture du SVIT Valuation Congress au Volkshaus de Zurich. L'offre des \u00e9valuateurs du SVIT \u00e9tait un beau geste, et elle montre l'importance que ce format a d\u00e9sormais dans la branche. Il y avait des g\u00e2teaux, un tirage au sort, et des salutations bien s\u00fbr, mais surtout, la manifestation a montr\u00e9 par elle-m\u00eame pourquoi elle a tant de succ\u00e8s : ce sont toujours les contenus qui sont au centre.<\/p>\n<div id='gallery-1' class='gallery galleryid-60888 gallery-columns-3 gallery-size-thumbnail'><figure class='gallery-item'>\n\t\t\t<div class='gallery-icon landscape'>\n\t\t\t\t<a href='https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/fr\/100-immobiliengespraech-6\/'><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"150\" height=\"150\" src=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0371-150x150.jpg\" class=\"attachment-thumbnail size-thumbnail\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0371-150x150.jpg 150w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0371-250x250.jpg 250w\" sizes=\"auto, (max-width: 150px) 100vw, 150px\" \/><\/a>\n\t\t\t<\/div><\/figure><figure class='gallery-item'>\n\t\t\t<div class='gallery-icon landscape'>\n\t\t\t\t<a href='https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/fr\/100-immobiliengespraech-7\/'><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"150\" height=\"150\" src=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0418-150x150.jpg\" class=\"attachment-thumbnail size-thumbnail\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0418-150x150.jpg 150w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0418-250x250.jpg 250w\" sizes=\"auto, (max-width: 150px) 100vw, 150px\" \/><\/a>\n\t\t\t<\/div><\/figure><figure class='gallery-item'>\n\t\t\t<div class='gallery-icon landscape'>\n\t\t\t\t<a href='https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/fr\/100-immobiliengespraech-8\/'><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"150\" height=\"150\" 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