{"id":56299,"date":"2024-03-07T11:44:29","date_gmt":"2024-03-07T10:44:29","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=56299"},"modified":"2024-08-21T08:09:55","modified_gmt":"2024-08-21T06:09:55","slug":"rueckblick-96-schweizer-immobiliengespraech","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/fr\/allgemein\/2024-03-07\/rueckblick-96-schweizer-immobiliengespraech\/","title":{"rendered":"R\u00e9trospective 96e Rencontre suisse de l'immobilier"},"content":{"rendered":"

\"hohe<\/a><\/p>\n

Sous le titre \"Taux d'int\u00e9r\u00eat \u00e9lev\u00e9s, co\u00fbts \u00e9lev\u00e9s\", les \"Entretiens suisses de l'immobilier\" ont cette fois port\u00e9 sur la r\u00e9novation. Contrairement aux nouvelles constructions, la transformation de l'existant semble actuellement florissante. C'est ce que montrent les chiffres avec lesquels l'animateur Christian Kraft de la Haute \u00e9cole de Lucerne a ouvert la table ronde sur l'immobilier : pour les projets de r\u00e9novation, le nombre de demandes de permis de construire n'a cess\u00e9 d'augmenter ces derni\u00e8res ann\u00e9es, il est aujourd'hui de 43% sup\u00e9rieur \u00e0 ce qu'il \u00e9tait il y a dix ans. Calcul\u00e9 sur le parc immobilier existant, le taux de r\u00e9novation s'\u00e9l\u00e8ve d\u00e9j\u00e0 \u00e0 1,7%, ce qui est consid\u00e9rable. Mais ces chiffres ne signifient pas forc\u00e9ment que tout se passe id\u00e9alement dans le domaine de la r\u00e9novation. Le professeur Kraft le souligne : Le montant moyen des travaux a sensiblement baiss\u00e9, des mesures plus petites sont prises. Il n'est pas exclu que l'intense activit\u00e9 d'assainissement soit en partie due \u00e0 l'activisme et \u00e0 la pression r\u00e9glementaire. Il existe \u00e9galement un maquis quasi inextricable de subventions.<\/p>\n

La durabilit\u00e9 comme service<\/h3>\n

De nombreux propri\u00e9taires immobiliers sont d\u00e9pass\u00e9s lorsqu'il s'agit de planifier des r\u00e9novations \u00e9nerg\u00e9tiques. C'est l\u00e0 qu'intervient le premier expos\u00e9 de la soir\u00e9e. Clemens H\u00f6gger, responsable du traitement du march\u00e9 chez Energie 360\u00b0, a pr\u00e9sent\u00e9 des aides. La durabilit\u00e9 en tant que service - c'est ainsi que l'on pourrait r\u00e9sumer ce que son employeur, l'ancienne soci\u00e9t\u00e9 Gasversorgung Z\u00fcrich, propose au secteur immobilier. La filiale de la ville veut aider les propri\u00e9taires immobiliers \u00e0 passer \u00e0 une \u00e9nergie sans \u00e9missions et propose des paquets \"sans souci\" dans toute la Suisse. H\u00f6gger cite l'exemple de deux immeubles d'habitation \u00e0 Olten, o\u00f9 son entreprise a pris en charge non seulement la planification et la r\u00e9alisation d'un assainissement \u00e9nerg\u00e9tique, mais aussi les risques. Mais surtout, Energie 360\u00b0 propose \u00e9galement des solutions pour des sites entiers et en r\u00e9seau - mot-cl\u00e9 : le chauffage \u00e0 distance, qui doit remplacer en grande partie l'infrastructure de gaz naturel de Zurich. L'avantage du syst\u00e8me pour le propri\u00e9taire du b\u00e2timent est \u00e9vident : la chaleur provient de l'ext\u00e9rieur, il n'y a pratiquement pas besoin de place pour la technique dans la maison. L'option de recourir au financement en tant que service est \u00e9galement int\u00e9ressante pour les propri\u00e9taires immobiliers. Par exemple dans le cadre d'un mod\u00e8le de contracting : le prestataire de services s'occupe de tout, \u00e0 commencer par la planification, et le propri\u00e9taire du bien immobilier ach\u00e8te simplement l'\u00e9nergie pr\u00eate \u00e0 l'emploi et sans \u00e9missions. Le prix de base permet d'actualiser tous les co\u00fbts de construction et d'exploitation de l'infrastructure \u00e9nerg\u00e9tique sur la dur\u00e9e, y compris la prime de risque, les int\u00e9r\u00eats et l'amortissement. M\u00eame les investissements de remplacement pour les composants d\u00e9faillants sont couverts.<\/p>\n

M. H\u00f6gger pr\u00e9conise de ne pas consid\u00e9rer l'assainissement comme un simple co\u00fbt. Il s'agit d'un investissement qui, comme tout autre investissement, doit rapporter quelque chose. Dans la bouche d'une entreprise qui se pr\u00e9sente comme un investisseur en mati\u00e8re de durabilit\u00e9 et qui doit elle-m\u00eame assumer des risques, cela ne ressemble pas \u00e0 un simple discours du dimanche. Et avec une autre th\u00e8se, H\u00f6gger a tent\u00e9 d'encourager les propri\u00e9taires immobiliers : La plus-value de la durabilit\u00e9 est mesurable sur un bien immobilier, a-t-il dit, et ce dans le cadre de l'\u00e9valuation de la valeur selon le mod\u00e8le h\u00e9donique.<\/p>\n

Substance, pas \u00e9tiquette<\/h3>\n

L'orateur suivant est donc arriv\u00e9 \u00e0 point nomm\u00e9. Roman Ballmer, le CEO adjoint du sp\u00e9cialiste des donn\u00e9es Iazi AG, y dirige le secteur de l'\u00e9valuation h\u00e9donique. La question de savoir si la durabilit\u00e9 d'un bien immobilier peut \u00eatre mesur\u00e9e \u00e9tait donc entre de bonnes mains avec lui. Et il a imm\u00e9diatement dissip\u00e9 un malentendu \u00e9vident. Contrairement \u00e0 ce que beaucoup pensent, la durabilit\u00e9 n'est pas un aspect qui doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9 s\u00e9par\u00e9ment. Au contraire, elle a toujours \u00e9t\u00e9 int\u00e9gr\u00e9e dans l'\u00e9valuation immobili\u00e8re, et ce depuis le d\u00e9but du mod\u00e8le h\u00e9donique. Si l'on y cherche la durabilit\u00e9, on la trouve \u00e0 divers endroits, par exemple dans le facteur de la micro-situation. Si la proximit\u00e9 d'un bien immobilier avec l'aire de jeux la plus proche est prise en compte dans l'\u00e9valuation, l'aspect \"social\" de la formule \"ESG\" l'est \u00e9galement, selon Ballmer. Il en va de m\u00eame pour la durabilit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique du bien immobilier : celle-ci est d\u00e9j\u00e0 prise en compte dans le calcul de la valeur en fonction de l'\u00e9tat de r\u00e9novation et de l'\u00e2ge. Selon Ballmer, la durabilit\u00e9 d'un bien immobilier est donc \u00e9troitement li\u00e9e \u00e0 sa valeur, mais pas comme beaucoup l'imaginent. Et surtout, ce n'est pas vraiment le label Minergie qui est en cause. Selon Ballmer, l'effet statistique de la certification est tout juste de 1 \u00e0 2 %. Il l'explique ainsi : l'am\u00e9lioration de l'efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique est l'\u0153uvre d'une bonne substance du b\u00e2timent, et non d'un label. Et comme les normes pour les b\u00e2timents augmentent en g\u00e9n\u00e9ral, l'effet du label tend \u00e0 s'estomper. La prochaine conclusion de Ballmer est \u00e9galement int\u00e9ressante : l'effet de valeur de l'\u00e9tat du b\u00e2timent a diminu\u00e9 ces derni\u00e8res ann\u00e9es. En d'autres termes, les acheteurs ont accord\u00e9 moins d'importance \u00e0 l'aspect de la durabilit\u00e9 en 2023 qu'en 2015. Cela s'explique par l'urgence des placements, les investisseurs cherchent des rendements, et le retard pris dans la r\u00e9novation des immeubles a perdu de son effet dissuasif. Les donn\u00e9es de Ballmer montrent m\u00eame que les objets plut\u00f4t mal r\u00e9nov\u00e9s ont \u00e9t\u00e9 plus surpay\u00e9s que les autres biens immobiliers.<\/p>\n

Une confirmation pour ceux qui refusent l'assainissement ? Ce n'est pas ainsi que Ballmer voulait que l'on comprenne ce regard dans le r\u00e9troviseur. Les acheteurs se sont peut-\u00eatre montr\u00e9s indolores ces derniers temps lorsqu'il s'agit d'une efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique non optimale, mais il n'est pas du tout garanti qu'il en soit toujours ainsi. Le rapport entre l'offre et la demande peut changer. Et la mise \u00e0 jour \u00e9nerg\u00e9tique sert \u00e9galement \u00e0 pr\u00e9server la valeur et le confort de l'habitat, ce qui permet d'augmenter les loyers et de r\u00e9duire les co\u00fbts. Mais pour Ballmer, l'aspect le plus important est celui-ci : Qui sait ce que la politique a encore dans son carquois en mati\u00e8re de r\u00e9glementation ? Y aura-t-il peut-\u00eatre une taxe sur le CO2<\/sub>-p\u00e9nalit\u00e9 ? Il y a beaucoup de grandes inconnues - et comme chacun sait, la vie punit volontiers celui qui ne prend pas de pr\u00e9cautions. Ce qui nous am\u00e8ne d\u00e9j\u00e0 \u00e0 la prochaine conf\u00e9rence. En effet, ce th\u00e8me y a de nouveau \u00e9t\u00e9 abord\u00e9.<\/p>\n

Gamechanger du c\u00f4t\u00e9 du financement<\/h3>\n

Bernd Geisenberger, responsable de la client\u00e8le commerciale \u00e0 la Banque Migros, a cl\u00f4tur\u00e9 les expos\u00e9s. Il a tent\u00e9 de donner un aper\u00e7u de l'int\u00e9rieur de la \"bo\u00eete noire qu'est la banque\". Ce fut tr\u00e8s int\u00e9ressant, car il se passe actuellement beaucoup de choses en coulisses dans le monde bancaire. Tout le monde devrait avoir remarqu\u00e9 le tournant des taux d'int\u00e9r\u00eat, et les signes avant-coureurs de B\u00e2le 3 se font d\u00e9j\u00e0 sentir, bien que les nouvelles prescriptions en mati\u00e8re de fonds propres n'entrent en vigueur que l'ann\u00e9e prochaine. Mais il y a encore une autre \u00e9volution qui pourrait \u00eatre lourde de cons\u00e9quences : la \"comptabilit\u00e9 carbone\" pour les banques arrive. Le r\u00e9gulateur veut obliger les instituts \u00e0 tenir compte des \u00e9missions lors de l'octroi de cr\u00e9dits. La prise en compte de ces derni\u00e8res selon le \"scope 3\" permettra de r\u00e9duire les \u00e9missions de CO2<\/sub>-L'empreinte carbone de chaque bien immobilier financ\u00e9 est devenue une donn\u00e9e importante pour la banque. \"C'est un gamechanger, et c'est ce que veut le r\u00e9gulateur\", a d\u00e9clar\u00e9 Geisenberger. La bonne nouvelle pour le secteur immobilier est tout au plus que le processus n'en est qu'\u00e0 ses d\u00e9buts et que de nombreuses questions restent pour l'instant sans r\u00e9ponse. Mais le banquier met en garde contre la tentation de jouer la montre. T\u00f4t ou tard, les nouvelles r\u00e8gles concerneront \u00e9galement le parc immobilier. Dans ces conditions, les biens immobiliers non durables pourraient devoir payer un suppl\u00e9ment - si tant est qu'il soit encore opportun pour la banque de les financer.<\/p>\n

La mise en \u0153uvre de B\u00e2le 3 le montre d\u00e9j\u00e0 : La ressource de financement se rar\u00e9fie, et le logement \u00e0 usage propre - privil\u00e9gi\u00e9 par le r\u00e9gulateur - est clairement avantag\u00e9. \"Le financement de l'immobilier de rendement est donc en concurrence avec le financement de l'habitat \u00e0 usage personnel\", explique Geisenberger, \"les financements devront peut-\u00eatre se soumettre \u00e0 une due diligence en mati\u00e8re de durabilit\u00e9\". Cela pourrait placer les banques, dont on sait qu'elles accordent beaucoup d'importance \u00e0 la fiabilit\u00e9 des relations avec leurs clients, face \u00e0 des d\u00e9cisions difficiles. Il est d'ores et d\u00e9j\u00e0 \u00e9vident que les banques doivent se frayer un chemin individuel sur ce nouveau terrain. \"Ne vous \u00e9tonnez pas si, dans les mois \u00e0 venir, vous constatez de plus grandes diff\u00e9rences de taux d'int\u00e9r\u00eat entre les banques\", d\u00e9clare Geisenberger. Selon lui, l'\u00e9poque des conditions similaires que l'on a connue ces derni\u00e8res ann\u00e9es est r\u00e9volue, les offres s'\u00e9largissent. \"L'offre sera tout aussi large lorsqu'il s'agira plus tard du th\u00e8me de la durabilit\u00e9\". La pression d'adaptation est encore limit\u00e9e. Le rench\u00e9rissement imm\u00e9diat des cr\u00e9dits d\u00fb \u00e0 B\u00e2le 3 pourrait \u00eatre compens\u00e9 par une baisse des taux d'int\u00e9r\u00eat, pense Geisenberger. Mais il serait bien avis\u00e9 de se pr\u00e9parer \u00e0 de tout nouveaux sc\u00e9narios. Son conseil : \"M\u00eame si vous n'\u00e9tiez pas motiv\u00e9 pour aborder le th\u00e8me de la durabilit\u00e9 - rien que dans une perspective financi\u00e8re, cela aurait du sens\". (aw)<\/em><\/p>\n

Impressions<\/h3>\n