{"id":53550,"date":"2023-09-26T17:32:44","date_gmt":"2023-09-26T15:32:44","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=53550"},"modified":"2023-10-11T11:01:04","modified_gmt":"2023-10-11T09:01:04","slug":"rueckblick-94-schweizer-immobiliengespraech","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/fr\/allgemein\/2023-09-26\/rueckblick-94-schweizer-immobiliengespraech\/","title":{"rendered":"R\u00e9trospective 94e Rencontre suisse de l'immobilier"},"content":{"rendered":"

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Chaque \u00e9valuateur r\u00e9pondra individuellement \u00e0 la question de savoir s'il a le plus beau m\u00e9tier du secteur immobilier. En tout cas, il a pu exercer son m\u00e9tier pendant de nombreuses ann\u00e9es loin des projecteurs. Mais maintenant qu'il n'y a plus que des hauts, tout le monde s'int\u00e9resse soudain \u00e0 son m\u00e9tier. Tout \u00e0 coup, l'\u00e9valuateur est assailli de tr\u00e8s grandes questions. Est-ce que ce qu'il calcule est la \"v\u00e9rit\u00e9\" ? Si la \"r\u00e9alit\u00e9\" est bien \"repr\u00e9sent\u00e9e\" dans ses chiffres ? De telles formulations ont souvent \u00e9t\u00e9 prononc\u00e9es l'autre jour, lors du dernier d\u00e9bat de la s\u00e9rie \"Schweizer Immobiliengespr\u00e4che\". Si la discussion a \u00e9t\u00e9 anim\u00e9e, c'est aussi gr\u00e2ce \u00e0 l'animateur John Davidson de la Haute \u00e9cole de Lucerne. Celui-ci a fait une d\u00e9claration limpide : on soup\u00e7onne une \"d\u00e9connexion\" entre la pratique d'\u00e9valuation et le march\u00e9. Bien que les taux d'int\u00e9r\u00eat aient augment\u00e9 de 200 points de base et qu'il y ait eu un effondrement des transactions, les valeurs sont encore relativement stables dans les livres. Le march\u00e9 ne sait-il pas mieux depuis longtemps ? Les cours des v\u00e9hicules d'investissement immobilier cot\u00e9s viennent de conna\u00eetre leur pire ann\u00e9e depuis la crise des ann\u00e9es 1990.<\/p>\n

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Le premier orateur que Davidson a invit\u00e9 sur le podium \u00e9tait Stefan Kloess. Le fondateur et directeur g\u00e9n\u00e9ral de Kloess Real Estate dispose lui-m\u00eame d'une expertise en mati\u00e8re d'\u00e9valuation et a \u00e9num\u00e9r\u00e9 toute une s\u00e9rie de doutes fondamentaux concernant le syst\u00e8me d'\u00e9valuation. Il l'a fait volontairement de mani\u00e8re un peu provocante, par exemple lorsqu'il s'est \u00e9tonn\u00e9 que la dur\u00e9e de conservation d'un yaourt dans le r\u00e9frig\u00e9rateur soit parfois sup\u00e9rieure aux \u00e9valuations. Et il a expliqu\u00e9 de mani\u00e8re convaincante que les doutes sur l'exactitude des m\u00e9thodes d'\u00e9valuation sont justifi\u00e9s. Il n'est pas rare, selon Kloess, que deux r\u00e9sultats concernant le m\u00eame bien immobilier diff\u00e8rent de 20 %. Selon Kloess, il est probl\u00e9matique de pr\u00e9tendre \u00e0 l'exactitude lorsque certains leviers ont des effets \u00e9normes. Il s'agit bien s\u00fbr en premier lieu du taux d'actualisation. Comme l'a montr\u00e9 Kloess en se r\u00e9f\u00e9rant \u00e0 une \u00e9tude de Fahrl\u00e4nder Partner, il peut \u00eatre responsable de jusqu'\u00e0 80 % de la variation de valeur. Et l'augmentation du taux d'actualisation, qui atteint tout juste 2 % en moyenne pour les tr\u00e8s bons immeubles d'habitation, semble mod\u00e9r\u00e9e - en tout cas si l'on consid\u00e8re la violence du changement de taux intervenu entre-temps.<\/p>\n

Kloess a \u00e9mis des doutes similaires quant aux facteurs qui compensent l'effet du taux d'actualisation plus \u00e9lev\u00e9 dans de nombreux calculs, par exemple l'augmentation des attentes des locataires en raison de l'adaptation du taux de r\u00e9f\u00e9rence. Kloess a exprim\u00e9 le soup\u00e7on que cet effet se r\u00e9percute plus positivement sur les valeurs dans la phase actuelle qu'il ne l'a fait en cas de baisse des taux. Toutefois, la capacit\u00e9 de paiement de ceux qui devraient un jour r\u00e9ellement payer les loyers plus \u00e9lev\u00e9s sur le papier serait limit\u00e9e.<\/p>\n

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Ce n'\u00e9tait pas la t\u00e2che la plus gratifiante que de monter sur sc\u00e8ne en tant qu'\u00e9valuateur apr\u00e8s cette pr\u00e9sentation. Daniel Macht, Head Valuation & Advisory Switzerland chez JLL, l'a n\u00e9anmoins fait, et nous l'en remercions. Il a su profiter de l'occasion pour \u00e9veiller la compr\u00e9hension pour la situation dans laquelle l'\u00e9valuateur se trouve aujourd'hui. Les donn\u00e9es de JLL, qui est aussi l'un des plus grands gestionnaires de transactions en Suisse, ont montr\u00e9 que le nombre d'offres d'achat non contraignantes dans le cadre de proc\u00e9dures d'appel d'offres a diminu\u00e9 de 50 pour cent au cours des dix-huit derniers mois, et m\u00eame davantage dans certains segments ; pour les projets de d\u00e9veloppement, par exemple, 88 pour cent d'acteurs en moins participent aujourd'hui. Seule la liquidit\u00e9 des immeubles d'habitation situ\u00e9s dans les zones A est vraiment solide. Le regard de Macht sur la structure des offres \u00e9tait encore plus int\u00e9ressant. Pour \u00e9valuer le march\u00e9, ce n'est pas seulement le prix d'achat qui est d\u00e9cisif. Pour l'\u00e9valuateur, la question de savoir ce qui le sous-tend est encore plus int\u00e9ressante. C'est important parce que l'offre la plus \u00e9lev\u00e9e ne peut pas \u00eatre le prix du march\u00e9, car en cas de revente imm\u00e9diate, l'acheteur le plus dispos\u00e9 \u00e0 payer dispara\u00eetrait - car il est maintenant le vendeur. Le prix du march\u00e9 se situe donc dans la zone qui englobe \u00e9galement la deuxi\u00e8me offre. Et c'est l\u00e0 que l'on voit que cette zone s'est massivement \u00e9tendue pendant la crise. Les offres n'ont pas seulement diminu\u00e9, elles sont aussi moins rapproch\u00e9es. Macht a cit\u00e9 un exemple extr\u00eame qui s'est effectivement d\u00e9roul\u00e9 ainsi : Une transaction avec deux offres, l'une \u00e0 50 millions, l'autre \u00e0 35. Les \u00e9valuateurs n'ont pas la t\u00e2che facile dans cette phase de march\u00e9 - alors que le march\u00e9 lui-m\u00eame ne semble pas savoir o\u00f9 il se trouve.<\/p>\n

M. Macht a rejet\u00e9 l'impression de leviers d'action globaux en donnant des exemples de calcul qui montrent \u00e0 quel point l'effet des diff\u00e9rents leviers d\u00e9pend des conditions individuelles de l'immeuble. Pour un immeuble d'habitation avec un fort potentiel de croissance des loyers, le taux d'actualisation plus \u00e9lev\u00e9 peut \u00eatre presque enti\u00e8rement compens\u00e9. D'un autre c\u00f4t\u00e9, le taux d'actualisation plus \u00e9lev\u00e9 se r\u00e9percute beaucoup plus fortement sur un immeuble prime qui r\u00e9agit de mani\u00e8re beaucoup plus sensible en raison du yield extr\u00eamement bas - d'autant plus que dans de tels cas, il existe rarement un potentiel de croissance des loyers. Il n'y a pas d'int\u00e9r\u00eat \u00e0 maintenir les valeurs \u00e9lev\u00e9es. \"En tant qu'\u00e9valuateurs, nous ne faisons pas le march\u00e9\", assure Macht. Il ne faut pas oublier que le march\u00e9 pr\u00e9sente une certaine inertie. Cela serait \u00e9galement li\u00e9 \u00e0 la Suisse et aux acteurs qui y dominent, tr\u00e8s soucieux de s\u00e9curit\u00e9. Ce sont des conditions qui ne sont pas comparables \u00e0 l'\u00e9tranger.<\/p>\n

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Macht a ainsi fourni le mot-cl\u00e9 pour l'orateur suivant. Il s'agissait de Sven Schaltegger qui, en tant que Head Multi-Manager Real Estate chez Credit Suisse Asset Management, a une vue d'ensemble sur ce qui se passe en dehors de la Suisse. Pour r\u00e9sumer ses propos en quelques mots, il a d\u00e9clar\u00e9 : \"Je suis tr\u00e8s satisfait de la situation : A l'\u00e9tranger, \"la hausse des taux d'int\u00e9r\u00eat la plus forte et la plus rapide que le monde ait jamais connue\" a eu des cons\u00e9quences un peu plus marqu\u00e9es. L'expos\u00e9 de Schaltegger a ainsi men\u00e9 au c\u0153ur d'un d\u00e9bat qui fait rage depuis que le syst\u00e8me d'\u00e9valuation anglo-saxon a commenc\u00e9 \u00e0 s'internationaliser. En effet, la dynamique plus forte \u00e0 l'\u00e9tranger n'est pas seulement due au fait que la hausse des taux d'int\u00e9r\u00eat et l'inflation y ont \u00e9t\u00e9 en partie nettement plus marqu\u00e9es. Elle est \u00e9galement li\u00e9e au fait qu'aux Etats-Unis, par exemple, les \u00e9valuations r\u00e9agissent plus rapidement aux changements macro\u00e9conomiques.<\/p>\n

Il existe deux philosophies assez oppos\u00e9es sur ce que les \u00e9valuations doivent faire. La premi\u00e8re, anglo-saxonne, que Schaltegger a appel\u00e9e \"Mark to Market\", vise \u00e0 refl\u00e9ter le prix auquel un bien immobilier peut \u00eatre vendu. Et l'autre - \"Mark to Model\" - s'efforce de repr\u00e9senter la valeur \u00e0 long terme. C'est la conception de l'\u00e9valuation qui pr\u00e9vaut surtout en Allemagne et en Suisse. Pour les deux approches, il est indispensable de disposer de preuves issues de transactions concr\u00e8tes, ce qui, comme on l'a vu, fait d\u00e9faut dans la situation actuelle du march\u00e9. Mais alors que la m\u00e9thode \"mark to market\" fait parfois appel \u00e0 un simple sentiment, ce qui conduit \u00e0 des r\u00e9sultats plus volatils, la m\u00e9thode \"mark to model\" \u00e9vite de fortes fluctuations de valeur, ce qui peut donner lieu \u00e0 des commentaires d\u00e9sagr\u00e9ables en cas de d\u00e9connexion avec le sentiment du march\u00e9.<\/p>\n

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Quelles que soient les divergences et les conflits potentiels qui se sont d\u00e9velopp\u00e9s jusque-l\u00e0, l'orateur final a r\u00e9ussi \u00e0 faire une sorte de synth\u00e8se, qui \u00e9tait m\u00eame conciliante par endroits. Stefan L\u00fcthi, Head Asset Management Z\u00fcrcher Kantonalbank, a cit\u00e9 de bonnes raisons pour lesquelles un bashing des \u00e9valuateurs serait d\u00e9plac\u00e9. \"En tant qu'institutionnels, nous devons publier la fair value, c'est ce que voulait le r\u00e9gulateur\", dit-il. Il qualifie la fair value calcul\u00e9e de \"pr\u00e9cieux instantan\u00e9\". Il identifie clairement les d\u00e9fis de la m\u00e9thode DCF - l'anticipation se fait en effet sur la base de donn\u00e9es du pass\u00e9, et bien plus de la moiti\u00e9 du r\u00e9sultat d\u00e9pend d'hypoth\u00e8ses sur la deuxi\u00e8me moiti\u00e9 de la p\u00e9riode mod\u00e9lis\u00e9e - surtout sur les cash-flows attendus. Et pourtant, \"nous devons nous y attendre, et nous pouvons le faire\". L\u00fcthi demande toutefois que le taux d'actualisation tienne compte de tous les facteurs de valeur qui joueront un r\u00f4le pr\u00e9visible. Le th\u00e8me ESG doit par exemple \u00eatre pris en compte, et l'\"impact investing\" - une strat\u00e9gie qui veut aller au-del\u00e0 du respect des obligations r\u00e9glementaires et qui veut - du moins aussi - augmenter l'utilit\u00e9 sociale - pourrait \u00e9galement \u00eatre pris en compte. Le \"logement bon march\u00e9\" pourrait-il ainsi devenir \u00e0 l'avenir un moteur de valeur mesurable\", a demand\u00e9 L\u00fcthi. Et il avait encore une id\u00e9e passionnante dans ses bagages : les risques de r\u00e9gulation devraient \u00e9galement \u00eatre repr\u00e9sent\u00e9s dans des jeux de calcul. Cela pourrait signifier que les villes dont les gouvernements sont enclins \u00e0 r\u00e9glementer re\u00e7oivent un malus d'escompte pour les logements, et que la p\u00e9riph\u00e9rie pourrait donc pour la premi\u00e8re fois b\u00e9n\u00e9ficier d'avantages dans l'\u00e9valuation.<\/p>\n

Mais une autre id\u00e9e \u00e9tait au c\u0153ur des r\u00e9flexions de L\u00fcthi : m\u00eame si la fair value remplit son objectif, elle n'est pas le dernier mot pour l'investisseur. Il devrait se laisser guider par une autre valeur, la \"valeur d'investissement\". Un exemple frappant illustre ce que l'on entend par l\u00e0 : si un investisseur donn\u00e9 a une perspective de regroupement et donc une chance de r\u00e9aliser un nouveau projet de construction, un terrain peut prendre une valeur plus \u00e9lev\u00e9e pour lui que pour un acheteur qui ne veut \"que\" acqu\u00e9rir le bien immobilier existant. De m\u00eame, la valeur d'un bien immobilier d\u00e9pend du savoir-faire sp\u00e9cifique de l'investisseur - tout le monde ne sait pas faire des h\u00f4tels ou du \"Brown Field\" - ainsi que de la strat\u00e9gie produit et de la structure du capital. \"Si ma valeur d'investissement est inf\u00e9rieure \u00e0 la valeur de march\u00e9 : je devrais alors vendre, si elle est sup\u00e9rieure, alors acheter\". Cela signifie que, pour des raisons de principe, il n'y a pas de v\u00e9rit\u00e9 objective dans la juste valeur. Si un investisseur offre deux fois moins qu'un autre, il serait faux de dire qu'il se trompe.<\/p>\n

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Pour prolonger la r\u00e9flexion passionnante de cette soir\u00e9e, on pourrait se demander si la notion de valeur pour l'investisseur est plus fondamentale que celle de valeur de march\u00e9 ? L'id\u00e9e qu'il y a une valeur objective dans l'immobilier - comme les prot\u00e9ines dans le yaourt - est-elle finalement absurde ? Peut-\u00eatre faut-il toujours y ajouter celui pour qui l'objet doit avoir une valeur ? Et le regard sur la pratique des \u00e9valuateurs ne devient-il pas plus conciliant si l'on se rappelle que la concentration sur le moment est in\u00e9vitablement li\u00e9e \u00e0 une exigence tr\u00e8s limit\u00e9e ? - C'est ce qui est ressorti \u00e0 plusieurs reprises chez Kloess. En tout cas, quelqu'un qui prend plaisir \u00e0 des r\u00e9flexions fondamentales en a eu pour son argent ce soir-l\u00e0. Et il pourrait se dire qu'il est dommage que de telles discussions ne semblent \u00eatre men\u00e9es qu'en p\u00e9riode de r\u00e9cession. (aw)<\/p>\n

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