{"id":47125,"date":"2023-05-25T13:21:53","date_gmt":"2023-05-25T11:21:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=47125"},"modified":"2023-10-11T10:56:00","modified_gmt":"2023-10-11T08:56:00","slug":"rueckblick-92-schweizer-immobiliengespraech","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/fr\/allgemein\/2023-05-25\/rueckblick-92-schweizer-immobiliengespraech\/","title":{"rendered":"R\u00e9trospective des 92e Entretiens suisses de l'immobilier"},"content":{"rendered":"

\"Sustainable<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n

La clart\u00e9 pour un mot \u00e0 la mode <\/strong>
\nL'expression \"Impact Investments\" n'est pas tout \u00e0 fait nouvelle, mais elle est sur toutes les l\u00e8vres et, comme tous les mots \u00e0 la mode, elle risque de prendre la connotation d'une phrase de marketing. Ce serait regrettable, surtout dans le secteur immobilier. Il n'y a gu\u00e8re de secteur \u00e9conomique o\u00f9 l'effet causal de l'action de l'entreprise sur l'environnement et la soci\u00e9t\u00e9 soit aussi clair que dans le secteur du b\u00e2timent. C'est ce qu'a soulign\u00e9 le mod\u00e9rateur Christian Kraft. Le scientifique de la Haute \u00e9cole de Lucerne a commenc\u00e9 par clarifier la terminologie en donnant une d\u00e9finition pertinente tir\u00e9e de la litt\u00e9rature sp\u00e9cialis\u00e9e. Selon lui, un \"impact investment\" est plus qu'un investissement durable et doit remplir trois crit\u00e8res : L'intention d'avoir un impact \u00e9cosocial positif, un retour sur investissement positif et un effet mesurable de l'impact sur l'\u00e9conomie r\u00e9elle.<\/p>\n

\"Sustainable<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n

\"O\u00f9 en suis-je ?\"<\/strong>
\nLe dernier des trois points cit\u00e9s est souvent pass\u00e9 sous silence, alors qu'il peut \u00eatre d\u00e9cisif pour la partie. Sans information et sans donn\u00e9es, les choses se compliquent, comme l'a clairement expliqu\u00e9 Stefan Fahrl\u00e4nder lors du premier expos\u00e9 de la soir\u00e9e. Le fondateur de l'entreprise de donn\u00e9es et d'analyses immobili\u00e8res Fahrl\u00e4nder Partner a d\u00e9fendu la th\u00e8se suivante : il ne s'agit pas seulement de d\u00e9terminer le succ\u00e8s de l'impact avec des donn\u00e9es, mais aussi de le rendre possible en premier lieu. \"Pour pouvoir contr\u00f4ler l'impact\", a d\u00e9clar\u00e9 Fahrl\u00e4nder, \"je dois d'abord savoir o\u00f9 j'en suis\". C'est l\u00e0 qu'intervient l'association REMMS, dont il \u00e9tait question dans son expos\u00e9. REMMS est un projet communautaire d'utilit\u00e9 publique, initi\u00e9 par Fahrl\u00e4nder et soutenu entre-temps par plus de 70 entreprises. Il doit aider les investisseurs \u00e0 d\u00e9terminer leur propre site en termes de durabilit\u00e9. Nombreux sont ceux qui ne disposent pas des donn\u00e9es n\u00e9cessaires \u00e0 l'\u00e9valuation de leurs propres immeubles, et la comparaison avec le march\u00e9 fait fondamentalement d\u00e9faut. Sur les deux millions de b\u00e2timents suisses, Fahrl\u00e4nder calcule qu'\u00e0 peine 60.000 sont certifi\u00e9s Minergie. Cent mille autres b\u00e2timents ont un certificat \u00e9nerg\u00e9tique selon le CECB, et 50 000 autres passent par les syst\u00e8mes de notation GRESB ou SSREI. La plupart des b\u00e2timents \u00e9chappent donc \u00e0 l'\u00e9valuation. REMMS veut rem\u00e9dier \u00e0 cette situation sans entrer en concurrence avec les formats de notation existants. L'id\u00e9e est la suivante : les utilisateurs apportent les informations qu'ils poss\u00e8dent et le syst\u00e8me doit aider \u00e0 compl\u00e9ter ou \u00e0 mod\u00e9liser celles qui manquent. L'\u00e9valuation, le benchmarking et le monitoring sont assist\u00e9s par des machines et donc peu co\u00fbteux ; l'output comprend, outre une notation de la macro-situation, de la micro-situation et de l'objet, des champs d'action, des mesures possibles. Le REMMS est donc un outil qui doit permettre d'\u00e9tayer les d\u00e9cisions par des informations. L'acteur doit bien s\u00fbr d\u00e9cider lui-m\u00eame des mesures \u00e0 prendre. L'analyste Fahrl\u00e4nder met toutefois en garde contre une focalisation trop unilat\u00e9rale : si l'on se concentre uniquement sur le th\u00e8me des \u00e9missions dans l'entreprise, cela peut conduire \u00e0 une mauvaise allocation des ressources. Il faut \u00e9galement tenir compte de l'\u00e9nergie grise utilis\u00e9e dans les nouvelles constructions.<\/p>\n

\"Sustainable<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n

\"Plus de bien au lieu de moins mal !\"<\/strong>
\nLes \u00e9missions g\u00e9n\u00e9r\u00e9es par la construction de b\u00e2timents ont \u00e9galement \u00e9t\u00e9 \u00e9voqu\u00e9es par l'orateur suivant. Marc Lyon, Head Real Estate Development Switzerland chez Implenia, est responsable de l'un des plus grands pipelines de d\u00e9veloppement en Suisse. Il a chiffr\u00e9 le levier carbone offert par l'\u00e9nergie grise \u00e0 trois fois ce qui est produit lors de l'exploitation. Le d\u00e9partement de Lyon a d\u00e9termin\u00e9, sur la base de ses propres projets, o\u00f9 se situent les plus grandes possibilit\u00e9s d'influer sur les \u00e9missions - tant au niveau de l'exploitation que de la construction. Dans les deux cas, le choix du site est en t\u00eate de liste. Mais les d\u00e9cisions de planification qui concernent la structure porteuse et la compacit\u00e9 de la construction jouent \u00e9galement un r\u00f4le important. En prenant l'exemple du projet de tour en bois \"Rocket\" de Winterthour, Lyon a montr\u00e9 comment les aspects li\u00e9s au CO\u00b2 peuvent d\u00e9terminer les processus de d\u00e9cision d\u00e8s les premi\u00e8res phases de planification. Quatre structures porteuses diff\u00e9rentes avec trois mat\u00e9riaux de construction diff\u00e9rents \u00e9taient au choix, et les implications pour les \u00e9missions ont \u00e9t\u00e9 calcul\u00e9es aussi pr\u00e9cis\u00e9ment que possible. La variante en bois composite choisie promettait une r\u00e9duction des \u00e9missions de 50% par rapport \u00e0 une construction conventionnelle en b\u00e9ton arm\u00e9, notamment gr\u00e2ce \u00e0 la pr\u00e9fabrication des \u00e9l\u00e9ments. Le th\u00e8me des \u00e9missions de construction ne joue pas seulement un r\u00f4le dans les nouvelles constructions, mais aussi dans les projets de r\u00e9novation. Marc Lyon l'a illustr\u00e9 avec le projet \"Rue du Valais\" \u00e0 Gen\u00e8ve, o\u00f9 un immeuble de bureaux, un \"stranded asset\", est transform\u00e9 en immeuble d'habitation. D\u00e8s l'acquisition, il a \u00e9t\u00e9 calcul\u00e9 qu'une r\u00e9novation centrale avec une nouvelle enveloppe thermique et des \u00e9tages suppl\u00e9mentaires permettrait d'\u00e9viter tout de m\u00eame 30% d'\u00e9missions par rapport \u00e0 une d\u00e9molition et une nouvelle construction. \u00c0 cela s'ajoutent des \u00e9conomies consid\u00e9rables au niveau de l'exploitation de 82% gr\u00e2ce \u00e0 la domotique.
\nCe sont des valeurs imposantes qui ne peuvent pas toujours \u00eatre atteintes. Mais Lyon place la barre tr\u00e8s haut : l'\"impact investment\" commence l\u00e0 o\u00f9 le \"mainstream\" s'arr\u00eate, dit-il. Il le formule ainsi : un investissement traditionnel devient tout au plus \"moins mauvais\" gr\u00e2ce au screening ou \u00e0 la mise en \u0153uvre ESG. Mais l'objectif doit \u00eatre \"plus bon\". Lyon peut quantifier la diff\u00e9rence : Tant qu'une strat\u00e9gie de d\u00e9carbonisation ne vise que le \"net z\u00e9ro\", le pire est tout au plus minimis\u00e9. On ne parle \u00e0 juste titre d'un impact positif que si l'immeuble produit plus d'\u00e9nergie qu'il n'en consomme. Et c'est ce qu'Implenia veut atteindre \u00e0 moyen terme avec ses d\u00e9veloppements. L'objectif de d\u00e9carbonisation tout au long de la cha\u00eene de cr\u00e9ation de valeur, c'est-\u00e0-dire en tenant compte des \u00e9missions des fournisseurs et des clients (\"scope 3\"), est fix\u00e9 \u00e0 2040 pour les projets de construction de logements neufs. A cette date, le z\u00e9ro net, le \"break-even\" en quelque sorte, devra \u00eatre atteint. Pour les \u00e9missions d'exploitation des nouveaux b\u00e2timents, cet objectif doit \u00eatre atteint d\u00e8s 2030.<\/p>\n

\"Sustainable<\/a><\/p>\n

Transparence, confiance, participation<\/strong>
\nL'\"impact\" vis\u00e9 n'est pas toujours aussi clairement chiffrable que pour le d\u00e9veloppeur Implenia, et il ne consiste pas toujours en une trajectoire de r\u00e9duction des \u00e9missions. C'est ce qu'a montr\u00e9 le dernier orateur de la soir\u00e9e. Daniel Kusio a mis l'accent sur un aspect qui n'est souvent trait\u00e9 que de mani\u00e8re marginale dans le d\u00e9bat sur l'immobilier, \u00e0 savoir l'aspect social. Il est directeur de la soci\u00e9t\u00e9 Impact Immobilien AG, fond\u00e9e il y a dix ans, \u00e0 une \u00e9poque o\u00f9 le th\u00e8me ESG n'\u00e9tait pas encore \u00e0 l'ordre du jour. L'entreprise investit - de mani\u00e8re peu glamour - dans des biens immobiliers qui offrent un espace de vie et de travail \u00e0 des personnes d\u00e9favoris\u00e9es. L'utilit\u00e9 sociale r\u00e9sulte ici de l'accessibilit\u00e9 financi\u00e8re, la maxime \u00e9tant \"Design to cost\". D\u00e8s le d\u00e9but de la planification, les possibilit\u00e9s financi\u00e8res de l'institution \u00e0 laquelle on loue sont au centre des pr\u00e9occupations. Cela n'est souvent possible que si les communes jouent le jeu. Kusio rapporte que ce sont toujours des accords avantageux sur les droits de construction qui rendent ses projets possibles - par exemple pour un h\u00f4tel de soins \u00e0 Sutz-Lattringen, ou pour un \u00e9tablissement de logements prot\u00e9g\u00e9s \u00e0 Aarau. Mais la condition pr\u00e9alable est la confiance des communes, le facteur transparence est essentiel. \"Impact d\u00e9voile le rendement aux institutions\", explique Kusio. \"Des mod\u00e8les transparents conduisent \u00e0 la confiance et \u00e0 l'\u00e9quit\u00e9\". La participation est un autre \u00e9l\u00e9ment, les futurs utilisateurs ne doivent pas avoir le sentiment que l'investisseur d\u00e9cide seul. \"Quel est le groupe d'ayants droit, qui y vit, quel est l'impact de l'immeuble ?\". C'est la consid\u00e9ration qui doit guider - et finalement, c'est aussi l'unit\u00e9 de mesure de l'\"impact\". \"Nous voulons nous \u00e9loigner de l'image des m\u00e9chants investisseurs et de l'industrie immobili\u00e8re, et de celle des bonnes coop\u00e9ratives\", a d\u00e9clar\u00e9 Kusio. Et ce n'est pas qu'il n'est pas possible d'obtenir un rendement par ce biais. La valeur de l'action a tout de m\u00eame augment\u00e9 de 60% depuis sa cr\u00e9ation. Kusio en est convaincu : des projets comme ceux de son entreprise s'int\u00e9greraient \u00e9galement dans les portefeuilles de nombreuses autres entreprises et y feraient bonne figure.<\/p>\n

\"Sustainable<\/a><\/p>\n

La pr\u00e9sentation de Kusio a \u00e9tay\u00e9 un point de vue qui a \u00e9galement \u00e9t\u00e9 exprim\u00e9 dans les autres pr\u00e9sentations : il n'y a pas une seule fa\u00e7on d'apporter une contribution positive avec l'immobilier. Kusio l'a soulign\u00e9 : Pour lui, en tant qu'investisseur d'impact, il n'y a parfois pas d'autre solution que d'acheter une maison difficile \u00e0 r\u00e9nover avec un chauffage au mazout. Cela ne diminue en rien l'importance de la d\u00e9carbonisation. Mais il est \u00e9galement clair que l'\"impact\" sur l'ensemble peut prendre de nombreuses formes.<\/p>\n

Le site\u00a093. entretien immobilier<\/a> aura lieu le 29 juin 2023 \u00e0 Sulgen.<\/p>\n