{"id":45092,"date":"2022-12-12T17:24:29","date_gmt":"2022-12-12T16:24:29","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=45092"},"modified":"2023-10-11T11:01:18","modified_gmt":"2023-10-11T09:01:18","slug":"rueckblick-89-schweizer-immobiliengespraech-rics-about-risks","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/fr\/allgemein\/2022-12-12\/rueckblick-89-schweizer-immobiliengespraech-rics-about-risks\/","title":{"rendered":"R\u00e9trospective 89e Rencontre suisse de l'immobilier - RICS about Risks"},"content":{"rendered":"

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Inflation, hausse des taux d'int\u00e9r\u00eat, menace d'un glissement vers la r\u00e9cession et incertitudes g\u00e9opolitiques : Avec leur th\u00e8me, qui fait allusion aux risques nettement accrus sur les march\u00e9s immobiliers suisses et internationaux au cours des derniers mois, les organisateurs des 89e Entretiens suisses de l'immobilier avaient mis dans le mille. Michael Tr\u00fcbestein FRICS, pr\u00e9sident de la RICS Suisse, a accueilli 260 invit\u00e9s \u00e0 l'h\u00f4tel Mariott \u00e0 Zurich.<\/p>\n

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\"L'\u00eele des bienheureux\"<\/strong>
\nTr\u00fcbestein a commenc\u00e9 la soir\u00e9e par une image : le secteur immobilier comme \"\u00eele des bienheureux\". En effet, jusqu'\u00e0 pr\u00e9sent, le secteur immobilier a b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 d'un environnement constamment positif : \"Les flux globaux de capitaux des march\u00e9s immobiliers mondiaux n'ont cess\u00e9 d'augmenter\".
\nMais les nuages s'amoncellent d\u00e9sormais sur l'\u00eele des bienheureux - nouvelles incertitudes g\u00e9opolitiques, remont\u00e9e des taux d'int\u00e9r\u00eat pour la premi\u00e8re fois, taux d'inflation plus \u00e9lev\u00e9s et restrictions politiques. Avec Marie Seiler, Head Third Party Real Estate Schweiz chez Swiss Life Asset Managers, Cornel Widmer, Global Head of Real Estate de Zurich Assurance, Ulrich Braun, Head of Business Development Credit Suisse Asset Management, ainsi que J\u00fcrg Syz, partenaire chez Asia Green Real Estate, quatre conf\u00e9renciers renomm\u00e9s ont donn\u00e9 un aper\u00e7u de la situation du march\u00e9 en Suisse, en Europe, aux Etats-Unis et en Asie, ont mis en lumi\u00e8re l'environnement actuel des transactions et ont montr\u00e9 o\u00f9 se trouvent les futures opportunit\u00e9s de march\u00e9 passionnantes.<\/p>\n

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Suisse : des fondamentaux solides<\/strong>
\n\"Le march\u00e9 immobilier suisse est une grande exception\", a commenc\u00e9 Marie Seiler MRICS de Swiss Life Asset Managers dans son expos\u00e9, avant de mettre en garde : \"Il faut malgr\u00e9 tout g\u00e9rer les risques \u00e0 tout moment et de mani\u00e8re intelligente\". Pour d\u00e9crire la situation actuelle, elle a cit\u00e9 les r\u00e9sultats d'une enqu\u00eate r\u00e9cente de PwC et ULI aupr\u00e8s de gestionnaires d'investissement paneurop\u00e9ens : selon cette enqu\u00eate, les investisseurs sont actuellement prudents sur le march\u00e9 des capitaux. Certes, il n'y a pas de retrait important de capitaux du secteur immobilier, mais la croissance est difficile cet automne. Le plus intelligent aujourd'hui est donc de \"ne pas bouger les pieds et d'attendre un meilleur sentiment sur le march\u00e9 des capitaux\". En ce qui concerne le march\u00e9 des capitaux, elle a annonc\u00e9 les pr\u00e9visions de Swiss Life Asset Managers en mati\u00e8re de taux d'int\u00e9r\u00eat. Selon celle-ci, les rendements sans risque devraient se stabiliser \u00e0 1,6 pour cent au-del\u00e0 de 2024. \"Dans ce contexte, les placements immobiliers restent relativement attractifs\", a d\u00e9clar\u00e9 Seiler. Les taux d'int\u00e9r\u00eat nominaux des placements sans risque ont certes augment\u00e9, mais les attentes en mati\u00e8re d'inflation \u00e9galement. Il existe donc toujours un rendement suppl\u00e9mentaire attendu sur la plupart des placements immobiliers. Le march\u00e9 fondamental en Suisse est particuli\u00e8rement optimiste, a d\u00e9clar\u00e9 Seiler. Dans les villes, c'est-\u00e0-dire l\u00e0 o\u00f9 Swiss Life Asset Managers investit principalement, le taux de vacance est inf\u00e9rieur \u00e0 un pour cent et donc plus bas que la moyenne suisse ; en m\u00eame temps, l'immigration augmente nettement par rapport aux ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes. L'offre de logements a donc diminu\u00e9 de 17 pour cent par rapport \u00e0 l'ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente. Cette p\u00e9nurie est encore aggrav\u00e9e par la baisse de la construction de logements, a poursuivi Mme Seiler. Elle estime que le taux d'int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence pourrait augmenter pour la premi\u00e8re fois en 2023. Le taux d'int\u00e9r\u00eat moyen de toutes les hypoth\u00e8ques a \u00e9galement atteint le creux de la vague. Dans le domaine des surfaces de bureaux, la demande augmente \u00e9galement en raison de la croissance des emplois et des salari\u00e9s : au deuxi\u00e8me trimestre, 27% de surfaces suppl\u00e9mentaires ont \u00e9t\u00e9 absorb\u00e9es par rapport \u00e0 l'ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente. Pour les surfaces de vente, la situation s'est \u00e9galement am\u00e9lior\u00e9e au cours du deuxi\u00e8me semestre 2022 ; les loyers propos\u00e9s ont nettement augment\u00e9. Dans les grandes villes, cette hausse serait d\u00e9j\u00e0 observ\u00e9e depuis 2020, en m\u00eame temps que la croissance du chiffre d'affaires du commerce de d\u00e9tail.<\/p>\n

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Europe : des march\u00e9s du travail robustes<\/strong>
\nCornel Widmer, Global Head of Real Estate de Zurich Assurance, a ouvert les yeux sur les march\u00e9s europ\u00e9ens. Lui non plus ne voit aucune raison de s'\u00e9loigner de \"l'\u00eele des bienheureux\". Le fait que l'on reparle actuellement des risques est une \u00e9volution positive : \"Car les risques existent\", m\u00eame si on l'a un peu oubli\u00e9 ces derni\u00e8res ann\u00e9es, lorsque les investissements immobiliers \u00e9taient quasiment sans alternative.
\nCelui qui se trouve en difficult\u00e9 au vu des derniers d\u00e9veloppements n'a pas fait ses devoirs - car la gestion des risques, en particulier pour une classe d'actifs relativement peu liquide comme l'immobilier, n'est pas seulement n\u00e9cessaire lorsqu'une crise se profile. Il s'agit d'une \"t\u00e2che permanente\", afin que l'on puisse toujours dormir sur ses deux oreilles, m\u00eame lorsque les nuages s'amoncellent. Il faut donc veiller \u00e0 ce que tous les investissements se fassent dans des segments et des march\u00e9s qui \"peuvent fournir\" \u00e0 moyen et long terme en termes de rendement - c'est-\u00e0-dire qui laissent esp\u00e9rer des cash-flows stables ou croissants.
\nSelon Cornel Widmer, les march\u00e9s europ\u00e9ens \"ont encore le vent en poupe\" au vu des fondamentaux, comme la robustesse des march\u00e9s du travail. Et cela restera ainsi, \u00e0 condition qu'il n'y ait pas de r\u00e9cession profonde. N\u00e9anmoins, la s\u00e9lection de chaque actif devient plus importante pour les investissements dans l'immobilier. A cet \u00e9gard, la th\u00e9matique ESG - surtout pour les biens immobiliers existants - pose des d\u00e9fis au march\u00e9 immobilier. Enfin, il s'agit de mettre de l'ordre dans l'environnement construit, selon Widmer : \"C'est notre t\u00e2che\".<\/p>\n

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\u00c9tats-Unis : le dynamisme \u00e9conomique local est d\u00e9cisif pour le rendement<\/strong>
\nLa situation est diff\u00e9rente sur le march\u00e9 immobilier am\u00e9ricain, comme l'a indiqu\u00e9 Ulrich Braun de Credit Suisse Asset Management. En effet, la Fed a r\u00e9agi \u00e0 la hausse de l'inflation - malgr\u00e9 les secousses attendues sur le march\u00e9 de l'immobilier - en relevant rapidement et relativement fortement son taux directeur. Celui-ci se situe aujourd'hui \u00e0 4 pour cent, ce que Braun ne souhaite pas pour la Suisse. Selon lui, un coup d'\u0153il dans le r\u00e9troviseur montre que les rendements sont relativement trop bas. \"La croissance du capital est \u00e0 un niveau \u00e9lev\u00e9, mais elle va ralentir\", explique Braun. Les diff\u00e9rences entre les secteurs (bureaux, logements, industrie, commerce de d\u00e9tail) resteraient importantes. Contrairement \u00e0 l'Europe, les prix ont augment\u00e9 dans les banlieues am\u00e9ricaines plut\u00f4t que dans les centres-villes. \"La cl\u00e9 pour prot\u00e9ger les rendements \u00e0 long terme est de profiter des effets de la croissance\", explique Braun. L'immobilier pourrait servir de protection contre l'inflation s'il peut b\u00e9n\u00e9ficier des effets de la croissance. Apr\u00e8s le retournement des taux d'int\u00e9r\u00eat, la croissance des loyers sera particuli\u00e8rement importante pour le rendement global, car le vent favorable de la baisse des taux d'int\u00e9r\u00eat s'affaiblit et ne stimule plus le march\u00e9. La dynamique \u00e9conomique locale, c'est-\u00e0-dire la d\u00e9mographie et les projets d'infrastructure, d\u00e9termine de plus en plus les diff\u00e9rences dans le rendement global relatif. A l'avenir, une compr\u00e9hension d\u00e9taill\u00e9e des secteurs ne suffira donc plus : \"Nous devons \u00e9galement comprendre la dynamique des villes\". Dans l'optique d'une dynamique \u00e0 moyen et long terme, Braun s'attend \u00e0 ce que l'accent soit mis de plus en plus sur les facteurs ESG et que la demande se d\u00e9place vers des b\u00e2timents \u00e0 haute efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique. Le risque de \"stranded assets\" augmente \u00e9galement.<\/p>\n

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Asie : des impulsions gr\u00e2ce \u00e0 la croissance rapide de la classe moyenne<\/strong>
\nEnfin, l'accent a \u00e9t\u00e9 mis sur le march\u00e9 immobilier asiatique. J\u00fcrg Syz, partenaire chez Asia Green Real Estate, a montr\u00e9 que l'Asie est certes toujours tr\u00e8s pr\u00e9sente parmi les entreprises, mais qu'elle est sous-pond\u00e9r\u00e9e dans les portefeuilles. Selon lui, l'un des moteurs de la croissance \u00e9conomique en Asie est la croissance rapide de la classe moyenne. Selon les pr\u00e9visions de Syz, la classe moyenne en Asie devrait cro\u00eetre de jusqu'\u00e0 1,5 milliard de personnes d'ici 2030. \"C'est un \u00e9norme paquebot\", a-t-il dit, car les gens ach\u00e8tent d'abord un t\u00e9l\u00e9viseur, puis un r\u00e9frig\u00e9rateur, puis une voiture, puis un appartement - ce qui laisse pr\u00e9sager de fortes impulsions pour les march\u00e9s immobiliers en Extr\u00eame-Orient, m\u00eame \u00e0 long terme. Selon lui, il est donc risqu\u00e9 de ne pas investir en Asie.
\nSyz a choisi trois march\u00e9s pour illustrer son propos. La principale porte d'entr\u00e9e en Asie est Singapour. La ville s'est fortement r\u00e9tablie apr\u00e8s le Covid et les prix et les loyers ont fortement augment\u00e9 apr\u00e8s la pand\u00e9mie. En outre, la ville-\u00c9tat se caract\u00e9rise par une croissance du PIB \u00e0 long terme et une croissance d\u00e9mographique constante. Parall\u00e8lement, la ville offre une grande stabilit\u00e9 politique et est connue pour sa s\u00e9curit\u00e9 et son excellente infrastructure. \"Singapour est clairement la ville-passerelle pr\u00e9f\u00e9r\u00e9e des entreprises multinationales en Asie\", explique Syz. En Indon\u00e9sie \u00e9galement, la jeunesse de la population et la croissance de la classe moyenne assurent une croissance \u00e0 long terme. Selon les pr\u00e9visions, cette derni\u00e8re devrait passer de 85 millions \u00e0 170 millions d'ici 2030. La capitale Jakarta prend de plus en plus d'importance. Elle est une destination de plus en plus privil\u00e9gi\u00e9e pour l'expansion des entreprises internationales, tant comme lieu de production que comme lieu de bureaux. Depuis l'\u00e9t\u00e9 2022, la demande dans le secteur des bureaux et de l'habitat augmente \u00e0 nouveau sensiblement. La Chine reste un moteur \u00e9conomique important. La classe moyenne s'y d\u00e9veloppe \u00e9galement, ce qui entra\u00eene une demande immobili\u00e8re toujours aussi forte. Certes, de nombreux promoteurs immobiliers sont actuellement mis \u00e0 l'\u00e9preuve, car la combinaison de l'abaissement du taux de financement externe pour des raisons r\u00e9glementaires et des mesures restrictives de la Covid a entra\u00een\u00e9 des probl\u00e8mes de liquidit\u00e9s pour de nombreux promoteurs immobiliers. Mais le march\u00e9 du logement et des bureaux est r\u00e9silient, a d\u00e9clar\u00e9 Syz : \"Le march\u00e9 dans son ensemble est robuste\".<\/p>\n

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Conclusion : de nombreuses opportunit\u00e9s et niches passionnantes<\/strong>
\nLes principaux risques et opportunit\u00e9s ont \u00e9t\u00e9 analys\u00e9s de mani\u00e8re critique lors d'une table ronde finale. En r\u00e9sum\u00e9, Michael Tr\u00fcbestein a confirm\u00e9 sa th\u00e8se de d\u00e9part : \"La musique sur les march\u00e9s immobiliers, l'\u00eele des bienheureux, s'estompe dans certains segments, mais il existe n\u00e9anmoins de nombreuses opportunit\u00e9s et niches int\u00e9ressantes dans le monde entier. Celles-ci se pr\u00eatent \u00e0 une diversification et offrent des profils de rendement\/risque attrayants, mais doivent \u00eatre analys\u00e9es de mani\u00e8re structur\u00e9e et cibl\u00e9e\".<\/p>\n

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La 90e \u00e9dition des Entretiens de l'immobilier aura lieu le mercredi 22 mars 2023 au restaurant Metropol.\u00a0S'inscrire ici<\/a><\/strong><\/p>\n