{"id":44723,"date":"2022-11-10T10:46:25","date_gmt":"2022-11-10T09:46:25","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=44723"},"modified":"2022-11-10T10:49:06","modified_gmt":"2022-11-10T09:49:06","slug":"renditeimmobilien-preise-geben-nach","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/fr\/residential\/2022-11-10\/renditeimmobilien-preise-geben-nach\/","title":{"rendered":"Immobilier de rendement : les prix baissent"},"content":{"rendered":"
\"\"<\/a>
Les prix de l'immobilier de rapport baissent, selon le CIFI (Photo : KZLOBASTOV\/DEPOSITPHOTOS)<\/figcaption><\/figure>\n

Compte tenu du tournant des taux d'int\u00e9r\u00eat, le temps de l'urgence en mati\u00e8re de placements est d\u00e9finitivement r\u00e9volu - les investissements dans l'immobilier ne sont plus sans alternative. La diff\u00e9rence jusqu'ici positive entre le rendement net de l'immobilier de placement et celui des obligations de la Conf\u00e9d\u00e9ration \u00e0 10 ans s'est drastiquement r\u00e9duite en raison du tournant des taux d'int\u00e9r\u00eat. Jusqu'avant le tournant des taux, les obligations f\u00e9d\u00e9rales \u00e0 10 ans ne rapportaient pratiquement rien. En revanche, les placements directs dans l'immobilier r\u00e9alisaient \u00e0 l'\u00e9poque de jolis rendements nets de plus de 3%. Aujourd'hui, les obligations de la Conf\u00e9d\u00e9ration \u00e0 10 ans rapportent plus de 1% par an, alors que les rendements nets des biens immobiliers n'ont gu\u00e8re augment\u00e9 jusqu'\u00e0 pr\u00e9sent. Les investisseurs immobiliers devraient repenser en profondeur leur strat\u00e9gie de placement, constate le bureau d'analyse zurichois CIFI.<\/p>\n

Sc\u00e9nario de march\u00e9 d\u00e9favorable<\/h3>\n

Le fait que les immeubles de rapport perdent de leur attrait se dessine entre autres dans l'\u00e9volution des prix. Le CIFI peut d'ores et d\u00e9j\u00e0 calculer une correction des prix sur la base de l'\u00e9valuation des transactions actuelles : Selon les donn\u00e9es actuelles \u00e9valu\u00e9es jusqu'\u00e0 pr\u00e9sent, une correction de 3,4 pour cent se dessine pour les immeubles collectifs sur la base des prix des transactions au 4e trimestre 2022 par rapport au pic atteint au deuxi\u00e8me trimestre de l'ann\u00e9e. Pour le premier trimestre 2023, le cabinet d'analyse s'attend \u00e0 une nouvelle correction de 3,1%.<\/p>\n

A moyen terme, une hausse des taux d'int\u00e9r\u00eat entra\u00eenerait toutefois une augmentation du taux de r\u00e9f\u00e9rence, ce qui, combin\u00e9 \u00e0 l'inflation actuelle, permettrait d'adapter les loyers, selon le CIFI. La forte immigration, la diminution de l'activit\u00e9 de construction et le faible taux de vacance auraient \u00e9galement un effet de soutien. Ces effets contrecarreront la correction des prix actuellement observ\u00e9e.
\n\"Si les prix des immeubles de rapport devaient toutefois trop d\u00e9raper, il n'est pas exclu qu'un sc\u00e9nario d\u00e9favorable pour le march\u00e9 puisse en r\u00e9sulter\", d\u00e9clare Donato Scognamiglio, CEO du CIFI. Ce sc\u00e9nario n\u00e9gatif serait provoqu\u00e9 par un \u00e9l\u00e9ment de danger plut\u00f4t technique : L'ordonnance sur la pr\u00e9voyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidit\u00e9 (OPP 2), qui concerne les institutions de pr\u00e9voyance suisses, dont on sait qu'elles investissent des montants consid\u00e9rables dans l'immobilier. L'OPP2 prescrit une quote-part fixe pour les placements immobiliers, qui ne doit pas d\u00e9passer 30%. Comme les actions et les obligations ont fortement perdu en valeur depuis le 1er janvier 2022 (actions suisses : -18% ; obligations : - 12,5%), la quote-part de l'immobilier dans certains portefeuilles d\u00e9passera la valeur limite. Selon l'indice Credit Suisse des caisses de pension suisses Q3 2022, environ 25% des institutions de pr\u00e9voyance examin\u00e9es d\u00e9passent le quota exig\u00e9.<\/p>\n

L'idylle verte toujours aussi convoit\u00e9e<\/h3>\n

La situation est un peu plus favorable pour les logements priv\u00e9s en propri\u00e9t\u00e9. La pand\u00e9mie de Corona a d\u00e9clench\u00e9 une v\u00e9ritable phase de boom, surtout pour les maisons individuelles. Selon une analyse du CIFI, les maisons individuelles \u00e0 louer dans les r\u00e9gions de montagne ont \u00e9t\u00e9 particuli\u00e8rement demand\u00e9es. Pour les objets rares, on \u00e9tait pr\u00eat \u00e0 payer des loyers sup\u00e9rieurs d'environ 20% pendant la p\u00e9riode de pand\u00e9mie.<\/p>\n

Selon le CIFI, les transactions \u00e9valu\u00e9es pour les logements en propri\u00e9t\u00e9 indiquent toutefois qu'il faut s'attendre \u00e0 une l\u00e9g\u00e8re correction des prix \u00e0 partir du quatri\u00e8me trimestre de cette ann\u00e9e, en particulier pour les appartements en propri\u00e9t\u00e9, tandis que les prix des maisons individuelles se maintiendront au m\u00eame niveau, c'est-\u00e0-dire que l'\u00e9volution des prix sera lat\u00e9rale.
\nDans l'ensemble, le retournement des taux d'int\u00e9r\u00eat a rendu la situation plus difficile pour les personnes souhaitant acheter. Les hypoth\u00e8ques fixes \u00e0 10 ans, en particulier, co\u00fbtent aujourd'hui beaucoup plus cher qu'au d\u00e9but de l'ann\u00e9e, soit plus de 3%. Certes, la tentation existe de se rabattre sur les hypoth\u00e8ques Saron, encore relativement bon march\u00e9. Mais il est actuellement impossible de pr\u00e9voir \u00e0 quel niveau le Saron va encore augmenter si la Banque nationale suisse d\u00e9cide de nouvelles hausses de taux d'int\u00e9r\u00eat pour ma\u00eetriser l'inflation.<\/p>\n

Les loyers propos\u00e9s augmentent<\/h3>\n

Dans le segment des logements locatifs, la forte demande a entra\u00een\u00e9 cette ann\u00e9e une baisse du nombre de logements vacants. Ainsi, le taux de vacance est tomb\u00e9 \u00e0 1,3% en 2022. Les diff\u00e9rences r\u00e9gionales sont importantes : alors que le Jura et le Tessin comptent encore jusqu'\u00e0 3% d'appartements vacants, la ville de Zurich compte parfois jusqu'\u00e0 500 candidats qui doivent tenter leur chance lors de la visite d'un appartement. Pourtant, la ville de Zurich propose moins de 200 logements vacants. Toutefois, cette p\u00e9nurie frappante de logements est relativis\u00e9e par le fait que les locataires fluctuent fortement. C'est dans les logements locatifs priv\u00e9s que le taux de fluctuation est le plus \u00e9lev\u00e9 (14%), alors qu'il n'est que de moiti\u00e9 dans les logements coop\u00e9ratifs.<\/p>\n

Le retournement des taux d'int\u00e9r\u00eat va \u00e9galement confronter les personnes \u00e0 la recherche d'un logement \u00e0 des co\u00fbts de logement plus \u00e9lev\u00e9s. Cela s'explique d'une part par la forte demande de logements locatifs de la part de la population locale et d'autre part par les personnes immigr\u00e9es. Parall\u00e8lement, la construction de nouveaux logements est limit\u00e9e par le manque de r\u00e9serves fonci\u00e8res et par le fait que les investisseurs institutionnels n'augmenteront pas fortement leur part de biens immobiliers dans un avenir proche. Les locataires encore prot\u00e9g\u00e9s de la hausse des taux d'int\u00e9r\u00eat sont pour la plupart des locataires en place dont les propri\u00e9taires n'ont pas r\u00e9percut\u00e9 toutes les r\u00e9ductions du taux d'int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence dans le pass\u00e9.<\/p>\n

Louer devient plus avantageux qu'acheter<\/h3>\n

La forte hausse des taux d'int\u00e9r\u00eat hypoth\u00e9caires a entra\u00een\u00e9 une forte augmentation des co\u00fbts pour les propri\u00e9taires qui souhaitent \u00e0 nouveau renouveler leur hypoth\u00e8que avec un pr\u00eat hypoth\u00e9caire \u00e0 taux fixe. Les ann\u00e9es o\u00f9 il \u00e9tait nettement plus avantageux d'\u00eatre propri\u00e9taire de son logement en raison des faibles taux d'int\u00e9r\u00eat semblent appartenir au pass\u00e9. De nombreux propri\u00e9taires ne ressentiraient toutefois cette hausse des co\u00fbts qu'\u00e0 l'\u00e9ch\u00e9ance ou au renouvellement de leur hypoth\u00e8que, selon le CIFI.<\/p>\n

Ceux qui ont pris le temps d'amortir leur hypoth\u00e8que par le pass\u00e9 et qui ont constitu\u00e9 des r\u00e9serves peuvent toutefois envisager une nouvelle hausse des taux d'int\u00e9r\u00eat avec une relative s\u00e9r\u00e9nit\u00e9. En fin de compte, lors de l'octroi de l'hypoth\u00e8que, il a \u00e9t\u00e9 demand\u00e9 \u00e0 l'acqu\u00e9reur de prouver qu'il pouvait \u00e9galement supporter un taux d'int\u00e9r\u00eat de 5%. \"Heureusement, nous sommes encore relativement loin de ce niveau\", explique Scognamiglio. Le changement de taux d'int\u00e9r\u00eat a eu pour cons\u00e9quence que dans la plupart des communes suisses, il est actuellement plus avantageux de louer un appartement plut\u00f4t que d'en acheter un en propri\u00e9t\u00e9 ; le locataire renonce toutefois \u00e0 d'\u00e9ventuelles plus-values. (M.ARR.)<\/em><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Avec la hausse des taux d'int\u00e9r\u00eat, les placements dans la classe d'actifs immobiliers ne sont plus une alternative. Les prix baissent, comme le montrent les r\u00e9sultats des \u00e9valuations des transactions actuelles du CIFI. <\/p>","protected":false},"author":3,"featured_media":17727,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_yoast_wpseo_focuskw":"IAZI","_yoast_wpseo_title":"","_yoast_wpseo_metadesc":"Mit den steigenden Zinsen sind Anlagen in die Assetklasse Immobilien nicht mehr alternativlos. 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