{"id":44136,"date":"2022-10-03T09:56:29","date_gmt":"2022-10-03T07:56:29","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=44136"},"modified":"2023-10-11T11:01:25","modified_gmt":"2023-10-11T09:01:25","slug":"rueckblick-87-schweizer-immobiliengespraech","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/fr\/allgemein\/2022-10-03\/rueckblick-87-schweizer-immobiliengespraech\/","title":{"rendered":"R\u00e9trospective des 87e Entretiens suisses sur l'immobilier"},"content":{"rendered":"

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\"Nous avons sans doute touch\u00e9 une corde sensible\", a conclu l'animateur Markus Schmidiger de la Haute \u00e9cole de Lucerne en parcourant du regard la salle du \"Metropol\" de Zurich. La salle \u00e9tait pleine \u00e0 craquer et la 87e \u00e9dition des Entretiens suisses de l'immobilier a fait salle comble. A quoi ressemble, ou devrait ressembler, le \"d\u00e9veloppement de projets en p\u00e9riode de difficult\u00e9s \u00e9conomiques\" - c'est la question que beaucoup se posent ces jours-ci. Il s'agissait tout d'abord de savoir si et dans quelle mesure les temps sont vraiment difficiles. C'est ce qu'a fait Fredy Hasenmaile, Head of Real Estate Economics au Credit Suisse. Son regard multiperspectiviste sur la situation actuelle de l'immobilier a donn\u00e9 une image color\u00e9e, int\u00e9ressante et non pas monochrome.<\/p>\n

\"La croissance des loyers est la nouvelle monnaie\"<\/strong><\/p>\n

L'un des enseignements de l'expos\u00e9 de Hasenmail est que le regard fascin\u00e9 sur les taux d'int\u00e9r\u00eat ne montre que la moiti\u00e9 de la v\u00e9rit\u00e9. L'\u00e9conomiste du CS n'a pas voulu donner beaucoup d'espoir quant \u00e0 une nouvelle baisse des taux d'int\u00e9r\u00eat - les banques centrales ont trop longtemps cru, \u00e0 tort, que l'inflation se r\u00e9v\u00e9lerait \u00eatre un effet temporaire. L'inflation est tenace et \"dynamiquement contagieuse\". La Suisse est certes mieux plac\u00e9e que les Etats-Unis et l'UE en mati\u00e8re de politique mon\u00e9taire, mais il est bien connu que la BNS ne peut pas cuisiner sa propre soupe. Les taux d'int\u00e9r\u00eat ne baissent donc pas pour l'instant, et oui, des taux d'int\u00e9r\u00eat \u00e9lev\u00e9s sont un \"poison pour l'immobilier\", selon Hasenmaile. Il a calcul\u00e9 son effet sur l'\u00e9valuation : Si les taux d'actualisation passent de 3 \u00e0 4 %, cela entra\u00eene un recul de l'\u00e9valuation de 22 % - l'effet \u00e9tant d'autant plus fort que le niveau initial du taux d'actualisation est bas.<\/p>\n

Mais sur le march\u00e9 de l'immobilier, il n'est - heureusement - pas seulement question d'int\u00e9r\u00eats. Le fait qu'ils augmentent maintenant a aussi du bon, car cela rappelle au secteur immobilier sa v\u00e9ritable mission : la cr\u00e9ation de valeur par l'immobilier lui-m\u00eame. Et pour cela, les conditions ne sont pas mauvaises : sur les march\u00e9s de la location, les choses se passent bien dans de nombreux domaines, comme sur le march\u00e9 des bureaux, o\u00f9 les surfaces centrales restent demand\u00e9es, mais aussi dans la logistique et sur le march\u00e9 du logement. \"La croissance des loyers est la nouvelle monnaie\", dit Hasenmaile, car elle peut compenser les effets des taux d'int\u00e9r\u00eat. Son principal message : du point de vue des analystes, il n'y a aucune raison de ne plus d\u00e9velopper l'immobilier. Bien au contraire : ce sont les promoteurs qui sont responsables de la cr\u00e9ation de valeur plus que tous les autres. C'est sur eux que reposent les espoirs du march\u00e9.<\/p>\n

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Regard sto\u00efque sur la durabilit\u00e9 et le long terme<\/strong><\/p>\n

Les orateurs suivants de Hasenmail ont pu se sentir directement interpell\u00e9s, et tous deux n'ont pas donn\u00e9 l'impression de se laisser d\u00e9courager par la mer agit\u00e9e. Marc Lyon, Head Real Estate Development CH, Implenia Suisse, a certes reconnu que les affaires \u00e9taient devenues \"plus complexes\" au cours des derniers mois, mais il s'est concentr\u00e9 sur les opportunit\u00e9s. Il a pr\u00e9sent\u00e9 de nombreuses mesures et strat\u00e9gies judicieuses que l'on pourrait \u00eatre tent\u00e9 de recommander \u00e0 chaque d\u00e9veloppeur - m\u00eame en p\u00e9riode de crise. Il a notamment \u00e9t\u00e9 question de tests de march\u00e9, d'enqu\u00eates aupr\u00e8s des utilisateurs qui aident le d\u00e9veloppement de projets d'Implenia \u00e0 anticiper les besoins des clients - comme cela s'est produit par exemple \u00e0 \"Baar\". dans le projet \"Baar S\u00fcd\", o\u00f9 l'on a con\u00e7u des d\u00e9pendances s\u00e9par\u00e9es pour les bureaux, avec toilettes et lavabo, qui permettent, \u00e0 l'\u00e9poque du home office, de s\u00e9parer la sph\u00e8re de l'habitat de celle du travail, ou dans le projet \"Rocket\" de Winterthour, l'immeuble d'habitation en bois le plus haut du monde une fois achev\u00e9, o\u00f9 l'on a d\u00e9termin\u00e9 la grande importance des surfaces de stockage en dialoguant avec les clients potentiels d\u00e8s la phase de planification. En outre, Lyon a donn\u00e9 un aper\u00e7u de la strat\u00e9gie de d\u00e9carbonisation de sa maison et des d\u00e9fis pos\u00e9s par le changement climatique, qu'il consid\u00e8re - on l'a compris - comme le plus grand indicateur de la qualit\u00e9 du d\u00e9veloppement immobilier actuel.<\/p>\n

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Urs Baumann, Chief Investment Officer de Swiss Prime Site Immobilien AG, s'est exprim\u00e9 de mani\u00e8re tr\u00e8s similaire sur ce point. Pour lui aussi, le th\u00e8me de la durabilit\u00e9 est au premier plan, et ce pour tous les projets de sa maison. Il poursuit cette pr\u00e9occupation en association avec une strat\u00e9gie de certification claire - dont les avantages mat\u00e9riels ne sont certes pas toujours imm\u00e9diats, mais ne se font parfois sentir qu'apr\u00e8s des ann\u00e9es. Il s'agit donc de poursuivre \"sto\u00efquement\" les efforts, m\u00eame en p\u00e9riode de troubles. Avec SPS Immobilien, Baumann mise sur de solides notations ESG et sur le long terme. Les calculs sont d\u00e9fensifs, les \u00e9tats de pr\u00e9location sont tr\u00e8s importants, on mise de toute fa\u00e7on sur des r\u00e9gions et des situations r\u00e9silientes ainsi que sur des utilisations flexibles.<\/p>\n

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Prix de la construction, ferraille et p\u00e9nurie maison<\/strong><\/p>\n

Ni Lyon ni Baumann n'ont donn\u00e9 l'impression que le march\u00e9 difficile \u00e9tait en train de bouleverser leurs strat\u00e9gies. \"Rassurant !\" a comment\u00e9 l'animateur Schmidinger en soulignant leur profession de foi en faveur d'une vision \u00e0 long terme. Au cours de la discussion, l'un ou l'autre changement est devenu un peu plus concret, comme par exemple le fait que les partenaires de projet doivent se r\u00e9unir pour r\u00e9partir les risques. Il a bien s\u00fbr aussi \u00e9t\u00e9 question des co\u00fbts de construction et des clauses de rench\u00e9rissement, un sujet dont les investisseurs et les entreprises totales ne peuvent actuellement pas se passer. En ce qui concerne le rench\u00e9rissement dans la construction - peut-\u00eatre le probl\u00e8me le plus urgent pour beaucoup - l'\u00e9valuation de Hasenmail, qui estime qu'il peut \u00eatre ma\u00eetris\u00e9, \u00e9tait int\u00e9ressante. Il ose le pronostic suivant : \"Le z\u00e9nith devrait \u00eatre d\u00e9pass\u00e9\". Pour illustrer la m\u00e9canique parfois \u00e9tonnante des prix de la construction, il a donn\u00e9 un exemple surprenant : le rench\u00e9rissement de l'acier d'armature avait entre-temps fait grimper les prix, et la baisse de la production de l'industrie automobile allemande en \u00e9tait responsable. Avec ses \u00e9normes quantit\u00e9s de rebuts d'acier, celle-ci a traditionnellement veill\u00e9 \u00e0 la disponibilit\u00e9 avantageuse de la mati\u00e8re premi\u00e8re en Suisse. Mais toutes les p\u00e9nuries ne r\u00e9sultent pas de crises, qu'elles soient proches ou lointaines.<\/p>\n

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Selon Hasenmaile, la p\u00e9nurie qui r\u00e8gne actuellement sur le march\u00e9 immobilier suisse, et en particulier sur le march\u00e9 du logement, est principalement due \u00e0 la rar\u00e9faction des terrains \u00e0 b\u00e2tir dans notre pays. La raison en est un changement de paradigme : l'abandon du mitage du territoire au profit de la densification. Ce changement est peut-\u00eatre tout \u00e0 fait justifi\u00e9 sur le plan politique, mais la strat\u00e9gie de remplacement, la densification, n'est pas encore au point.<\/p>\n

Il y a donc aussi une p\u00e9nurie sur le march\u00e9 de l'immobilier, qui est faite maison, et sur laquelle les acteurs peuvent se reposer pour le moment. (aw)<\/p>\n

La 88e \u00e9dition des Entretiens de l'immobilier aura lieu le 1er novembre 2022.<\/p>\n