{"id":42698,"date":"2022-05-25T13:46:09","date_gmt":"2022-05-25T11:46:09","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=42698"},"modified":"2023-10-11T11:01:32","modified_gmt":"2023-10-11T09:01:32","slug":"rueckblick-86-schweizer-immobiliengespraech","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/fr\/allgemein\/2022-05-25\/rueckblick-86-schweizer-immobiliengespraech\/","title":{"rendered":"R\u00e9trospective 86e Rencontre suisse de l'immobilier"},"content":{"rendered":"

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Le mod\u00e9rateur John Davidson, professeur \u00e0 la Haute \u00e9cole de Lucerne, a esquiss\u00e9 le grand tableau de diff\u00e9rentes \u00e9conomies au d\u00e9but de la 86e \u00e9dition des Entretiens suisses sur l'immobilier, qui a attir\u00e9 de nombreux participants au restaurant Metropol de Zurich : En Europe et dans d'autres parties du monde, l'inflation a d'abord \u00e9t\u00e9 tir\u00e9e par la hausse des prix de l'\u00e9nergie. Aux \u00c9tats-Unis, une premi\u00e8re vague de rench\u00e9rissement se propage d\u00e9j\u00e0 plus loin - ici, une spirale salaires-prix s'est d\u00e9j\u00e0 enclench\u00e9e. \"Mais l'inflation doit-elle \u00eatre mauvaise en soi ?\", a demand\u00e9 le pr\u00e9sentateur en guise d'introduction.<\/p>\n

Apparemment, cela d\u00e9pend toujours de l'environnement, c'est-\u00e0-dire de l'\u00e9volution des salaires, de la demande et de la conjoncture. De nombreux autres aspects entrent en jeu, comme la question de l'\u00e9norme expansion de la masse mon\u00e9taire dans la plupart des \u00e9conomies occidentales et de ses cons\u00e9quences. John Davidson a d'embl\u00e9e montr\u00e9 \u00e0 quel point il est difficile de faire des pr\u00e9visions. Alors qu'en janvier de cette ann\u00e9e encore, des \u00e9conomistes et des \u00e9tablissements bancaires de premier plan niaient la th\u00e8se du \"tournant des taux d'int\u00e9r\u00eat\", en tr\u00e8s peu de temps, le monde \u00e9tait tout autre. Et le \"spectre de l'inflation\", cit\u00e9 dans les gros titres gouleyants, est revenu bien plus vite que pr\u00e9vu.<\/p>\n

Cette th\u00e8se est-elle correcte ?<\/strong><\/p>\n

L'\u00e9conomiste Francesca Boucard, Head Real Estate Research & Strategy chez Swiss Life Asset Managers, a soulign\u00e9 que l'immobilier est fondamentalement consid\u00e9r\u00e9 comme une couverture contre l'inflation. La th\u00e8se est en soi justifi\u00e9e, a expliqu\u00e9 Boucard \u00e0 un auditoire plein \u00e0 craquer - \"mais ne vous attendez pas \u00e0 une surperformance\". En comparaison directe avec d'autres classes d'actifs comme les actions et les obligations, l'immobilier a certes obtenu de bons r\u00e9sultats dans une perspective \u00e0 long terme. Mais il y a aussi des indices clairs qui relativisent fortement une croyance trop na\u00efve dans la protection contre l'inflation, selon Boucard : cela commence d\u00e9j\u00e0 par le fait que dans les affaires op\u00e9rationnelles, tous les contrats de location ne sont de loin pas index\u00e9s 1:1 avec le rench\u00e9rissement. L'estimation varie donc fortement en fonction des d\u00e9tails de la conception du contrat, du secteur, de la situation du march\u00e9 et du cycle conjoncturel.<\/p>\n

Une autre premi\u00e8re conclusion est que, corrig\u00e9es de l'inflation, les valeurs en capital des biens immobiliers de diff\u00e9rents secteurs comme la vente au d\u00e9tail, les bureaux ou l'industrie ont baiss\u00e9. C'est ce que montrent les chiffres pour la Grande-Bretagne. Pour le march\u00e9 suisse aussi, il est clair qu'il y a eu des p\u00e9riodes o\u00f9 les valeurs en capital et les loyers ont pu suivre l'inflation dans une certaine mesure. Mais cette th\u00e8se est loin d'\u00eatre valable pour chaque p\u00e9riode consid\u00e9r\u00e9e. La demande d'immobilier en tant qu'investissement fluctue ; \u00e0 cela s'ajoutent des changements structurels. La hausse des taux d'actualisation et le rench\u00e9rissement des co\u00fbts de financement ont bien s\u00fbr aussi leur effet.<\/p>\n

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La niche Farm et Timberland<\/strong><\/p>\n

Christos Tsaravas de Manulife Investment a montr\u00e9 les effets positifs qu'offrent les investissements dans des niches. Celui qui investit par exemple \u00e0 long terme dans des terres agricoles am\u00e9ricaines et dans Timberland profite d'un effet de diversification positif. La corr\u00e9lation avec d'autres classes d'actifs est faible. Les for\u00eats, les terres agricoles et la fili\u00e8re bois g\u00e9n\u00e8rent des revenus stables et une \u00e9volution positive de la valeur avec de faibles fluctuations. C'est surtout en tant que compl\u00e9ment dans une strat\u00e9gie patrimoniale classique que de tels investissements sont payants : Les rendements du portefeuille sont globalement plus \u00e9lev\u00e9s, le profil rendement\/risque s'am\u00e9liore. Tsaravas a \u00e9galement d\u00e9montr\u00e9, chiffres concrets \u00e0 l'appui, que les rendements de Farmland et Timberland sont nettement sup\u00e9rieurs \u00e0 l'inflation sur une p\u00e9riode de 30 ans. Comme Tsaravas l'a expliqu\u00e9, l'int\u00e9r\u00eat pour ce cr\u00e9neau a r\u00e9cemment augment\u00e9 de mani\u00e8re significative : Les investisseurs europ\u00e9ens, en particulier, ont utilis\u00e9 ces instruments non seulement \u00e0 des fins de diversification, mais aussi pour r\u00e9aliser leurs objectifs en mati\u00e8re de d\u00e9carbonisation. \"La plupart des entreprises ont d\u00e9fini dans leur strat\u00e9gie leurs objectifs \u00e0 long terme en mati\u00e8re d'\u00e9missions de CO2\", explique Tsaravas. En effet, les for\u00eats et les terres agricoles contribuent de mani\u00e8re significative \u00e0 la r\u00e9duction des gaz \u00e0 effet de serre dans les bilans environnementaux.<\/p>\n

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Pour Daniel Br\u00fcllmann, Head Real Estate DACH chez UBS, les risques d'inflation et de taux d'int\u00e9r\u00eat ne sont actuellement qu'un d\u00e9fi parmi d'autres pour le secteur. Les investisseurs doivent \u00e9galement faire face \u00e0 l'\u00e9volution des besoins des locataires, \u00e0 la transition vers une \u00e9conomie durable (trajectoire de r\u00e9duction des \u00e9missions de CO2, etc.) et au march\u00e9 des transactions, qui reste tr\u00e8s comp\u00e9titif. \"Nous ne voyons pas d'inflation dans les prix des transactions\", d\u00e9clare Br\u00fcllmann. Une plus grande retenue serait tout au plus perceptible sur les bords du march\u00e9, mais dans l'ensemble, les rendements nets des emplacements centraux en Suisse seraient toujours extr\u00eamement bas. Selon Br\u00fcllmann, le secteur doit se pr\u00e9parer \u00e0 un environnement inflationniste pour la premi\u00e8re fois depuis longtemps. Il est clair que l'immobilier offre un potentiel int\u00e9ressant, que ce soit dans un contexte de taux tr\u00e8s bas ou de taux plus \u00e9lev\u00e9s. \"Nous voyons plut\u00f4t le probl\u00e8me dans la phase de transition entre les taux bas et les taux \u00e9lev\u00e9s\", explique Br\u00fcllmann. Alors qu'en Allemagne, par exemple, les loyers s'adaptent actuellement assez rapidement \u00e0 l'\u00e9volution des co\u00fbts, le march\u00e9 suisse du logement fonctionne diff\u00e9remment. Br\u00fcllmann s'attend \u00e0 une certaine phase de transition au cours de laquelle les taux d'actualisation pourraient d\u00e9j\u00e0 augmenter lors de l'\u00e9valuation des biens immobiliers, alors que la r\u00e9glementation ou le taux d'int\u00e9r\u00eat de r\u00e9f\u00e9rence pour les loyers d'habitation ne laissent aucune marge de man\u0153uvre.<\/p>\n

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Focalisation sur la hausse des loyers du march\u00e9<\/strong><\/p>\n

Zoltan Szelyes, analyste renomm\u00e9 et CEO de Macro Real Estate, a montr\u00e9 concr\u00e8tement comment les family offices se positionnent dans un contexte d'inflation plus \u00e9lev\u00e9e. Selon lui, la croissance du revenu net et l'\u00e9volution positive des loyers du march\u00e9 gagnent en importance. La pr\u00e9f\u00e9rence persistante des investisseurs suisses dans le domaine des immeubles collectifs doit \u00eatre remise en question, selon Szelyes, car \"les risques du march\u00e9 sont manifestement sous-estim\u00e9s\". En p\u00e9riode d'inflation, cette partie \"fixed income\" pourrait mal se comporter ; les risques li\u00e9s aux placements \u00e0 tr\u00e8s faibles rendements nets augmenteraient. En effet, les co\u00fbts de financement augmentent actuellement de mani\u00e8re significative ; les taux d'actualisation plus \u00e9lev\u00e9s p\u00e8sent t\u00f4t ou tard sur les \u00e9valuations, et les loyers ne peuvent pas \u00eatre augment\u00e9s, ou seulement avec retard, malgr\u00e9 l'inflation en raison de la lenteur du taux de r\u00e9f\u00e9rence en Suisse. D'apr\u00e8s l'analyste, d'autres investissements classiques comme les bureaux am\u00e9ricains sont \u00e9galement plut\u00f4t \u00e0 \u00e9viter en raison des co\u00fbts Capex \u00e9lev\u00e9s. Szelyes mise donc sur d'autres actifs qui promettent une croissance et des cash-flows croissants : par exemple des fonds immobiliers non cot\u00e9s, des h\u00f4tels ou des surfaces pour les sciences de la vie.<\/p>\n

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Conclusion<\/strong><\/p>\n

Pour finir, le mod\u00e9rateur John Davidson a pos\u00e9 au panel la question de l'\u00e9valuation g\u00e9n\u00e9rale de la tendance de l'inflation et des rendements nets initiaux. Les avis sont tr\u00e8s partag\u00e9s quant \u00e0 savoir si l'inflation a d\u00e9j\u00e0 atteint une limite sup\u00e9rieure ou non. En ce qui concerne les prix et les rendements nets, un consensus clair s'est toutefois d\u00e9gag\u00e9 sur le podium : l'experte et les experts sont unanimes pour dire que le point bas est d\u00e9sormais atteint pour les rendements nets. Les taux d'actualisation des valorisations vont probablement remonter, mais la question est de savoir \u00e0 quelle vitesse cela va se produire.<\/p>\n