{"id":22402,"date":"2020-09-24T07:46:46","date_gmt":"2020-09-24T05:46:46","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=22402"},"modified":"2024-07-08T14:00:27","modified_gmt":"2024-07-08T12:00:27","slug":"rueckblick-80-schweizer-immobiliengespraech-traditionelle-immobilienanlagen-auf-dem-pruefstand","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/fr\/allgemein\/2020-09-24\/rueckblick-80-schweizer-immobiliengespraech-traditionelle-immobilienanlagen-auf-dem-pruefstand\/","title":{"rendered":"Bilan de la 80e Conf\u00e9rence suisse de l'immobilier : \"Les investissements immobiliers traditionnels mis \u00e0 l'\u00e9preuve\"."},"content":{"rendered":"
\"IMMOBILIEN
Environ 75 invit\u00e9s ont assist\u00e9 au 80e Swiss Real Estate Talk au Metropol de Zurich le 15 septembre 2020 (Photo : Mathias Rinka).<\/figcaption><\/figure>\n

\"S'agit-il vraiment d'un cycle sans fin ?\", s'interrogeait-on au d\u00e9but du 80e Swiss Real Estate Talk au Metropol de Zurich. Fredy Hasenmaile<\/strong>. Sa r\u00e9ponse : \"On ne peut pas \u00eatre trop s\u00fbr, mais ce qui est clair, c'est que les taux d'int\u00e9r\u00eat bas vont nous accompagner pendant un certain temps\", a d\u00e9clar\u00e9 le responsable de l'\u00e9conomie immobili\u00e8re suisse \u00e0 la Commission europ\u00e9enne. Credit Suisse AG<\/strong>. Cela permettrait, entre autres, de d\u00e9terminer s'il est utile de r\u00e9ajuster sa propre strat\u00e9gie d'investissement immobilier. \"Ni la crise financi\u00e8re ni la crise de la Corona ne semblent pouvoir arr\u00eater le cycle\", poursuit M. Hasenmaile. Divers indices continuent de montrer un niveau de prix stable. Alors, est-ce que Corona n'a pas laiss\u00e9 de traces du tout ?<\/p>\n

\"Pas du tout ! En particulier dans les cat\u00e9gories d'actifs que sont les bureaux et les h\u00f4tels, nous constatons une pouss\u00e9e massive\", a expliqu\u00e9 M. Hasenmaile. Le verrouillage et la pand\u00e9mie en cours montreraient des changements \u00e9vidents sur ces deux march\u00e9s. Tous deux ont \u00e9t\u00e9 catapult\u00e9s d'une phase d'expansion \u00e0 une phase de r\u00e9cession en un temps tr\u00e8s court. En outre, il faut d\u00e9sormais distinguer les h\u00f4tels de ville et de montagne dans le secteur de l'h\u00e9bergement. Ces derniers s'en sortent mieux, notamment parce que de nombreux touristes nationaux ont pu compenser la perte d'activit\u00e9 des h\u00f4tes \u00e9trangers. Le tourisme d'affaires, quant \u00e0 lui, mettra probablement des ann\u00e9es \u00e0 se remettre du revers de Covid-19, a d\u00e9clar\u00e9 M. Hasenmaile. Entre-temps, il estime que le march\u00e9 des biens immobiliers sp\u00e9ciaux, tels que la logistique, les centres de donn\u00e9es et, en partie, l'immobilier de sant\u00e9 et les surfaces industrielles, qui \u00e9tait encore en expansion au d\u00e9but de l'ann\u00e9e, est en train de passer \u00e0 une phase de calme.<\/p>\n

Un regard sur la performance des investissements immobiliers suisses cot\u00e9s en bourse montre \u00e9galement une image diff\u00e9renci\u00e9e : Alors que les pertes de la phase de correction entre la mi-f\u00e9vrier et la mi-mars ont d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 r\u00e9cup\u00e9r\u00e9es dans le cas des fonds r\u00e9sidentiels - et cela vaut \u00e9galement pour le SPI, par exemple - on attend encore une reprise naissante dans le cas des valeurs immobili\u00e8res, qui ont enregistr\u00e9 un moins moyen de plus de 20 pour cent. La situation est similaire pour les fonds immobiliers commerciaux : La baisse de pr\u00e8s de 20 % n'a pu \u00eatre compens\u00e9e que par un quart au cours des six derniers mois. Et il a identifi\u00e9 une autre tendance du Covid 19 : La valeur des appartements a augment\u00e9. De plus en plus de personnes recherchent maintenant des appartements plus grands, \u00e9ventuellement avec un bureau suppl\u00e9mentaire et des espaces ext\u00e9rieurs tels que des balcons, des terrasses et des jardins. En outre, les lieux situ\u00e9s \u00e0 une distance de v\u00e9lo du lieu de travail \u00e9taient davantage privil\u00e9gi\u00e9s. Les zones r\u00e9sidentielles p\u00e9riph\u00e9riques deviendraient \u00e9galement plus attrayantes. Selon M. Hasenmaile, la tendance \u00e0 l'urbanisation qui s'est manifest\u00e9e jusqu'\u00e0 pr\u00e9sent pourrait s'affaiblir. Toutefois, il ne s'attend pas \u00e0 un renversement total de cette tendance.<\/p>\n

Il est d\u00e9sormais n\u00e9cessaire de se concentrer sur les r\u00e9gions \u00e0 fort potentiel de croissance et d'analyser en d\u00e9tail les postes vacants. Il s'agit \u00e9galement de d\u00e9velopper des niches dont les perspectives de croissance sont intactes. Dans le segment r\u00e9sidentiel, la pression des investissements s'est \u00e0 nouveau accrue. Dans ce domaine, il convient de se concentrer de plus en plus sur les d\u00e9veloppements de projets \u00e0 haut rendement. Dans le cas des propri\u00e9t\u00e9s \u00e0 vendre, il y aura un ajustement du portefeuille dans de nombreux endroits. Toutefois, il est encore trop t\u00f4t pour effectuer des achats d'opportunit\u00e9.<\/p>\n

La \"survie du plus fort\" attendue dans le segment du commerce de d\u00e9tail<\/h2>\n

Roger Hennig<\/strong> de Schroders Immobilier<\/strong> puis met les lunettes europ\u00e9ennes. La comparaison de nombreuses zones \u00e9conomiques nationales montre que l'\u00e9volution vers une reprise en V ou en U est d\u00e9j\u00e0 en cours. Dans les pr\u00e9visions de croissance du PIB pour les ann\u00e9es \u00e0 venir (jusqu'en 2024), les pays scandinaves - Danemark, Norv\u00e8ge et Su\u00e8de - sont en t\u00eate, mais aussi l'Autriche et le Royaume-Uni, suivis de la Suisse, indique M. Hennig. Des taux de croissance annuels du PIB de 1,3 \u00e0 1,5 % en moyenne sont pr\u00e9vus pour ces r\u00e9gions. \"En g\u00e9n\u00e9ral, cependant, on observe \u00e9galement une croissance plus robuste dans les \u00e9conomies urbaines\", comme \u00e0 Copenhague, Stockholm et Oslo, dans chaque cas par rapport \u00e0 la tendance nationale. Cela s'applique \u00e9galement - mais de mani\u00e8re beaucoup plus mod\u00e9r\u00e9e - \u00e0 la Suisse et \u00e0 ses grandes villes que sont Gen\u00e8ve et Zurich. En Allemagne, ce sont Berlin et Munich, en Italie la r\u00e9gion de Milan et en Espagne la r\u00e9gion de Malaga qui sont les plus performantes.<\/p>\n

Sur les march\u00e9s europ\u00e9ens de l'immobilier de bureaux (hors Royaume-Uni), une augmentation du taux de vacance est attendue en 2020 et 2021, suivie d'un mouvement lat\u00e9ral au niveau d'environ sept ou huit pour cent. L'absorption nette d'espace de bureaux remontera \u00e0 un peu moins de 1 % du stock en Europe continentale entre 2022 et 2024. Cette ann\u00e9e sera la premi\u00e8re fois en onze ans qu'il y aura une absorption nette n\u00e9gative sur les march\u00e9s, pr\u00e9dit M. Hennig. Toutefois, l'impact des bureaux \u00e0 domicile sur la demande de bureaux devrait \u00eatre faible, dit-il. \"Les gros titres annon\u00e7ant la mort du bureau sont trop pessimistes.\" La crise de Corona, a-t-il dit, a montr\u00e9 \u00e0 quel point le bureau est important pour que les gens interagissent les uns avec les autres. En outre, les gens pr\u00e9f\u00e9reraient une s\u00e9paration entre le travail et la maison. \"Le bureau restera \u00e0 l'avenir le point central de la communication et de la coop\u00e9ration entre les employ\u00e9s\", a d\u00e9clar\u00e9 M. Hennig. Ce qui continue \u00e0 gagner en importance, c'est l'emplacement, l'accessibilit\u00e9 et la qualit\u00e9 de l'\u00e9quipement. En g\u00e9n\u00e9ral, cependant, le travail \u00e0 domicile a connu une acceptation nettement plus \u00e9lev\u00e9e.<\/p>\n

La croissance se poursuivra dans le segment du commerce de d\u00e9tail, mais principalement dans le commerce en ligne. La baisse du commerce stationnaire de dix \u00e0 quinze pour cent cette ann\u00e9e, qui est tr\u00e8s importante dans certains cas, sera suivie d'une reprise en 2021, mais seulement avec des taux de croissance de cinq \u00e0 dix pour cent. Au cours des ann\u00e9es suivantes, les ventes devraient \u00e0 nouveau se contracter dans une fourchette basse \u00e0 un chiffre. En revanche, le commerce en ligne continuera de cro\u00eetre et atteindra une part de plus de dix pour cent (Italie, Portugal et Espagne), voire de plus de vingt pour cent (Su\u00e8de, Autriche, Allemagne, Danemark et Pays-Bas) dans de nombreux pays europ\u00e9ens d'ici 2024. Le Royaume-Uni restera le leader en termes de valeur, avec plus d'un quart des achats de d\u00e9tail effectu\u00e9s en ligne en 2024.<\/p>\n

\"La crise de Corona conduit \u00e0 une polarisation acc\u00e9l\u00e9r\u00e9e ici\", a expliqu\u00e9 M. Hennig. Le commerce de d\u00e9tail non alimentaire, en particulier, a \u00e9t\u00e9 durement touch\u00e9, comme en t\u00e9moigne le taux plus \u00e9lev\u00e9 de d\u00e9fauts ou de reports de loyer. Dans ce sous-segment du commerce de d\u00e9tail, les marques du segment de prix moyen, qui \u00e9taient d\u00e9j\u00e0 sous pression financi\u00e8re avant le virus - probablement m\u00eame en d\u00e9pit des aides publiques - ne survivraient pas. Il s'attend ici \u00e0 une \"survie du plus fort\". Cette polarisation aura \u00e9galement une incidence sur les emplacements (emplacements de premier choix ou secondaires) et les formats (centres commerciaux ou magasins sp\u00e9cialis\u00e9s et supermarch\u00e9s). Dans l'ensemble, il faut s'attendre \u00e0 une hausse des taux de vacance et \u00e0 une nouvelle pression \u00e0 la baisse sur les loyers. En outre, la classe d'actifs logistique b\u00e9n\u00e9ficiera d'un soutien gr\u00e2ce \u00e0 la vente au d\u00e9tail en ligne. Dans le m\u00eame temps, les nouveaux d\u00e9veloppements sp\u00e9culatifs pourraient entra\u00eener une augmentation de la vacance \u00e0 court terme et freiner les perspectives d'augmentation des loyers. Entre-temps, les rendements initiaux des produits logistiques de base sont pass\u00e9s sous la barre des quatre pour cent dans de nombreuses villes europ\u00e9ennes.<\/p>\n

La r\u00e9duction de l'inoccupation des locaux commerciaux devient plus \"difficile\".<\/em><\/strong><\/h2>\n

Axel Sch\u00e4rer<\/strong> Dans son expos\u00e9 suivant, le Conseil a pr\u00e9sent\u00e9 la strat\u00e9gie actuelle de l Fondation pour les investissements profonds<\/strong> avant. L'allocation d'actifs cible pour l'immobilier est de 28 %. \u00c0 la fin du mois de juin 2020, cette part \u00e9tait d\u00e9j\u00e0 de 26,5 %. Les sept bons dixi\u00e8mes sont des investissements directs (via la fondation d'investissement), les presque 30 % restants sont des investissements immobiliers indirects. Avec plus de 50 000 assur\u00e9s, Profond Pensionskasse g\u00e8re actuellement plus de neuf milliards de francs suisses de capitaux. Outre l'immobilier, l'allocation strat\u00e9gique des investissements comprend environ 20 % d'actions suisses, pr\u00e8s de 29 % d'actions \u00e9trang\u00e8res et 12,6 % d'obligations (francs suisses et devises \u00e9trang\u00e8res) ainsi que 3,7 % de placements alternatifs. Le taux d'int\u00e9r\u00eat moyen sur les avoirs de retraite \u00e9tait r\u00e9cemment de 4 %. Profond a obtenu un rendement moyen de plus de cinq pour cent. Ce n'est qu'en 2018, 2011, 2002, 2001 et 1994 que ce r\u00e9sultat a \u00e9t\u00e9 n\u00e9gatif.<\/p>\n

La fondation de placement a commenc\u00e9 ses activit\u00e9s en 2016 et investit principalement dans des immeubles en Suisse ainsi qu'en Allemagne et en Autriche. Les 168 immeubles r\u00e9sidentiels, commerciaux et logistiques ont une valeur marchande de 2,1 milliards de francs suisses. La fondation est une entit\u00e9 juridiquement ind\u00e9pendante qui est enti\u00e8rement d\u00e9tenue par Profond Vorsorgeeinrichtung. Les immeubles sont r\u00e9partis entre les groupes d'investissement Real Estate Switzerland et Real Estate Germany\/Austria. Alors qu'environ 1,6 milliard de la valeur du march\u00e9 est constitu\u00e9 de propri\u00e9t\u00e9s nationales, environ 495 millions d'euros de valeurs immobili\u00e8res se trouvent dans les deux autres pays germanophones. Le portefeuille national se compose de 51 % de logements, 22 % de commerces, 17 % d'espaces commerciaux et 10 % de bureaux. Le portefeuille immobilier \u00e9tranger, quant \u00e0 lui, pr\u00e9sente une exposition nettement plus importante dans les cat\u00e9gories d'actifs que sont les commerces et les bureaux, pour un total de 60 %. En outre, 22 % des biens immobiliers se trouvent dans le secteur de la logistique, tandis que la part r\u00e9sidentielle est comparativement faible.<\/p>\n

En Suisse al\u00e9manique et en Suisse romande, M. Sch\u00e4rer pr\u00e9f\u00e8re les r\u00e9gions ou les grands et moyens centres ou les agglom\u00e9rations associ\u00e9es dont la population est en augmentation. \"Dans le segment r\u00e9sidentiel, nous pr\u00e9f\u00e9rons des plans d'\u00e9tage bien pens\u00e9s et efficaces et des surfaces pas trop grandes.\" Les tickets d'investissement devraient se situer dans une fourchette de dix \u00e0 75 millions de francs par bien. Dans des cas exceptionnels, la limite inf\u00e9rieure pourrait \u00e9galement \u00eatre de cinq et la limite sup\u00e9rieure de 100 millions. La strat\u00e9gie d'investissement de Profond, influenc\u00e9e par Covid-19, pr\u00e9voit de se concentrer sur les propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles et de r\u00e9duire consid\u00e9rablement la part du commerce de d\u00e9tail, a d\u00e9clar\u00e9 M. Sch\u00e4rer. Pour les espaces de bureaux, l'accent sera encore plus mis sur la qualit\u00e9 des micro-localisations. \"Pour les emplacements commerciaux, l'emplacement central et exclusif est d\u00e9sormais beaucoup plus important.\" En outre, la solvabilit\u00e9 des locataires est devenue un facteur beaucoup plus central.<\/p>\n

Jusqu'\u00e0 pr\u00e9sent, les vacances dans le portefeuille immobilier de Profond n'ont pas augment\u00e9 de mani\u00e8re significative, quel que soit le type d'utilisation, a d\u00e9clar\u00e9 Alex Sch\u00e4rer. Toutefois, la r\u00e9duction des vacances devient \"plus difficile\", notamment en ce qui concerne les espaces commerciaux. En outre, en raison de la situation de pand\u00e9mie qui pr\u00e9vaut, les \u00e9changes avec les grands locataires commerciaux en particulier se sont fortement intensifi\u00e9s. La r\u00e9duction annuelle du rendement li\u00e9e \u00e0 Corona devrait \u00eatre inf\u00e9rieure \u00e0 2,7 %. Ici, cependant, la formulation de la loi Covid est encore \u00e0 voir en ce qui concerne les r\u00e9ductions de loyer. La r\u00e9duction pr\u00e9vue du rendement du cash-flow due \u00e0 Corona est probablement inf\u00e9rieure \u00e0 20 points de base. L'effet sur le changement du rendement de la valeur est incertain, a-t-il dit. \"Dans l'\u00e9tat actuel des choses, nous nous attendons \u00e0 une tendance vers un z\u00e9ro noir d'ici la fin de l'ann\u00e9e\", d\u00e9clare M. Sch\u00e4rer.<\/p>\n