{"id":19242,"date":"2019-11-14T14:00:31","date_gmt":"2019-11-14T13:00:31","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=19242"},"modified":"2019-11-14T14:00:31","modified_gmt":"2019-11-14T13:00:31","slug":"rueckblick-78-schweizer-immobiliengespraech","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/fr\/allgemein\/2019-11-14\/rueckblick-78-schweizer-immobiliengespraech\/","title":{"rendered":"Revue 78e Swiss Real Estate Talk : \"Que signifie durable ici ?\""},"content":{"rendered":"
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Pr\u00e8s de 80 participants se sont rendus au Metropol de Zurich pour la derni\u00e8re \u00e9dition des Entretiens suisses de l'immobilier, afin de discuter des efforts actuels de la branche en mati\u00e8re de durabilit\u00e9 (photo : Mathias Rinka).<\/figcaption><\/figure>\n

Christian Kraft, professeur et chef de projet immobilier ainsi que codirecteur de la fili\u00e8re MScRE \u00e0 la Haute \u00e9cole de Lucerne, a introduit le 78e Schweizer Immobiliengespr\u00e4ch par un retour sur l'histoire et a rappel\u00e9 la signification pass\u00e9e du mot \"durabilit\u00e9\". Il a \u00e9t\u00e9 d\u00e9fini par Hans Carl von Carlowitz dans son ouvrage \"Sylvicultura Oeconomica\" publi\u00e9 en 1713, face \u00e0 la menace d'une crise des mati\u00e8res premi\u00e8res, en tant que principe dans la sylviculture - et au fil du temps, il a \u00e9t\u00e9 de plus en plus utilis\u00e9 dans d'autres domaines.<\/p>\n

Dans le secteur mondial de l'immobilier, ce terme n'est utilis\u00e9 de mani\u00e8re accrue que depuis le d\u00e9but du mill\u00e9naire : Les certificats de durabilit\u00e9 comme BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method ; UK depuis 1990) LEED (Leadership in Energy and Environmental Design, USA depuis 1998) ou DGNB (Deutsche Gesellschaft f\u00fcr Nachhaltiges Bauen ; fond\u00e9e en 2007) sont d\u00e9sormais bien \u00e9tablis. En Suisse, il existe depuis 2010 l'association SGNI Soci\u00e9t\u00e9 suisse pour le d\u00e9veloppement durable de l'immobilier, qui propose un syst\u00e8me de certification bas\u00e9 sur les crit\u00e8res DGNB. La premi\u00e8re norme SIA pour un rating de durabilit\u00e9 date de 2004.<\/p>\n

La durabilit\u00e9 dans le spectre entre pouvoir et vouloir<\/strong><\/p>\n

En outre, M. Kraft a soulign\u00e9 l'importance particuli\u00e8re du secteur de l'immobilier lorsqu'il s'agit de r\u00e9aliser des \u00e9conomies d'\u00e9nergie - apr\u00e8s tout, le parc immobilier actuel est \u00e0 l'origine d'un bon tiers de la consommation d'\u00e9nergie finale totale et de 40 pour cent de toutes les \u00e9missions de CO2 actuelles. Selon M. Kraft, la r\u00e9novation des anciens immeubles constitue aujourd'hui un levier particulier pour \u00e9conomiser l'\u00e9nergie dans le fonctionnement des b\u00e2timents. Les mesures de r\u00e9novation consistent par exemple \u00e0 renouveler les anciens syst\u00e8mes de chauffage \u00e0 \u00e9nergie fossile ou, si possible, \u00e0 les remplacer par de nouveaux syst\u00e8mes utilisant des \u00e9nergies renouvelables.<\/p>\n

Selon une \u00e9tude de la Haute \u00e9cole de Lucerne, il existe toutefois en Suisse une disparit\u00e9 ville-campagne ainsi qu'un \u00e9cart frappant entre les logements en propri\u00e9t\u00e9 et les logements en location. Selon Kraft, pr\u00e8s des deux tiers des investissements dans la transformation et la construction de b\u00e2timents sont r\u00e9alis\u00e9s dans des endroits mal ou moyennement desservis par les transports publics. \"Nous n'arrivons pas \u00e0 faire entrer l'\u00e9nergie renouvelable dans les villes\", a expliqu\u00e9 Kraft lors de la table ronde sur l'immobilier, en se r\u00e9f\u00e9rant aux r\u00e9sultats d'une \u00e9tude sur les permis de construire d\u00e9livr\u00e9s entre 2009 et 2018 : la r\u00e9partition des mesures de r\u00e9novation a montr\u00e9 que la majeure partie des investissements \u00e9tait consacr\u00e9e \u00e0 l'isolation ext\u00e9rieure ou int\u00e9rieure, et que seule une part nettement plus faible allait \u00e0 une production d'\u00e9nergie nouvelle et durable.<\/p>\n

En revanche, pour les logements priv\u00e9s en propri\u00e9t\u00e9 dans les r\u00e9gions rurales, l'utilisation d'\u00e9nergies renouvelables est nettement plus importante. En revanche, les \"aspects verts\" sont beaucoup plus difficiles \u00e0 mettre en \u0153uvre dans le cadre de la densification int\u00e9rieure dans les villes, par exemple lors de la sur\u00e9l\u00e9vation ou de la construction d'immeubles locatifs. \"Ce sont les coop\u00e9ratives d'habitation qui optent le plus souvent pour une approche durable\", a d\u00e9clar\u00e9 Kraft. Sa conclusion : chaque ann\u00e9e, environ 18 milliards de francs suisses sont investis dans des mesures de maintien et d'augmentation de la valeur des b\u00e2timents existants en Suisse. \"Les investissements de r\u00e9novation devraient \u00eatre cibl\u00e9s, \u00e0 long terme et utilis\u00e9s avec discernement\". Le seul argument de la durabilit\u00e9 ne suffit pas. Il faut aussi qu'il s'accompagne au final d'une am\u00e9lioration du confort pour l'utilisateur du bien immobilier et que la rentabilit\u00e9 \u00e0 long terme soit garantie pour les propri\u00e9taires, a d\u00e9clar\u00e9 Kraft lors des 78e Entretiens suisses de l'immobilier.<\/p>\n

L'examen des portefeuilles et des fonds \"verts<\/strong><\/p>\n

Marie Seiler et Miriam Gellert de PwC Real Estate Advisory Switzerland ont montr\u00e9 dans quelle mesure la r\u00e9glementation et les normes europ\u00e9ennes dans le secteur financier exigent d\u00e9sormais des crit\u00e8res de durabilit\u00e9 dans les portefeuilles immobiliers. Avec son plan d'action, l'UE veut r\u00e9gler et atteindre une partie importante de ses objectifs climatiques et \u00e9nerg\u00e9tiques par le biais de flux de capitaux durables. Une grande partie de ce plan concerne directement le secteur immobilier et le parc immobilier. On ne sait pas encore si la Suisse appliquera cette r\u00e9glementation sur l'ensemble de son territoire, ni dans quelle mesure. Mais l'application de ces normes dans les pays voisins de l'UE ainsi que l'autor\u00e9gulation du secteur et les agences de notation entra\u00eeneront une forte pression sur les acteurs suisses. Les investisseurs orient\u00e9s vers le long terme, tels que les assurances et les caisses de pension, doivent justement \u00eatre de plus en plus attentifs aux crit\u00e8res ESG (ESG signifie \"environmental, social and corporate governance\") afin de minimiser les risques dans leur portefeuille. Par exemple, la nouvelle \u00e9dition de l'ordonnance OPP2 doit exiger que les caisses de pension n'investissent que dans des placements durables. Mais le parc immobilier des CP est-il d\u00e9j\u00e0 durable aujourd'hui ? Et si ce n'est pas le cas, quels investissements seront n\u00e9cessaires dans un avenir proche pour y parvenir ?<\/p>\n

Selon Seiler et Gellert, il est important que la notion de durabilit\u00e9 dans le secteur immobilier ne se r\u00e9duise pas \u00e0 un simple \"green-washing\", comme c'est souvent le cas aujourd'hui. Certains aspects de la durabilit\u00e9 sont mis en avant et utilis\u00e9s \u00e0 des fins de marketing, sans qu'une image uniforme de la durabilit\u00e9 des installations soit donn\u00e9e et que son effet soit d\u00e9montr\u00e9. A plus ou moins long terme, il s'agit de mettre \u00e0 la disposition des investisseurs toutes les donn\u00e9es du portefeuille de mani\u00e8re structur\u00e9e et transparente. Cela concerne avant tout les obligations de publication de plus en plus d\u00e9taill\u00e9es. Mais aussi des contr\u00f4les externes, par exemple par des agences de notation ou des initiatives propres au secteur, comme la notation GRESB. Ce syst\u00e8me d'\u00e9valuation alternatif mesure, \u00e0 partir de sept aspects diff\u00e9rents, la performance de durabilit\u00e9, appel\u00e9e score GRESB, des entreprises immobili\u00e8res et des fonds immobiliers.<\/p>\n

D'autres aspects importants en rapport avec les immeubles durables sont les donn\u00e9es. Les certificats \u00e9nerg\u00e9tiques cantonaux des b\u00e2timents (CECB) ou le syst\u00e8me parall\u00e8le des Energy Performance Certificates (EPC) au niveau de l'UE pourraient par exemple aider \u00e0 faire le point. \"En ce qui concerne les portefeuilles immobiliers durables, les propri\u00e9taires immobiliers devraient maintenant profiter de l'\u00e9lan, mettre en \u0153uvre des normes, s'\u00e9quiper pour l'avenir et suivre de tr\u00e8s pr\u00e8s les autres d\u00e9veloppements r\u00e9glementaires\", conclut Seiler.<\/p>\n

Une gestion immobili\u00e8re \"pleine de bon sens<\/strong><\/p>\n

Marc Derron, Chief Construction Officer chez Pensimo Management AG, a expliqu\u00e9 lors de l'entretien immobilier que les diff\u00e9rentes fondations de placement du groupe Pensimo s'engagent en faveur de la durabilit\u00e9 dans toutes ses dimensions, tout en la qualifiant de \"grand d\u00e9fi\". Pensimo ne s'oriente toutefois que marginalement vers des labels, des certificats et des notations, a d\u00e9clar\u00e9 Derron. \"N'y a-t-il pas l\u00e0 d'\u00e9normes monstres de notation que personne ne comprend ni ne per\u00e7oit ?\", a-t-il demand\u00e9. Pensimo attache toutefois aussi de l'importance \u00e0 une gestion durable du portefeuille existant. Elle entretient des \u00e9changes \u00e9troits avec les investisseurs et souhaite, en mati\u00e8re de durabilit\u00e9, \"faire preuve de beaucoup de bon sens\". Des exp\u00e9riences positives ont \u00e9t\u00e9 faites dans les quartiers d'habitation avec les \"coachs d'immeubles\", une forme nouvelle et \u00e9largie de services de conciergerie.<\/p>\n

Parmi les mesures envisag\u00e9es pour l'avenir, M. Derron a \u00e9galement cit\u00e9 la r\u00e9duction des \u00e9missions de CO2 comme objectif principal. Dans ce domaine, l'entreprise a mis en place sa propre strat\u00e9gie de r\u00e9duction des \u00e9missions de CO2 et entend la suivre selon des objectifs qu'elle a elle-m\u00eame d\u00e9finis. Celle-ci s'oriente vers la strat\u00e9gie \u00e9nerg\u00e9tique 2050 de la Conf\u00e9d\u00e9ration et veut rester en dessous de celle-ci. En outre, le groupe Pensimo a command\u00e9 une analyse de la performance de durabilit\u00e9 sous forme de CECB pour tous les immeubles.<\/p>\n

Une enqu\u00eate men\u00e9e en 2017 aupr\u00e8s des habitants des quelque 15.000 logements Pensimo a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 un fort int\u00e9r\u00eat des locataires pour les sources d'\u00e9nergie non fossiles. Les r\u00e9novations \u00e9nerg\u00e9tiques et techniques sont entreprises lorsque le cycle de l'immeuble individuel le permet. \"Mieux vaut un chauffage sans \u00e9nergie fossile qu'une maison parfaitement isol\u00e9e\", telle est la devise de Derron. Mais il est \u00e9galement clair que \"nous voulons exploiter la dur\u00e9e de vie de la technique une fois qu'elle est install\u00e9e\". En revanche, l'installation de techniques de pointe \u00e0 intervalles rapproch\u00e9s serait contre-productive.<\/p>\n

La dimension sociale de la durabilit\u00e9<\/strong><\/p>\n

Eva Gerber, membre de la direction de Kontextplan AG, dont les bureaux sont situ\u00e9s \u00e0 Zurich, Berne et Soleure, a ensuite montr\u00e9, \u00e0 l'aide d'exemples tir\u00e9s du d\u00e9veloppement communal, urbain et r\u00e9gional, que la durabilit\u00e9 rev\u00eat diff\u00e9rentes dimensions et qu'elle doit avant tout \u00eatre comprise comme une attitude sociale. Lors de la planification et de la construction, il ne faut pas seulement tenir compte de la durabilit\u00e9 \u00e9cologique, mais aussi des aspects sociaux, tels que la mixit\u00e9, la coh\u00e9sion et la marge de man\u0153uvre pour les habitants des quartiers, ou encore les d\u00e9veloppements int\u00e9graux. Dans le cas de projets immobiliers, cela signifie impliquer autant que possible toutes les personnes concern\u00e9es et ne pas se contenter de clarifier la situation dans le cercle des investisseurs. Gerber a plaid\u00e9 pour que la durabilit\u00e9 soit consid\u00e9r\u00e9e comme un processus qui dure et qui ne peut jamais \u00eatre achev\u00e9. Il n'existe pas de solution durable unique. Chaque projet, chaque quartier et chaque ville doivent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s diff\u00e9remment et individuellement.<\/p>\n

Elle a formul\u00e9 cinq approches n\u00e9cessaires \u00e0 un d\u00e9veloppement durable des sites : (1) les mesures doivent toujours \u00eatre consid\u00e9r\u00e9es \u00e0 la fois comme un d\u00e9veloppement urbain et comme un d\u00e9veloppement de quartier, (2) la culture du b\u00e2ti doit \u00eatre comprise comme une t\u00e2che commune, (3) la vitalit\u00e9 doit \u00eatre autoris\u00e9e sur et dans les sites et cr\u00e9er des \"espaces de possibilit\u00e9s\", (4) les rencontres entre les personnes doivent \u00eatre activement facilit\u00e9es et (5) les besoins des utilisateurs doivent \u00eatre identifi\u00e9s, par exemple au moyen d'analyses des espaces sociaux. \"La durabilit\u00e9 sociale ne peut pas \u00eatre atteinte uniquement avec des listes de contr\u00f4le et des monitorings\", a d\u00e9clar\u00e9 Gerber. Il est en outre important que les espaces restent adaptables \u00e0 tout moment, surtout en ce qui concerne les \u00e9ventuels changements de besoins.<\/p>\n