{"id":16959,"date":"2019-05-13T15:00:24","date_gmt":"2019-05-13T13:00:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=16959"},"modified":"2024-07-08T14:34:40","modified_gmt":"2024-07-08T12:34:40","slug":"rueckblick-76-schweizer-immobiliengespraech-buy-and-hold-war-gestern","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/fr\/buero\/2019-05-13\/rueckblick-76-schweizer-immobiliengespraech-buy-and-hold-war-gestern\/","title":{"rendered":"Bilan de la 76e Conf\u00e9rence suisse de l'immobilier : \"Buy and hold, c'\u00e9tait hier !"},"content":{"rendered":"

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Prendre les bonnes d\u00e9cisions d'investissement n'est pas si simple, surtout dans un environnement marqu\u00e9 par des taux d'int\u00e9r\u00eat n\u00e9gatifs. Face \u00e0 l'absence d'alternatives de placement, l'immobilier reste attractif et les prix des biens immobiliers devraient rester \u00e9lev\u00e9s, mais les rendements faibles. D'autant plus que des taux de vacance plus \u00e9lev\u00e9s se profilent dans les agglom\u00e9rations suisses, y compris et surtout dans le secteur des immeubles d'habitation. A l'occasion du 25e anniversaire du magazine sp\u00e9cialis\u00e9 suisse IMMOBILIEN Business, le mod\u00e9rateur John Davidson de la Haute \u00e9cole de Lucerne (HSLU) a tout d'abord pr\u00e9sent\u00e9 les grandes lignes actuelles et les questions qui en d\u00e9coulent pour les acteurs du march\u00e9 immobilier suisse. Ensuite, lors de la 76e \u00e9dition des Entretiens suisses de l'immobilier, quatre experts ont fait un expos\u00e9 sur le th\u00e8me \"Buy and hold, c'\u00e9tait hier !\" et ont discut\u00e9 entre eux.<\/p>\n

\u00a0<\/strong>\"Les donn\u00e9es sont attrayantes, mais pas puissantes\"<\/strong><\/p>\n

Stefan Fahrl\u00e4nder de FPRE a tout d'abord esquiss\u00e9 les facteurs d'influence sur le march\u00e9 immobilier suisse : les donn\u00e9es \u00e9conomiques \"sont attrayantes, mais pas puissantes\" ; ce qui manque, c'est une inflation un peu plus \u00e9lev\u00e9e, mais personne ne sait d'o\u00f9 elle pourrait provenir. On reste donc dans la situation bien connue des taux d'int\u00e9r\u00eat bas - et on esp\u00e8re. Comme chacun sait, l'espoir meurt en dernier. Fahrl\u00e4nder voit surtout des risques dans l'augmentation du nombre de logements vacants, non pas dans les dix premiers sites, mais en p\u00e9riph\u00e9rie, notamment en raison du recul actuel de l'immigration. De plus, selon une enqu\u00eate de l'association suisse des propri\u00e9taires fonciers HEV, il existe un \u00e9cart malsain entre l'offre et la demande de terrains \u00e0 b\u00e2tir. N\u00e9anmoins, l'activit\u00e9 de construction de logements reste \u00e9lev\u00e9e. Fahrl\u00e4nder s'attend \u00e0 une nouvelle hausse des prix dans le secteur des immeubles collectifs, mais aussi \u00e0 une baisse des loyers. Il a en outre soulign\u00e9 qu'environ trois quarts des variations de valeur de ces biens immobiliers \u00e9taient imputables au taux d'actualisation.<\/p>\n

\"'Buy and Hold' est encore possible aujourd'hui\"<\/strong><\/p>\n

Du point de vue de Fr\u00e9d\u00e9ric K\u00f6nigsegg de Helvetica Property Investors AG, qui a ensuite jet\u00e9 un coup d'\u0153il sur la situation des march\u00e9s de l'immobilier commercial (bureaux, commerce de d\u00e9tail, logistique), les emplacements B restent attractifs. Outre les grandes m\u00e9tropoles, ce sont surtout des villes comme Baden, Olten ou Thoune qui ont leur charme. Les fonds immobiliers lanc\u00e9s par Helvetica, qui repr\u00e9sentent actuellement un volume d'environ 430 millions de francs de valeur immobili\u00e8re (21 objets ; taux de vacance moyen de 5,8 %), montrent qu'il est possible d'obtenir des rendements int\u00e9ressants sur de tels sites. K\u00f6nigsegg a cit\u00e9 en exemple deux objets \u00e0 Baden et \u00e0 Goldach avec un rendement brut initial de 6,0 et 6,28 pour cent. \"Mais la strat\u00e9gie 'Buy and Hold' est encore possible aujourd'hui, m\u00eame dans les emplacements de premier choix\". Surtout si on la compl\u00e8te par une gestion active des actifs \"hands-on\", selon K\u00f6nigsegg. La diversification g\u00e9n\u00e9rale des investissements et un accent sur les objets multi-tenant sont d'autres caract\u00e9ristiques importantes des fonds HSC. Le cr\u00e9neau particulier d'Helvetica est l'immobilier commercial d'une valeur d'achat comprise entre dix et 30 millions de francs - dans ce domaine, on n'est pas en concurrence avec les tr\u00e8s grandes soci\u00e9t\u00e9s de placement, mais pas non plus avec les family offices ou les investisseurs priv\u00e9s fortun\u00e9s.<\/p>\n

Nouveau principe \"situation, situation, qualit\u00e9<\/strong><\/p>\n

Martin Munz, responsable de la division \"Development & Construction\" de l'immobilier de placement au Credit Suisse AM, a tout d'abord mis en lumi\u00e8re la situation du march\u00e9 de l'immobilier de bureau lors du dernier entretien immobilier et y voit un \"march\u00e9 locatif clair\" en raison de l'offre exc\u00e9dentaire de surfaces, comme par exemple \u00e0 Zurich Nord. Les possibilit\u00e9s de d\u00e9veloppement dans les agglom\u00e9rations sont \"largement \u00e9puis\u00e9es\". Du c\u00f4t\u00e9 de l'immobilier r\u00e9sidentiel, les signes sont au repositionnement, \u00e0 la r\u00e9novation et \u00e0 la densification du parc existant, surtout dans les centres et les emplacements proches des centres. Ainsi, le CS a \"pass\u00e9 son portefeuille immobilier au peigne fin\" et a actuellement un volume de deux milliards de francs en d\u00e9veloppement concernant le repositionnement de b\u00e2timents existants et le d\u00e9veloppement de nouvelles constructions. Pour Munz, il est tr\u00e8s important de consid\u00e9rer aussi bien la macro que la micro-situation, et la desserte optimale par les transports publics constitue un \"must\" g\u00e9n\u00e9ral. \"La valeur du produit est de plus en plus d\u00e9cisive\", a d\u00e9clar\u00e9 Munz. Dans ce domaine, les nouveaux principes \"situation, situation, qualit\u00e9\" ou \"situation, situation, plan\" sont de plus en plus valables. Les propri\u00e9taires immobiliers doivent \u00eatre tourn\u00e9s vers l'avenir et anticiper les besoins et la demande. Cela vaut non seulement pour le secteur r\u00e9sidentiel, mais aussi pour les immeubles de bureaux, o\u00f9 la satisfaction des collaborateurs a r\u00e9cemment gagn\u00e9 en importance aupr\u00e8s des entreprises locataires.<\/p>\n

Les locataires d'aujourd'hui sont plus volatiles<\/strong><\/p>\n

Arno Kneub\u00fchler de Procimmo SA a montr\u00e9 les tendances actuelles de la demande \u00e0 l'aide des six fonds immobiliers de son entreprise en Suisse al\u00e9manique et en Suisse romande. En se concentrant sur des secteurs de niche comme la logistique et les surfaces commerciales pour les PME, il poursuit une \"strat\u00e9gie plut\u00f4t d\u00e9fensive\" et vise ici des rendements bruts de sept pour cent, \"\u00e9galement parce qu'il faut tenir compte de beaucoup de Capex\". Selon Kneub\u00fchler, Procimmo se concentre donc sur les emplacements B avec des loyers relativement avantageux. Procimmo y loue ou transforme chaque ann\u00e9e environ 100.000 m\u00e8tres carr\u00e9s. L'une des raisons en est le changement constant. Aujourd'hui, les locataires ne concluent plus de contrats \u00e0 long terme, les besoins en surface changent constamment et de nombreuses entreprises font faillite. Il faut pouvoir r\u00e9agir rapidement et efficacement \u00e0 tous ces facteurs. Kneub\u00fchler a cit\u00e9 l'exemple des Champs du Port \u00e0 Onnens, o\u00f9 le groupe de tabac Philip Morris International quittera d\u00e9finitivement son site cette ann\u00e9e encore. Procimmo a acquis cette surface logistique de 75 000 m\u00e8tres carr\u00e9s dans le cadre d'une transaction sale and lease back pour 49,7 millions de francs. Les revenus locatifs \u00e0 l'achat s'\u00e9levaient \u00e0 cinq millions de francs par an. Le nouveau locataire d'un quart de la surface (18.000 m\u00e8tres carr\u00e9s) est la cha\u00eene fran\u00e7aise d'articles de sport Decathlon, qui approvisionne ses magasins suisses depuis le site proche d'Yverdon.<\/p>\n

Exigences, risques et r\u00e9alit\u00e9<\/strong><\/p>\n

La table ronde qui a suivi a abord\u00e9 les th\u00e8mes du logement, de la centralit\u00e9 et de la logistique urbaine en particulier, ainsi que l'influence de la politique sur les march\u00e9s immobiliers et la recherche de rendement des investisseurs en g\u00e9n\u00e9ral. Les participants \u00e0 la table ronde sur l'immobilier se sont accord\u00e9s \u00e0 dire que l'\u00e9poque actuelle est tr\u00e8s dynamique et qu'il faut pouvoir r\u00e9agir rapidement \u00e0 des changements surprenants de la part de la Berne f\u00e9d\u00e9rale, des r\u00e9glementations cantonales ou de l'\u00e9conomie mondiale. D'une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, le march\u00e9 suisse pose toutefois probl\u00e8me en raison de sa taille raisonnable. Fr\u00e9d\u00e9ric K\u00f6nigsegg l'a formul\u00e9 de la mani\u00e8re suivante : \"C'est un petit march\u00e9 avec peu d'acteurs. Cela va bien tant que le march\u00e9 augmente\". Martin Munz a en outre mis en garde contre les votations r\u00e9gionales, comme l'initiative b\u00e2loise sur le logement, et donc contre les \"conditions genevoises\" qui y menacent. Pour Arno Kneub\u00fchler, la politique est appel\u00e9e \u00e0 cr\u00e9er de bonnes conditions-cadres pour le secteur immobilier, \"afin que les choses avancent de mani\u00e8re positive\". Et Stefan Fahrl\u00e4nder a finalement lanc\u00e9, dans le cadre de la discussion sur les exigences et la r\u00e9alit\u00e9 des investisseurs immobiliers, qu'il ne fallait pas oublier les citoyens et les locataires dans leur qu\u00eate de rendement et au vu des \u00e9volutions actuelles, par exemple \u00e0 B\u00e2le ou \u00e0 Berlin.<\/p>\n

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La 76e \u00e9dition des Entretiens suisses de l'immobilier, \u00e0 laquelle l'\u00e9quipe de r\u00e9daction et Galledia Fachmedien AG ont convi\u00e9 en mai au Metropol de Zurich, \u00e9tait un \u00e9v\u00e9nement tr\u00e8s particulier : le 25e anniversaire de la revue sp\u00e9cialis\u00e9e IMMOBILIEN Business.<\/p>","protected":false},"author":4,"featured_media":16969,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_yoast_wpseo_focuskw":"Immobiliengespr\u00e4ch","_yoast_wpseo_title":"","_yoast_wpseo_metadesc":"Am 76. 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