{"id":1639,"date":"2015-06-30T17:07:54","date_gmt":"2015-06-30T15:07:54","guid":{"rendered":"http:\/\/dev.immobilienbusiness.ch\/?p=1639"},"modified":"2015-06-30T17:07:54","modified_gmt":"2015-06-30T15:07:54","slug":"bueroobjekte-als-anlageklasse","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/fr\/buero\/2015-06-30\/bueroobjekte-als-anlageklasse\/","title":{"rendered":"Les immeubles de bureaux comme classe d'actifs"},"content":{"rendered":"
\"In
Les immeubles de bureaux ont la faveur des investisseurs, des promoteurs et des investisseurs.<\/figcaption><\/figure>\n

\"Des signes \u00e9vidents de mauvaise allocation des ressources\" <\/strong><\/p>\n

constate \u00e9galement Credit Suisse Real Estate Research : \"Les taux d'int\u00e9r\u00eat bas augmentent la valeur actuelle des revenus locatifs futurs estim\u00e9s et incitent les investisseurs \u00e0 lancer trop de projets de surfaces de bureaux\". Cons\u00e9quences : des taux d'inoccupation en hausse, des loyers en baisse - comme \u00e0 l'\u00e9tranger, m\u00eame si ce n'est pas aussi dramatique : dans les hauts lieux europ\u00e9ens de la location de bureaux comme Londres, Francfort ou Paris, les fluctuations \u00e9conomiques du march\u00e9 laissent en g\u00e9n\u00e9ral des traces plus visibles sur le march\u00e9 des bureaux qu'en Suisse. N\u00e9anmoins, les immeubles de bureaux restent la cat\u00e9gorie de placement classique et toujours appr\u00e9ci\u00e9e des investisseurs immobiliers, \u00e0 l'\u00e9chelle mondiale. Ainsi, l'utilisation \"Office\" est la plus n\u00e9goci\u00e9e sur le march\u00e9 mondial de l'immobilier de bureau ; selon RCA Real Capital Analytics, sa part dans les transactions immobili\u00e8res mondiales \u00e9tait de 37 pour cent au premier semestre 2013. En Suisse, si les immeubles collectifs dominent traditionnellement les placements immobiliers, l'immobilier commercial avec bureaux joue \u00e9galement un r\u00f4le important chez les investisseurs institutionnels, tout comme sur le march\u00e9 des transactions.<\/p>\n

 <\/p>\n

\"Quelle:
Source : Real Capital Analytics<\/figcaption><\/figure>\n

Les investisseurs savent ce qu'ils font<\/strong><\/p>\n

Au premier coup d'\u0153il sur le profil risque-rendement, cette pr\u00e9f\u00e9rence n'est pas forc\u00e9ment \u00e9vidente. Si l'on compare les rendements globaux, c'est-\u00e0-dire le cash-flow et le rendement de la variation de valeur, des diff\u00e9rentes utilisations de l'immobilier, les bureaux obtiennent de mauvais r\u00e9sultats, constate W\u00fcest & Partner dans l'\u00e9dition d'automne du \"ImmoMonitoring 2014\/1<\/a>\". Leurs rendements sont plus faibles - m\u00eame s'ils ne sont pas massifs - et surtout, leurs fluctuations dans le temps sont nettement plus \u00e9lev\u00e9es qu'ailleurs. En d'autres termes, les investisseurs prennent plus de risques en achetant des immeubles de bureaux pour atteindre un certain niveau de rendement - les investissements dans le logement ou la vente permettent donc d'obtenir un meilleur rendement avec moins de risques. On peut donc se demander pourquoi le segment des bureaux est si attractif depuis des ann\u00e9es. En cherchant les causes, W\u00fcest & Partner a r\u00e9alis\u00e9 pour le \"ImmoMonitoring<\/a>\"24 investisseurs et promoteurs immobiliers institutionnels domicili\u00e9s en Suisse al\u00e9manique ont \u00e9t\u00e9 interrog\u00e9s. La grande majorit\u00e9 des participants \u00e0 l'enqu\u00eate est active dans toute la Suisse ; leurs portefeuilles (somme des valeurs de march\u00e9 : plus de 70 milliards de CHF) se composent exclusivement ou pour une part notable d'immeubles commerciaux. La majorit\u00e9 des personnes interrog\u00e9es s'accordent \u00e0 dire que le profil risque-rendement des immeubles de bureaux est faible au sein de l'univers de placement des immeubles de rendement \u00e9tablis. Les investisseurs sont tout \u00e0 fait conscients que les rendements des bureaux sont plus fortement influenc\u00e9s par l'\u00e9volution du march\u00e9 que d'autres utilisations, aussi bien en p\u00e9riode de baisse qu'en p\u00e9riode de hausse. Selon les r\u00e9sultats de l'enqu\u00eate de W+P, le fait que les immeubles de bureaux constituent, avec les immeubles d'habitation, le premier et parfois le seul choix de nombreux investisseurs locaux dans le cadre de leurs investissements ou de leurs projets de construction, s'explique tout simplement par le manque d'alternatives : La moiti\u00e9 des d\u00e9cideurs interrog\u00e9s se sont exprim\u00e9s dans ce sens. Ils ont soulign\u00e9 le manque de taille critique des autres options d'investissement : Les immeubles de bureaux ont tendance \u00e0 permettre des volumes d'investissement plus importants que les immeubles d'habitation par exemple. \"Cette estimation devrait \u00eatre particuli\u00e8rement pertinente pour le commerce d'immeubles existants\", commente Patrick Schnorf, responsable de la recherche chez W\u00fcest & Partner. En outre, les surfaces de bureaux pr\u00e9sentent d'autres particularit\u00e9s que les immeubles d'habitation ou les surfaces de commerce de d\u00e9tail ; des diff\u00e9rences apparaissent surtout dans la gestion op\u00e9rationnelle : Certes, la premi\u00e8re location ou la relocation d'un immeuble de bureaux est plus compliqu\u00e9e que celle d'un immeuble d'habitation en raison du degr\u00e9 de standardisation moins \u00e9lev\u00e9 des objets lou\u00e9s et des conditions des contrats de location. Mais une fois que les contrats de location sont sign\u00e9s et qu'un immeuble de bureaux est enti\u00e8rement lou\u00e9, l'engagement n\u00e9cessaire de la g\u00e9rance est moins important que pour les immeubles d'habitation.<\/p>\n

\"Quelle:
Source : IPD<\/figcaption><\/figure>\n

\"Souffrance \u00e0 haut niveau\"<\/strong><\/p>\n

Une autre raison, bien que tr\u00e8s individuelle, d'investir dans des immeubles de bureaux r\u00e9side dans les conditions juridiques des investisseurs. Ainsi, les soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res cot\u00e9es en bourse sont tenues, en raison de la Lex Koller, d'investir dans des immeubles commerciaux et non dans des immeubles d'habitation. \"Cela se r\u00e9percute sur la demande d'immeubles de bureaux du c\u00f4t\u00e9 des investissements\", explique Schnorf. En outre, des aspects tels que les possibilit\u00e9s d'optimisation de la TVA sur les revenus locatifs, les dispositions sp\u00e9cifiques dans l'environnement des assurances ou le droit de la location jouent \u00e9galement un r\u00f4le. \"C'est pr\u00e9cis\u00e9ment le cadre juridique qui permet d'influencer positivement ou n\u00e9gativement le cash-flow li\u00e9 \u00e0 l'objet ou encore le rendement de la plus-value\", explique Schnorf. En revanche, la revendication d'une contribution \u00e0 la diversification est d'une importance secondaire : celle-ci n'a pas \u00e9t\u00e9 notable, du moins au cours des dix derni\u00e8res ann\u00e9es, pour l'immobilier de bureau en Suisse. La comparaison avec les alternatives de placement montre notamment que les immeubles de bureaux ont leur propre charme pour les investisseurs immobiliers. \"Si l'on compare le rendement global annuel moyen des immeubles de bureaux suisses de la derni\u00e8re d\u00e9cennie avec les rendements obtenus dans d'autres classes d'actifs, on peut consid\u00e9rer que la \"faiblesse de rendement\" diagnostiqu\u00e9e des immeubles de bureaux est une souffrance \u00e0 un niveau \u00e9lev\u00e9\", constate Schnorf. \"En particulier en ce qui concerne le compte de r\u00e9sultat courant des investisseurs, les immeubles de bureaux peuvent convaincre par un rendement du cash-flow relativement \u00e9lev\u00e9 et stable\". La composante du rendement des variations de valeur, moins convaincante, est pertinente dans deux constellations : Premi\u00e8rement, lorsque les variations de valeur sont comptabilis\u00e9es dans le compte de r\u00e9sultat et deuxi\u00e8mement, en cas de d\u00e9sinvestissement, c'est-\u00e0-dire de vente. En raison des fluctuations de valeur plus importantes des immeubles de bureaux par rapport aux immeubles d'habitation, les points d'achat et de vente rev\u00eatent une importance encore plus grande que ce n'est d\u00e9j\u00e0 le cas pour tous les investissements : \"Le timing est donc important\".<\/p>\n

\"Quelle:
Source : Wuest et partenaires<\/figcaption><\/figure>\n

Un produit passionnant et int\u00e9ressant<\/strong><\/p>\n

En se concentrant exclusivement sur le profil risque\/rendement, il ne faut pas oublier que de nombreuses raisons plaident en faveur de l'investissement dans des immeubles de bureaux, souligne Schnorf. \"De nombreux investisseurs consid\u00e8rent l'utilisation de bureaux comme un produit passionnant et int\u00e9ressant, qui est important pour \"raconter\" une histoire cr\u00e9dible au public cible des investisseurs\". En outre, de nombreux investisseurs ont acquis un vaste savoir-faire dans ce domaine. Selon Schnorf, ce sont parfois ces facteurs qui favorisent ou expliquent la cr\u00e9ation et l'existence r\u00e9ussie de soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res avec des immeubles purement commerciaux. De plus, la tendance observ\u00e9e au cours des dix derni\u00e8res ann\u00e9es \u00e0 s\u00e9parer les portefeuilles avec un parc immobilier mixte en fonction de plus d'utilisations souligne le besoin de possibilit\u00e9s de placement transparentes et clairement orient\u00e9es.<\/p>\n

\"Quellen:
Sources : IPD ; BNS<\/figcaption><\/figure>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Au cours des dix derni\u00e8res ann\u00e9es, les immeubles de bureaux suisses ont rapport\u00e9 en moyenne 5,8 pour cent par an aux investisseurs. Mais ceux qui investissent aujourd'hui directement dans des surfaces de bureaux doivent revoir leurs attentes \u00e0 la baisse, constatent les \u00e9conomistes d'UBS.<\/p>","protected":false},"author":6,"featured_media":2149,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_yoast_wpseo_focuskw":"B\u00fcroobjekte Anlageklasse","_yoast_wpseo_title":"B\u00fcroobjekte Anlageklasse: Investitionen im Fokus","_yoast_wpseo_metadesc":"Neue Zahlen zeigen, dass B\u00fcroimmobilien trotz Risiko\u2011Schw\u00e4che weiterhin eine beliebte Anlageoption in der Schweiz sind.","_yoast_wpseo_linkdex":76,"pgc_sgb_lightbox_settings":"","footnotes":""},"categories":[983],"tags":[1045,1118,1472],"class_list":["post-1639","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-buero","tag-asset-management","tag-buero","tag-maerkte"],"acf":[],"yoast_head":"\nB\u00fcroobjekte Anlageklasse: Investitionen im Fokus<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Neue Zahlen zeigen, dass B\u00fcroimmobilien trotz Risiko\u2011Schw\u00e4che weiterhin eine beliebte Anlageoption in der Schweiz sind.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/fr\/buero\/2015-06-30\/bueroobjekte-als-anlageklasse\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"fr_FR\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"B\u00fcroobjekte als Anlageklasse\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Schweizer B\u00fcrogeb\u00e4ude haben Investoren in den letzten zehn Jahren im Schnitt 5,8 Prozent Rendite j\u00e4hrlich gebracht. 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