Marché des bureaux : le taux de vacance continuera d'augmenter en 2025 selon JLL

Selon les chiffres de JLL, dans les cinq plus grands marchés de bureaux de Suisse - Zurich, Genève, Berne, Lausanne et Bâle - l'offre de surfaces de bureaux disponibles a augmenté de 37.100 m² (+4 %) en 2025 et s'élève désormais à 1.032.600 m². Depuis fin 2019, le taux d'offre moyen dans les cinq plus grands marchés de bureaux suisses a augmenté de manière quasi constante, passant de 4,1 à 5,2 %. Cette augmentation est toutefois faible par rapport aux autres pays européens : le taux de vacance moyen des bureaux sur 23 des meilleurs marchés européens est passé de 5,2 % à 9,2 % sur la même période. Londres affiche un taux de vacance de 9,1 et Paris de 11,0 %.

La période de comparaison permet d'évaluer l'impact de la tendance du home office sur les bureaux vacants. Daniel Stocker, chercheur chez JLL, fait remarquer : depuis 2019, 1,5 million de mètres carrés de nouveaux bureaux ont été mis sur le marché dans les cinq principaux marchés suisses. Si l'on tient compte des achèvements, l'augmentation des surfaces vacantes à la fin 2025 - en chiffres absolus, 267 700 m² supplémentaires - est gérable.

Néanmoins, on trouve également en Suisse des taux de vacance supérieurs à 10%, mais uniquement dans certains marchés partiels. Opfikon/Glattbrugg (30,6 %) est le leader négatif, suivi de Lausanne Ouest/Crissier (15,0 %), de la zone aéroportuaire de Genève (13,8 %), du Kreis 11 de la ville de Zurich (11,9 %), de Wallisellen (10,3 %) ainsi que des quartiers de Kirchenfeld-Schosshalde à Berne (9,9 %) et du Petit-Bâle Ouest (9,6 %). Mais il existe aussi des marchés partiels où les demandeurs se heurtent à une pénurie d'offre : Dans les centres de Zurich, Berne, Lausanne, Lucerne, Zoug, Lugano et Fribourg, les taux d'offre ne se situent qu'entre 0,8 % et 2,6 %.

Zurich : stabilité du taux de vacance dans la région

La région de Zurich a enregistré un taux d'offre inchangé de 5,3 % par rapport à l'année précédente. Toutefois, des déplacements importants ont eu lieu à l'intérieur de Zurich. Dans le Kreis 1 central et les arrondissements 2, 4, 5, 6 et 8 limitrophes du centre, l'offre de surfaces de bureaux disponibles a diminué de plus de 35.000 m². En contrepartie, les bureaux vacants dans l'arrondissement 11 ont augmenté de plus de 50.000 m² et ont atteint 11,9 %. «La diminution du pipeline de construction entre 2026 et 2028, avec seulement 71 000 m² de surfaces de travail planifiées, et les efforts supplémentaires pour réaffecter les immeubles de bureaux actuels pourraient faire en sorte que les surfaces de bureaux disponibles à Zurich redeviennent une denrée rare à moyen terme», estime JLL. Parmi les contrats de location notables de l'année dernière, JLL cite la location de 2.500 m² par Meta dans le «Sihlcity» et de 10.000 m² supplémentaires dans le «Lake Campus» prévu au Mythenquai. (IB a rapporté) sur.

Genève : légère hausse de l'offre de bureaux

Le marché des bureaux dans la région de Genève a montré une légère augmentation de l'offre disponible, de 6,2 à 6,6%. JLL y enregistre une forte activité avec des déménagements, des départs, des rénovations, des changements d'affectation et le développement de nouveaux quartiers comme Praille-Acacias-Vernet, PAV. Il est frappant de constater que les entreprises regroupent des sites dispersés dans des bâtiments modernes. Selon JLL, les surfaces devenues libres peuvent toutefois être louées rapidement et temporairement, comme cela a été le cas par exemple au 1, rue de la Gabelle (12.000 m²).

Berne : forte dynamique due à la vague de déménagements

Dans la région de Berne, le taux d'offre a légèrement augmenté en un an, passant de 2,4 % à 2,5 %. JLL diagnostique toutefois un marché en mouvement - en raison d'une activité de construction accrue (surtout au nord et à l'ouest) et d'une vague de déménagements. Les assurances Vaudoise et Zurich travaillent déjà dans de nouveaux bureaux. Des changements de site sont en outre prévus prochainement, comme pour la SSR, qui quittera son siège principal de la Giacomettistrasse fin 2026 pour s'installer à la Schwarztorstrasse. L'Office fédéral de l'environnement (Ofev) emménage dans un bâtiment rénové à la Mühlestrasse 2 à Ittigen et abandonne deux sites à la Worblentalstrasse 68 à Ittigen et à la Monbijoustrasse 40 à Berne. La Haute école fédérale de formation professionnelle emménage dans le second. L'ancien bâtiment de la BLS à l'Europaplatz servira à l'avenir de siège à l'Administration fédérale des finances et au Secrétariat général du Département des finances. Et le DDPS prévoit d'emménager cette année dans un nouveau bâtiment à la Guisanplatz.

Lausanne : nette augmentation du taux de vacance

L'offre de bureaux dans la région de Lausanne a fortement augmenté par rapport à l'année précédente, passant de 3,8 à 5,2 %. JLL enregistre surtout plus de locaux vacants dans les zones périphériques avec une desserte en transports suboptimale. Dans la ville de Lausanne, l'offre était assez restreinte l'année précédente, avec 1,9 %. Avec un taux de vacance de 3,3 %, la situation est désormais un peu plus détendue. Dans le CBD, 19 500 m² de bureaux sont vacants. L'augmentation de l'offre s'explique notamment par le fait que 6.000 m² sont désormais disponibles dans l'Hôtel des Postes récemment rénové.

Bâle : un marché de bureaux très absorbé

Tant dans la région de Bâle que dans le centre-ville lui-même, le taux de vacance des bureaux a légèrement diminué. Le taux d'offre s'élève désormais à 5,9 %. Les surfaces de bureaux ont été absorbées entre autres par BeOne Medicines, Genedata, Bechtle et le département de la présidence de Bâle-Ville. Différents projets ont été lancés (Post/SBB, Lonza, Roche), de sorte que l'activité de construction neuve, qui s'était récemment ralentie dans la ville de Bâle, va reprendre. Parallèlement, le Main Campus du Switzerland Innovation Park Basel Area à Allschwil poursuit son développement. Au cours des quatre dernières années, 87 000 mètres carrés ont été construits et 58 000 mètres carrés supplémentaires de bureaux et de laboratoires pourront être construits d'ici 2030.

Perspectives mitigées

Dans ses perspectives, JLL indique que le nombre de nouvelles surfaces de bureaux construites entre 2026 et 2028 sera globalement moins élevé. Du côté de la demande, les conditions-cadres pour la croissance ne sont pas particulièrement bonnes : «Après des années de croissance constante de l'emploi, qui a soutenu la demande de bureaux, celle-ci s'est effondrée en 2025 et, selon les prévisions, elle ne sera que faible cette année encore», peut-on lire. L'incertitude quant à une réduction massive des besoins en surface dans un monde où les formes de travail sont hybrides s'est toutefois «quelque peu dissipée» dans notre pays. (aw)