Marché du logement : la construction de logements locatifs repart à la hausse

Au cours des quatre derniers trimestres, 52 000 logements ont été autorisés, un chiffre qui n'avait plus été atteint depuis fin 2018. Dans une analyse du marché immobilier résidentiel suisse, Wüest Partner constate que le tournant en matière d'offre a été atteint, même si l'ampleur et le rythme n'ont pas suffi à combler le déficit accumulé depuis 2020.

Cette progression est entièrement due au segment locatif (+11 %) ; dans le secteur de l'accession à la propriété, les courbes continuent de baisser. On observe un déplacement régional notable vers Berne et la Suisse centrale, tandis que l'activité de construction ralentit à Zurich et dans la région lémanique. «Une forte demande ne suffit donc pas à elle seule ; ce qui est déterminant, c’est de savoir où les projets sont réalisables sur le plan urbanistique et politique», résument les analystes.

Une rénovation plutôt qu'une nouvelle construction

Pour la première fois, les demandes de rénovation sont à égalité avec celles concernant les nouvelles constructions ; pour les maisons individuelles, on compte même 2,3 demandes de rénovation pour une demande de nouvelle construction. Ce phénomène s'explique apparemment par un effet d'anticipation lié à la suppression de la valeur locative. Cela permet de renouveler le parc immobilier, mais mobilise des capacités de planification et de construction sans créer de logements supplémentaires.

Un tournant en matière de logements vacants

Selon les projections de Wüest Partner, on devrait compter environ 48 000 logements vacants au 1er juin ; le taux de vacance se maintient ainsi à un peu moins de 1 %. Après cinq années au cours desquelles ce chiffre a baissé chaque année de près de 9 900 logements, cela marque un tournant, même si cette stabilisation varie d'une région à l'autre.

L'écart entre les loyers continue de se creuser

Les loyers du parc immobilier ont de nouveau enregistré une baisse mesurable pour la première fois (−0,4 %), tandis que les loyers proposés ont augmenté de 1,0 % au cours du premier semestre. Cet écart renforce l'effet de « lock-in » : les changements volontaires de locataire ne se produisent pas et le volume des annonces reste faible, même s'il ne continue pas à diminuer.

Logement en propriété : le ralentissement tarde à se manifester

Au deuxième trimestre, les prix de transaction ont augmenté d'environ 4,3 % tant pour les maisons individuelles que pour les appartements en copropriété, soit plus que prévu. Concernant les appartements en copropriété, l'indice de la demande s'établit à 126 points, tandis que l'indice de l'offre n'atteint que 73 points. « Le pipeline restant bloqué, cette situation ne devrait pas changer pour l'instant », estiment les experts.

Des prix justifiés par les fondamentaux

Dans une étude sur l'accession à la propriété publiée simultanément, Wüest Partner conclut par ailleurs que l'évolution des prix n'est pas sortie de son cadre normal. Fin 2025, les prix des maisons individuelles ne dépasseront leur valeur fondamentale que de 1,6 %, ceux des appartements en copropriété de 8,2 %. « Pour ces derniers, l'écart de valorisation s'est certes creusé au cours des deux dernières décennies, mais il n'a pratiquement plus augmenté au cours des dix dernières années », précise le rapport. Le risque de surévaluation resterait donc faible à modéré. Dans quatre des cinq scénarios calculés par Wüest Partner, les prix continuent d’augmenter jusqu’en 2028. Cela vaut même en cas de récession modérée, car la pénurie de logements et les faibles taux d’intérêt soutiennent la demande, ainsi qu’en cas de stagflation, où la propriété immobilière agit comme une protection partielle contre l’inflation. Une baisse des prix ne serait à prévoir qu’en cas de combinaison particulièrement défavorable entre une récession profonde, une déflation et un déclin démographique.