Rétrospective de la 110e édition des Entretiens immobiliers suisses

« La durabilité plutôt que la bureaucratie climatique » : le titre de la soirée du 25 juin se voulait une question. En toile de fond, le retrait de grands groupes tels que Vonovia et UBS de l’indice de référence GRESB, ainsi qu’un dédale de normes de reporting qui pèse de plus en plus sur les entreprises. Le modérateur Christian Kraft (HSLU) a résumé la question ainsi : faut-il simplement en faire plus et moins rendre compte ? La réponse des trois professionnels relevait moins du doute que du pragmatisme.

L'efficacité plutôt que l'étiquette

Clemens Högger, responsable du développement commercial des solutions énergétiques chez Energie 360°, a ouvert la séance. Son message, du point de vue du fournisseur d’énergie : ce n’est pas le certificat qui est déterminant, mais l’impact – et la rentabilité. Quiconque souhaite rénover doit calculer le coût énergétique total sur l’ensemble du cycle de vie, c’est-à-dire en tenant compte à la fois du financement, de l’exploitation et de la consommation d’énergie. Il a illustré son propos à l’aide d’un immeuble collectif situé à Olten (SO) : les coûts annuels totaux de l’ancien chauffage au fioul s’élevaient à 81 900 CHF, ceux de la nouvelle installation renouvelable à 78 500 CHF, tandis que les émissions liées au chauffage sont passées de 168 à 25 tonnes de CO₂ par an. L’accent a été mis ici sur le locataire en tant que consommateur d’énergie. Conclusion de Högger : il n’y a pas de contradiction fondamentale entre les objectifs de durabilité et de rentabilité, et les solutions renouvelables réduisent la dépendance vis-à-vis des chocs géopolitiques.

Les coûts d'évitement comme ligne directrice

Rafik Awad, gestionnaire de portefeuille immobilier chez Swisscanto Anlagestiftung, s’est mis à la place des propriétaires – et s’est montré délibérément provocateur : la durabilité a un coût, et c’est une bonne chose, car c’est la seule façon de se poser la question des mesures appropriées. Son critère de référence est le coût d’évitement, c’est-à-dire le montant qu’un propriétaire doit dépenser pour économiser une tonne de CO₂ par an. Une analyse non représentative de ses quelque 240 biens immobiliers, réalisée en 2023, a révélé des surprises : l’isolation, mais aussi le photovoltaïque, ont parfois affiché des résultats moins bons que prévu, avec des coûts supérieurs à 1 000 CHF par tonne évitée – l’électricité suisse serait tout simplement trop „ verte “ pour cela. En Allemagne, cette source d’énergie présente un meilleur bilan. Cela ne signifie pas que Swisscanto renoncerait au photovoltaïque en Suisse – mais celui-ci n’est utilisé que de manière très ciblée : « Nous équipons par exemple en ce moment même un grand centre commercial d’un système photovoltaïque sur le toit, où le locataire achète directement l’électricité pour son exploitation », a déclaré M. Awad. Pour évaluer la viabilité des coûts d’évitement, Swisscanto a trouvé un critère convaincant : il existe une start-up qui filtre le CO₂ de l’air et le stocke en Islande, pour un coût d’environ 1 000 CHF par tonne. La priorité est donc donnée aux mesures dont le coût est nettement inférieur. Ce principe est intégré à la stratégie de portefeuille via une matrice d’évaluation ; il en résulte une trajectoire de réduction des émissions qui se situe en dessous de l’objectif fixé par la Confédération. « Le fait que nous nous soyons lancés dans la durabilité il y a déjà dix ans, et non pas seulement depuis deux ou trois ans, porte aujourd’hui ses fruits », a déclaré M. Awad.

Le défi de l'énergie grise

Laurence Duc, responsable du développement durable chez Pensimo Management AG, a clairement réfuté l’idée selon laquelle ce sujet aurait perdu de son importance : on est passé des gros titres à la gestion des dépenses d’investissement (Capex), et la question n’est plus de savoir « si », mais « comment ». Le reporting s’est standardisé, grâce aux indicateurs de l’AMAS, de la KGAST et de l’ASIP, ainsi qu’aux bases de calcul de la REIDA. Il est évident que ces mesures portent déjà leurs fruits : selon l’Office fédéral de l’environnement, les émissions de gaz à effet de serre des ménages diminuent, malgré une population et une surface habitable en augmentation. Dans le même temps, de nouveaux thèmes prennent de l’importance. L’énergie grise, par exemple, devient un levier déterminant : sur le budget carbone du secteur suisse du bâtiment, qui s’élève à 173 t de CO₂, la part de la construction dans l’exploitation décarbonée passe de 40 % à 80 %. À cela s’ajoutent la valorisation des espaces extérieurs, y compris la biodiversité, ainsi que la durabilité sociale, dont la performance est mesurable grâce à l’indice de référence SOSDA, établi pour la première fois. La réglementation se renforce également : à Genève, des valeurs limites pour l’énergie grise s’appliqueront aux bâtiments municipaux à partir de 2027, un bilan carbone sera exigé pour chaque projet à partir de 2029 et des valeurs limites seront imposées pour l’ensemble des bâtiments à partir de 2034 ; les cantons de Vaud et de Bâle-Ville préparent des mesures similaires.

Plus de thèmes, pas moins

Contrairement à ce que le titre laissait présager, le débat n’a finalement pas donné lieu à une analyse fondamentalement plus critique du sujet – ce qui était d’ailleurs compréhensible et justifié au regard de la perspective opérationnelle que les experts ont partagée avec le public. Dans l’ensemble, le résultat a néanmoins surpris, comme l’a souligné M. Kraft lors de la table ronde finale : au lieu de voir diminuer le nombre de thèmes et d’indicateurs, on en voit apparaître davantage. Et pourtant, il y a de bonnes nouvelles : des progrès sont à signaler dans la mise en œuvre des normes de développement durable. L’époque où les rapports de développement durable devaient être aussi exhaustifs que possible semble révolue – celui de Swisscanto, par exemple, tient en douze pages. On renonce également désormais à certaines demandes de données redondantes, comme celles des agences de notation. M. Awad a appelé à maintenir un équilibre entre la réglementation de l’énergie grise et les impératifs économiques, afin que la construction ne devienne pas si coûteuse qu’elle en perde toute rentabilité.