{"id":9072,"date":"2017-09-12T10:31:13","date_gmt":"2017-09-12T08:31:13","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=9072"},"modified":"2017-09-12T10:31:13","modified_gmt":"2017-09-12T08:31:13","slug":"rueckblick-69-schweizer-immobiliengespraech","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/de\/allgemein\/2017-09-12\/rueckblick-69-schweizer-immobiliengespraech\/","title":{"rendered":"R\u00fcckblick 69. Schweizer Immobiliengespr\u00e4ch"},"content":{"rendered":"
\"Immobiliengespr\u00e4ch\"
Das 69. Schweizer Immobilengespr\u00e4ch fand am 7. September 2017 im Restaurant Metropol statt<\/figcaption><\/figure>\n

F\u00fcr Moderator Prof. Dr. John Davidson, Co-Head Real Estate von der Hochschule Luzern (HSLU), war eines zu Beginn des 69. Schweizer Immobiliengespr\u00e4chs glasklar: Immer mehr institutionelle Investoren erh\u00f6hen angesichts der andauernden Niedrigzinsphase und mangelnder Alternativen im Inland ihre Immobilienquoten im Ausland. Doch wie findet man den richtigen Kontinent, das richtige Land, die richtige Stadt f\u00fcr ein Investment? Welche Sektoren sind zu ber\u00fccksichtigen, welche Gef\u00e4sse eignen sich und \u2013 vielleicht der sensibelste Faktor \u2013 welchen Partnern kann ich beim Gang ins Ausland vertrauen?<\/p>\n

Geschlossene Immobilienfonds\/Immobilienspezialfonds<\/strong><\/p>\n

Dr. Marcus Cieleback, Group Head of Research bei der im SDAX kotierten deutschen Patrizia Immobilien AG (Augsburg), erl\u00e4uterte zu Beginn der Veranstaltung, dass sich die internationalen Immobilienm\u00e4rkte aufgrund der Sondersituation mit niedrigen Zinsen und viel Kapital, welches geeignete Anlagem\u00f6glichkeiten sucht, derzeit viel komplizierter zeigen als auch schon. Es habe eine \u00abmassive Renditekompression\u00bb \u00fcber die vergangenen Jahre stattgefunden und dennoch suche immer noch viel Kapital nach Anlagem\u00f6glichkeiten auf den Immobilienm\u00e4rkten. Dass aktuell die Transaktionsvolumina zur\u00fcckgingen, liege nicht an nachlassender Nachfrage, sondern daran, dass Core-Produkte in den Top-M\u00e4rkten fehlten. Einige Akteure wichen daher vom \u00fcblichen Core-Gedanken aus und w\u00e4hlten eine ABBA-Strategie: Investments in A-Standorte (in B-Lage) bzw. in B-Standorte (in A-Lage). Als derzeit attraktive Asset-Klassen sieht Cieleback vor allem das Wohnsegment und \u2013 f\u00fcr die n\u00e4chsten drei bis f\u00fcnf Jahre etwa \u2013 Logistikobjekte, vor allem aufgrund des zunehmenden Online-Handels. Als Immobilien-Investmenthaus agiert Patrizia europaweit gleichermassen f\u00fcr grosse institutionelle Investoren wie auch f\u00fcr Privatanleger.<\/p>\n

Immobilien-Direktanlagen im Ausland<\/strong><\/p>\n

Gem\u00e4ss Ingo Bofinger MRICS, seit Jahresbeginn CEO der direkt investierenden AFIAA Anlagestiftung f\u00fcr Immobilienanlagen im Ausland,\u00a0 sind erfolgversprechende Immobilieninvestments auf globaler Ebene eine sehr komplexe Aufgabe. Zu den Herausforderungen z\u00e4hlten das Sondieren der politischen Rahmenbedingungen und das Einsch\u00e4tzen der demografischen Ver\u00e4nderungen in den Ziell\u00e4ndern. Entscheidend ist Bofinger zufolge vor allem, globale Trends \u2013\u00a0wie beispielsweise die Digitalisierung fr\u00fchzeitig zu erkennen \u2013\u00a0und hieraus die richtigen Schl\u00fcsse abzuleiten, was dies f\u00fcr die Immobilienm\u00e4rkte der unterschiedlichen Regionen bedeute. \u00a0Sich etwa die Frage zu stellen, wie m\u00fcssen B\u00fcroliegenschaften in Australien beschaffen sein, um auch in Zukunft noch die richtigen Mieter anzuziehen \u2013 denn die Gewohnheiten und Anspr\u00fcche der Mieter in den einzelnen Regionen unterscheiden sich teils erheblich voneinander. Generell gelte es auch im internationalen Umfeld Netzwerke aktiv zu pflegen und verl\u00e4ssliche Partner vor Ort zu haben. Schnelle Reaktionszeiten erfordern lokale Pr\u00e4senz, so Bofinger \u2013 und durch diese erg\u00e4be sich auch der ein oder andere Off-Market-Deal. AFIAA selbst ist mit B\u00fcros in New York und Sydney aktiv. Die Strategie der Anlagestiftung liegt klar auf Core-Objekten in A-St\u00e4dten, u.a. in den USA, in Kanada, Australien und Europa \u2013\u00a0allesamt sehr liquide und transparente M\u00e4rkte. \u00abDabei sind immer die jeweiligen Marktusancen und politischen Verh\u00e4ltnisse sowie rechtliche und steuerliche Begebenheiten zu beachten\u00bb, erkl\u00e4rte Bofinger. Die AFIAA will mit ihrer Expansionsstrategie \u00ab2016+\u00bb das internationale Immobilienportfolio von derzeit 26 Liegenschaften (Wert: 1,5 Mrd. CHF) mittelfristig bis auf 40 (\u00fcber 3 Mrd. CHF) ausbauen. Das aktuelle AFIAA-Portfolio liegt zu rund 45 Prozent in Europa, 31 Prozent in Nordamerika und 24 Prozent in Australien.<\/p>\n

Dachfonds-L\u00f6sungen<\/strong><\/p>\n

\u00c4hnlich wie auch Cieleback sieht Sven Schaltegger, Director Indirect Real Estate Investments bei der Credit Suisse, – und somit Experte in Sachen Dachfonds (Fund of Funds\/FoF)) f\u00fcr institutionelle Anleger\u2013 im Bereich Logistik derzeit gute Chancen: \u00abWir sind ein grosser Fan von Logistik, gerade auch in den USA.\u00bb Daneben zeigten sich auch die Wohnungsm\u00e4rkte in einigen L\u00e4ndern, wie beispielsweise Deutschland und die Niederlande, attraktiv f\u00fcr Investments. Allerdings sei auch die Auswahl an geeigneten indirekten Immobilienprodukten in den USA und in Europa nicht leicht; dar\u00fcber hinaus h\u00e4tte es in manchen Regionen wie etwa den Niederlanden zuletzt Wartefristen von ein bis zwei Jahren zwischen Kapitalzusage und tats\u00e4chlichem Investment gegeben. Auch Schaltegger zufolge empfiehlt es sich bei Investments im Ausland einen guten Partner vor Ort zu haben: \u00abImmobilien bleiben auch international ein lokales Business\u00bb. Der Global Real Estate Fund Index, kurz: GREFI, ein Gemeinschaftswerk von ANREV, INREV und NCREIF biete einen guten ersten \u00dcberblick \u00fcber die nicht-kotierten Immobilien-Anlagegef\u00e4sse weltweit. Aktuell deckt GREFI 26 L\u00e4nder weltweit mit 98 Fonds in den USA, 318 in Europa und 94 im asiatisch-pazifischen Raum ab Dabei werden die Renditen f\u00fcr die einzelnen Regionen sowie auch f\u00fcr die verschiedenen Strategien wie Core und Value Add der letzten 7 Jahre publiziert.<\/p>\n

Praxisbeispiel PUBLICA<\/strong><\/p>\n

Auf grosses Interesse stiess das Referat von Christoph Gerber, Leiter Immobilien bei der Pensionskasse des Bundes PUBLICA, der ein anschauliches Praxis-Beispiel lieferte: \u00abWir haben erstmals 2010\/2011 den Gang ins Ausland geplant \u2013 und zun\u00e4chst \u201aNein\u2019 gesagt.\u00bb Der negative Entscheid beruhte auf der Einsch\u00e4tzung, dass die nicht immobilienspezifischen Risiken, die bei solchen Investments zu beachten seien, damals nicht entsprechend entsch\u00e4digt w\u00fcrden. Doch inzwischen habe sich \u00abdie Welt gedreht\u00bb und nach einer erneuten internen Studie im Jahr 2015 h\u00e4tten sich die PUBLICA-Verantwortlichen entschlossen, eine eigene neue Strategie f\u00fcr Immobilieninvestments im Ausland zu entwerfen. Gut zwei Jahre nach dem Entscheid habe man vor zwei Monaten den ersten Ankauf get\u00e4tigt und gut 10 Millionen CHF investiert. Die Anlagestrategie liegt laut Gerber mit einem ersten Fokus auf den USA, wo etwa 50 Prozent des angepeilten Anlagevolumens landen soll. In der Folge wolle man dann etwa 20 Prozent in Asien investieren und circa 30 Prozent in europ\u00e4ischen L\u00e4ndern. Das Hauptaugenmerk liege auf offenen Immobilienfonds, gesucht w\u00fcrden auch Mandate mit speziellen strategischen Fonds. Hier schaue man beispielsweise, ob auch der Emittent, also das Mutterhaus, mitinvestiert sei. Zugleich vertraue man auf international t\u00e4tige Berater \u2013 schon aufgrund deren Marktkenntnissen und Expertise, und nicht zuletzt aufgrund der damit gegebenen Zugriffsm\u00f6glichkeiten auf grosse Datenbanken. Man habe dabei so einiges an \u00abWissen generieren\u00bb k\u00f6nnen, berichtete Gerber. \u00abUnsere Lernkurve war steil.\u00bb Die geplanten Investitionen sollen \u00fcber die kommenden vier bis sechs Jahre gestreut werden mit der Option auch \u00fcber einen l\u00e4ngeren Zeitraum im Ausland investiert zu sein. Bei der Diversifikation wolle man analog zu der von der Pensionskasse im Heimatmarkt gezeigten Strategie vorgehen. Eines der Ziele der Auslandinvestition sei die Diversifikation und somit stehe nicht die Generierung einer Mehrrendite im Vergleich zum Heimmarkt im Vordergrund. Auch lege die PUBLICA bei Auslandsinvestitionen hohen Wert darauf, dass auch die Emittenten der Investmentvehikel im Ausland mit ins Risiko gehen: \u00abWir m\u00f6gen es, wenn das Mutterhaus auch investiert ist.\u00bb<\/p>\n

Es folgte eine Podiumsdiskussion mit den Referenten, die am Ende auch f\u00fcr einige Fragen aus dem Publikum ge\u00f6ffnet wurde. Gelegenheit zum Kennenlernen, Netzwerken und weiterem fachlichen Austausch bot der anschliessende Ap\u00e9ro riche.<\/p>\n

Der Veranstalter dieses Anlasses, das Schweizer Fachmagazin IMMOBILIEN BUSINESS, bedankt sich bei Moderator John Davidson, den vier Referenten sowie bei dem \u00fcberaus aktiven Publikum f\u00fcr diesen wirklich gelungenen gemeinsamen Abend.<\/p>\n

Die Pr\u00e4sentationen der Referenten zum Download:<\/p>\n