{"id":68165,"date":"2026-04-16T06:50:39","date_gmt":"2026-04-16T04:50:39","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=68165"},"modified":"2026-04-16T07:47:53","modified_gmt":"2026-04-16T05:47:53","slug":"ubs-swissreal-steigert-mieteinnahmen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/de\/unternehmen\/2026-04-16\/ubs-swissreal-steigert-mieteinnahmen\/","title":{"rendered":"UBS Swissreal steigert Mieteinnahmen"},"content":{"rendered":"
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Der Fonds investiert in gewerbliche Immobilien (Symbolbild: Depositphotos)<\/figcaption><\/figure>\n

Die Mietzinseinnahmen von UBS Swissreal stiegen im Gesch\u00e4ftsjahr 2025 um 0,4 % auf 109,2 Mio. CHF. Nach dem kr\u00e4ftigeren Plus von 2,2 % im Vorjahr hat sich die Wachstumsdynamik damit sp\u00fcrbar abgeflacht. Gleichzeitig erh\u00f6hte sich die Mietzinsausfallrate von 3,6 % auf 4,0 %, nachdem sie in den beiden Vorjahren noch gesunken war. Ein Blick ins Liegenschaftsverzeichnis zeigt, dass mehrere Objekte h\u00f6here Ausf\u00e4lle als im Vorjahr aufweisen, etwa in Pratteln (G\u00fcterstrasse 105\/107: 17,4 %, Vj.: 12,2 %) oder Urdorf (Steinackerstrasse: 9,3 %, Vj.: 6,9 %). Auch in Yverdon-les-Bains liegt der Leerstand mit 19,4 % weiterhin hoch, wenngleich dort eine Verl\u00e4ngerung des Hauptmietvertrags bis Ende 2035 vereinbart werden konnte. Die durchschnittlich gewichtete Restlaufzeit der kommerziellen Mietvertr\u00e4ge sank leicht von 4,7 auf 4,5 Jahre.<\/p>\n

Operatives Ergebnis und Gesamterfolg<\/h3>\n

Trotz steigender Ausf\u00e4lle verbesserte sich der Nettoertrag leicht auf 65,5 Mio. CHF (Vj.: 65,0 Mio.). Dazu beigetragen hat die Senkung der Verwaltungsgeb\u00fchr auf neu 0,54 % des Gesamtfondsverm\u00f6gens \u2013 zuvor verlangte die Fondsleitung eine Pauschale von 0,77 %. Die Fondsbetriebsaufwandquote (TER) sank entsprechend von 0,77 % auf 0,71 % (bezogen auf das Gesamtfondsverm\u00f6gen). Gegenl\u00e4ufig wirkten h\u00f6here Hypothekarzinsen von 7,0 Mio. CHF (+18,4 %, Vj.: 5,9 Mio.) bei einem leicht gestiegenen durchschnittlichen Zinssatz von 1,3 % (Vj.: 1,2 %) sowie ein Anstieg der Steuern und Abgaben um rund 2 Mio. auf 6,2 Mio. CHF.<\/p>\n

Der Gesamterfolg legte kr\u00e4ftig auf 63,0 Mio. CHF zu (Vj.: 49,8 Mio.). Hintergrund sind nicht realisierte Kapitalgewinne von 8,8 Mio. CHF, nachdem im Vorjahr noch nicht realisierte Verluste von 11,8 Mio. CHF angefallen waren. Die Anlagerendite stieg auf 4,2 % (Vj.: 3,3 %). Die Aussch\u00fcttung bleibt mit 2,65 CHF pro Anteil auf Vorjahresniveau, die daraus resultierende Aussch\u00fcttungsquote liegt bei 103,7 %.<\/p>\n

Marktwert steigt, Diskontierungss\u00e4tze sinken<\/h3>\n

Der Marktwert des Portfolios erh\u00f6hte sich um 2,5 % auf 2,22 Mrd. CHF \u2013 ein st\u00e4rkerer Zuwachs als im Vorjahr (+0,2 %). Gem\u00e4ss Bewertungsbericht der KPMG sank der durchschnittliche marktwertgewichtete Diskontierungssatz von 3,64 % auf 3,51 %, bei einer Spanne zwischen 1,73 % und 5,35 %. Die aktuelle Bruttorendite der Bestandsliegenschaften wird mit 5,17 % ausgewiesen. Die Fremdfinanzierungsquote stieg auf 25,8 % (Vj.: 23,7 %) und liegt damit noch innerhalb der H\u00f6chstlimite von 33 % gem\u00e4ss Fondsvertrag.<\/p>\n

An der B\u00f6rse konnte der Fonds, der mit dem Fonds Interswiss zusammengelegt wird, mit dem Markt nicht mithalten. Die Performance betrug 1,6 % und lag damit 9 Prozentpunkte unter dem Vergleichsindex SXI Real Estate Funds TR (+10,6 %). Das Agio schrumpfte von 16,2 % auf 13,9 %.<\/p>\n

Vertragsverl\u00e4ngerungen und Sanierungen<\/h3>\n

Als Zeichen der Mieterbindung hebt die Fondsleitung zwei Anschlussvermietungen hervor: In Bern konnte der Vertrag mit der gr\u00f6ssten Einzelmieterin bis 2038 verl\u00e4ngert werden, in Yverdon-les-Bains (VD) wurde mit der Hauptmieterin eine Verl\u00e4ngerung bis Ende 2035 vereinbart. An der Mainaustrasse 30 in Z\u00fcrich wurde die Gesamtsanierung und Umnutzung zum Wohn- und Gesch\u00e4ftshaus im Juli 2025 abgeschlossen \u2013 alle Fl\u00e4chen sind vermietet. An der Weissen Gasse 15 in Basel entsteht mit einem Investitionsvolumen von rund 11 Mio. CHF ein Wohn- und Gesch\u00e4ftshaus mit 15 Maisonette-Wohnungen und rund 200 qm Gewerbefl\u00e4che im Erdgeschoss; die Fertigstellung ist f\u00fcr Mai 2026 vorgesehen. In Frenkendorf (BL) begann im Herbst der Ersatzneubau an der Parkstrasse 3 mit 22 Wohnungen und rund 1.300 qm Gewerbefl\u00e4che, geplante Fertigstellung: Fr\u00fchjahr 2027.<\/p>\n

Im Ausblick bekr\u00e4ftigt die Fondsleitung die im November 2024 angek\u00fcndigten Pl\u00e4ne, UBS Swissreal und UBS Interswiss zusammenzuf\u00fchren. Die Fusion soll 2026\/2027 umgesetzt werden und gemessen am Verkehrswert den gr\u00f6ssten kommerziellen Immobilienfonds der Schweiz schaffen. Sie steht unter dem Vorbehalt beh\u00f6rdlicher Genehmigungen.<\/p>\n

K\u00e4ufe<\/h3>\n

Basel, Freie Strasse 53 (Gewerbe, langfristiger Single-Tenant-Mietvertrag mit Ochsner Sport, Investitionsvolumen rund 30 Mio. CHF, Bruttorendite 3,6 %, WAULT ca. 13 Jahre, per 1. Dezember) (aw)<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Der kommerzielle Immobilienfonds schliesst das Gesch\u00e4ftsjahr 2025 mit h\u00f6heren Mieteinnahmen ab, muss aber einen Anstieg der Mietzinsausfallrate hinnehmen. Im Hintergrund steht die geplante Fusion mit UBS Interswiss.<\/p>\n","protected":false},"author":102,"featured_media":67174,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_yoast_wpseo_focuskw":"UBS","_yoast_wpseo_title":"","_yoast_wpseo_metadesc":"Der kommerzielle Immobilienfonds schliesst das Gesch\u00e4ftsjahr 2025 mit h\u00f6heren Mieteinnahmen ab, muss aber einen Anstieg der Mietzinsausfallrate hinnehmen. 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