{"id":68104,"date":"2026-04-14T11:54:34","date_gmt":"2026-04-14T09:54:34","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=68104"},"modified":"2026-04-14T17:33:07","modified_gmt":"2026-04-14T15:33:07","slug":"rueckblick-108-schweizer-immobiliengespraech","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/de\/allgemein\/2026-04-14\/rueckblick-108-schweizer-immobiliengespraech\/","title":{"rendered":"R\u00fcckblick 108. Schweizer Immobiliengespr\u00e4ch"},"content":{"rendered":"
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Das Panel des 108. Immobiliengespr\u00e4chs auf der B\u00fchne des \u00abMetropol\u00bb in Z\u00fcrich (Bild: Holger Jacob)<\/figcaption><\/figure>\n

\u00abAlternativen zum Schweizer Wohnungsmarkt\u00bb \u2013 so der Titel des 108. Schweizer Immobiliengespr\u00e4chs, das vor dicht besetzten R\u00e4ngen im Z\u00fcrcher Metropol stattfand. Moderator John Davidson von der Hochschule Luzern legte zur Er\u00f6ffnung die Zahlen auf den Tisch: Zwischen 23 und 25 % betr\u00e4gt die Immobilienallokation der Schweizer Pensionskassen \u2013 ein international konkurrenzloser Wert -, und diese Mittel sind vor allem in Schweizer Mehrfamilienh\u00e4user in den grossen Zentren investiert. Und der Appetit bleibt: Laut einer HSLU-Studie wollen die Kassen ihren Anteil an Schweizer Wohnimmobilien weiter ausbauen, ihre Renditeerwartung f\u00fcr direkt gehaltene Schweizer Wohnimmobilien liegt bei 3,2 % Total Return. W\u00e4hrenddessen wurden im Jahr 2025 in der Schweiz Kapitalerh\u00f6hungen im Volumen von 9,2 Mrd. CHF durchgef\u00fchrt \u2013 ein Plus von fast 88 % gegen\u00fcber dem Vorjahr. Das viele Kapital treibt die Preise an \u2013 der Median der Diskonts\u00e4tze bei Mehrfamilienh\u00e4usern liegt wieder deutlich unter 2%. Wie aber k\u00f6nnte Diversifikation aussehen? Vier Referenten gaben Antworten aus unterschiedlichen Blickwinkeln.<\/p>\n

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Roger S\u00fcess (Bild: Holger Jacob)<\/figcaption><\/figure>\n

Wachstumsmarkt Datencenter<\/h3>\n

Roger S\u00fcess, CEO von Green Datacenter und Pr\u00e4sident der Schweizerischen Datacenter Association, er\u00f6ffnete mit einem Blick auf einen Markt, der rasant w\u00e4chst. Green, 1995 gegr\u00fcndet und seit 2025 Teil des IFM Global Infrastructure Fund, betreibt neun Rechenzentren an vier Schweizer Standorten und expandiert nach Europa \u2013 als erstes Ziel Frankfurt. Rund 120 kommerzielle Rechenzentren gibt es in der Schweiz \u2013 weltweit Platz 17. Die installierte Kapazit\u00e4t wird auf etwa 250 Megawatt gesch\u00e4tzt; in den n\u00e4chsten acht bis neun Jahren soll rund 1 Gigawatt hinzukommen. Zum Vergleich: Frankfurt allein baut pro Jahr 1 Gigawatt zu. Die Standortlogik erinnere an Immobilien: \u00abLocation, Location, Location \u2013 nur dass es nicht die Seesicht ist, sondern das verf\u00fcgbare Grundst\u00fcck und der Stromanschluss.\u00bb Technisch ver\u00e4ndert K\u00fcnstliche Intelligenz die Spielregeln: W\u00e4hrend ein herk\u00f6mmlicher Serverschrank rund 6 Kilowatt verbraucht, sind es bei AI-Installationen heute 50, perspektivisch bis zu 1 Megawatt pro Rack. Das eigentliche Geb\u00e4ude macht nur rund ein Viertel der Investitionskosten aus, drei Viertel entfallen auf die Technik. Die Renditen bewegen sich je zwischen 6 und 8% f\u00fcr die reine Geb\u00e4udeh\u00fclle und h\u00f6heren Werten einschliesslich Betrieb. Nachhaltigkeit und Gesch\u00e4ftsmodell seien dabei kein Widerspruch: Die Abw\u00e4rme von Green-Rechenzentren speise bereits Fernw\u00e4rmenetze und versorge Gemeinden mit Energie.<\/p>\n

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David Schoch (Bild: Holger Jacob)<\/figcaption><\/figure>\n

Gewerbliche Nischen im Aufwind<\/h3>\n

David Schoch, Head of Research & Consulting bei CBRE Schweiz, weitete den Blick auf das gewerbliche Spektrum. 37% der im Rekordjahr 2025 eingesammelten Kapitalerh\u00f6hungen waren f\u00fcr gewerbliche Immobilienprodukte bestimmt \u2013 ein H\u00f6chstwert, der eng mit dem tiefen Zinsniveau korreliert. Die Netto-Cashflow-Renditen bei gewerbliche Nischen wie Logistik und Leichtindustrie liegen rund 200 Basispunkte \u00fcber dem Wohnsegment liegen. Leerst\u00e4nde bei Logistik, High-Street-Retail und Leichtindustrie betragen in der Schweiz zwischen 2 und 3 % \u2013 weit unter dem europ\u00e4ischen Durchschnitt. Langfristig vermietete Logistikobjekte oder Superm\u00e4rkte mit Mietvertr\u00e4gen an bonit\u00e4tsstarke Gegenparteien b\u00f6ten Core-nahe Stabilit\u00e4t bei h\u00f6herer Rendite. Allerdings brauche es Fachwissen und Geduld, denn die Marktgr\u00f6sse mancher Nischen sei begrenzt. Auf der Pro-Seite gewerblicher Anlagen stehe zudem, dass dort politische und planungsrechtliche H\u00fcrden kaum eine Rolle spielten \u2013 anders als im Wohnsegment, wo etwa die Z\u00fcrcher Wohnschutzinitiative, \u00fcber die am 14. Juni abgestimmt wird, Investoren verunsichere.<\/p>\n

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Marc Wicki (Bild: Holger Jacob)<\/figcaption><\/figure>\n

Alternative Infrastruktur<\/h3>\n

Marc Wicki, CEO und Gr\u00fcnder von SFP Infrastructure Partners, beleuchtete Ber\u00fchrungspunkte und Unterschiede von Infrastruktur und Immobilien. Die durchschnittliche Infrastrukturallokation Schweizer Pensionskassen liege bei lediglich 2,8 % \u2013 bei einer gesetzlichen Limite von 10 %. Anders als bei Immobilien wollten die Kassen hier breit diversifizieren, geografisch wie sektoriell. Wicki warnte vor typischen Anf\u00e4ngerfehlern: monothematische Investments etwa nur in Erneuerbare, zu enger Fokus auf die Schweiz, wo der Markt viel zu klein sei, und die Untersch\u00e4tzung der \u00abJ-Kurve\u00bb, also der Phase, in der Kosten anfallen, aber noch keine Ertr\u00e4ge fliessen. Als Ausweg empfahl er den Sekund\u00e4rmarktansatz: den Erwerb von Anteilen an bestehenden Fonds mit reifen Assets, der verk\u00fcrzte Kapitalbindung, sofortige Diversifikation und fr\u00fche Aussch\u00fcttungen biete. Am Beispiel eines europ\u00e4ischen Portfolios aus Mautstrassen, H\u00e4fen und Sozialinfrastruktur mit
\neiner Zielrendite von 9,5% illustrierte Wicki das Potenzial.<\/p>\n

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Martin Hammele (Bild: Holger Jacob)<\/figcaption><\/figure>\n

\u00abFangen Sie mal an\u00bb<\/h3>\n

Martin Hammele, Pr\u00e4sident des Vereins Innovation Zweite S\u00e4ule, richtete einen Appell an seine Kollegen: Sie sollten sich endlich mit Auslandsimmobilien befassen. Das Risiko-Rendite-Verh\u00e4ltnis in der Schweiz verschlechtere sich laufend. Bei Aktien, Bonds und Infrastruktur sei globale Diversifikation selbstverst\u00e4ndlich \u2013 nur bei Immobilien herrsche eine \u00abbequeme Haltung\u00bb. Hammele pl\u00e4dierte daf\u00fcr, klein anzufangen und sich schrittweise in M\u00e4rkte wie Kanada, Skandinavien oder Australien vorzuarbeiten \u2013 stets mit Partnern vor Ort. Auch ESG bezeichnete er als \u00abRisiko, das lauert\u00bb: Irgendwann w\u00fcrden die n\u00f6tigen Investitionen die Rendite f\u00fcr Jahre auffressen.<\/p>\n