{"id":63921,"date":"2025-06-11T10:25:53","date_gmt":"2025-06-11T08:25:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=63921"},"modified":"2025-06-11T10:31:06","modified_gmt":"2025-06-11T08:31:06","slug":"rueckblick-104-schweizer-immobiliengespraech","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/de\/allgemein\/2025-06-11\/rueckblick-104-schweizer-immobiliengespraech\/","title":{"rendered":"R\u00fcckblick 104. Schweizer Immobiliengespr\u00e4ch"},"content":{"rendered":"
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Das Panel des 104. Immobiliengespr\u00e4chs (Bild: Galledia Fachmedien AG)<\/figcaption><\/figure>\n

Moderator John Davidson er\u00f6ffnete die Veranstaltung und skizzierte die paradoxe Ausgangslage: W\u00e4hrend Hypothekarzinsen tendenziell sinken und selbst f\u00fcnfj\u00e4hrige Bundesanleihen negativ rentieren, sp\u00fcren viele Akteure am Immobilienmarkt einen deutlichen Finanzierungsstress. \u201eDer Endk\u00e4ufer ist eigentlich da, aber auf der Finanzierungsseite hapert es\u201c, so Davidson. Schlagzeilen wie \u201eDroht im Hypothekarmarkt eine Kreditklemme?\u201c verdeutlichen die Aktualit\u00e4t des Themas.<\/p>\n

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Moderator John Davidson (Bild: Galledia Fachmedien AG)<\/figcaption><\/figure>\n

Grossbanken reduzieren<\/h3>\n

Anhand von Zahlen zeigte er, dass das Hypothekarwachstum zwar mit rund 2,4 % noch positiv ist, aber unter dem langfristigen Durchschnitt liegt. Ein Ungleichgewicht sei vor allem bei der Verteilung des Kreditwachstums zu erkennen: W\u00e4hrend Grossbanken wie die UBS nach der \u00dcbernahme der Credit Suisse ihr Hypothekarvolumen reduzierten, legten Kantonalbanken, Raiffeisenbanken und insbesondere Pensionskassen – auf niedrigem Niveau – zu.<\/p>\n

Davidson betonte die Dominanz der Banken im Schweizer Hypothekarmarkt und stellte als Gedankenmodell den US-Markt gegen\u00fcber, wo Banken nur noch rund 30 % der Wohnbaufinanzierungen stemmen. Dies werfe die Frage auf, ob auch in der Schweiz alternative Finanzierungsformen wie Debt-Fonds an Bedeutung gewinnen werden. Mit diesem Ausblick \u00fcbergab er an die Referente, die das Problem aus Sicht der Bankenregulierung, der alternativen Finanzierer und der Entwickler beleuchten sollten.<\/p>\n

Basel III als Haupttreiber der Kreditklemme<\/h3>\n

Adrian Wenger, Partner beim VZ Verm\u00f6genszentrum, identifizierte drei Hauptgr\u00fcnde f\u00fcr die angespannte Lage. Neben dem Zusammenschluss von UBS und CS sowie der Erh\u00f6hung des antizyklischen Kapitalpuffers durch die SNB sei vor allem die Umsetzung von Basel III der entscheidende Faktor. Die per 1. Januar 2025 in Kraft tretende Regulierung gestalte die Eigenkapitalunterlegung f\u00fcr Banken fundamental neu.<\/p>\n

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Adrian Wenger (Bild: Galledia Fachmedien AG)<\/figcaption><\/figure>\n

Wenger erkl\u00e4rte die neuen, komplexen Gewichtungsfaktoren. Die massive Ver\u00e4nderung zeige sich bei Baufinanzierungen f\u00fcr Renditeobjekte: W\u00e4hrend bisher ein Gewichtungsfaktor von 35 % galt, m\u00fcssen Kredite mit einer Belehnung von \u00fcber 70 % neu mit einem Faktor von 150 % unterlegt werden. Dies vervierfache praktisch das von der Bank zu hinterlegende Eigenkapital f\u00fcr eine solche Finanzierung. \u00abDas hat nat\u00fcrlich einen Einfluss auf die Marge\u00bb, betonte Wenger. Um die geforderte Eigenkapitalrendite zu erzielen, m\u00fcssten die Margen f\u00fcr Baukredite massiv ansteigen.<\/p>\n

Als Profiteure dieser Entwicklung identifizierte er private Eigent\u00fcmer mit tiefer Belehnung, die f\u00fcr den Eigenbedarf bauen. F\u00fcr sie sinkt die geforderte Eigenkapitalunterlegung, was sie zur neuen, heiss umk\u00e4mpften Zielgruppe der Banken mache. F\u00fcr Entwickler hingegen werde das Angebot knapper und teurer. Sein Fazit: Die Banken befinden sich noch in einer Orientierungsphase, was in den n\u00e4chsten Jahren zu einer restriktiven Kreditvergabe, insbesondere bei Belehnungen \u00fcber 60 %, f\u00fchren wird.<\/p>\n

Debt-Fonds als flexible Alternative<\/h3>\n

Kevin Hinder, CEO von Property One, pr\u00e4sentierte Debt-Fonds als eine m\u00f6gliche L\u00f6sung f\u00fcr die entstandene Finanzierungsl\u00fccke. Er beleuchtete den Markt f\u00fcr nachrangige Hypotheken, der zwar noch klein, aber stark wachsend sei. Diese alternativen Finanzierer seien nicht an die starren Tragbarkeitsregeln oder Bewertungsmodelle der Banken gebunden.<\/p>\n

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Kevin Hinder (Bild: Galledia Fachmedien AG)<\/figcaption><\/figure>\n

Die Vorteile f\u00fcr Kreditnehmer liegen laut Hinder in der Flexibilit\u00e4t und Geschwindigkeit. Debt-Fonds k\u00f6nnten Projekte bereits vor der Baubewilligung oder ohne vollst\u00e4ndigen Mietspiegel finanzieren und so Entwicklern erm\u00f6glichen, Marktopportunit\u00e4ten wahrzunehmen. Er zeigte anhand von Praxisbeispielen, wie Bestandshalter durch nachrangige Kredite wachsen, Entwickler die Zeit bis zum Erhalt des Baukredits \u00fcberbr\u00fccken (Bridge-Finanzierung) oder K\u00e4ufer sich durch eine schnelle Finanzierungszusage einen Vorteil im Bieterprozess sichern k\u00f6nnen.<\/p>\n

Hinder betonte die hohe Nachfrage, die durch Basel III zus\u00e4tzlich befeuert werde. Bei einer Ausfallquote von null sei diese Anlageklasse auch f\u00fcr institutionelle Investoren eine attraktive, mit Immobilien besicherte Beimischung mit geringer Korrelation zu anderen Assets.<\/p>\n

Die Praxisperspektive eines Entwicklers<\/h3>\n

Stefan Gabriel, Vorsitzender der Gesch\u00e4ftsleitung von Fortimo, lieferte den Realit\u00e4tscheck aus Sicht eines grossen, familiengef\u00fchrten Entwicklers. Obwohl sein Unternehmen mit einer Eigenkapitalquote von 40 % finanziell solide aufgestellt sei, sp\u00fcre man die ver\u00e4nderte Finanzierungssituation deutlich.<\/p>\n

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Stefan Gabriel (Bild: Galledia Fachmedien AG)<\/figcaption><\/figure>\n

Er best\u00e4tigte die von Wenger beschriebenen Herausforderungen: Die Eigenmittelanforderungen steigen, was die Liquidit\u00e4t einschr\u00e4nkt. Insbesondere die Finanzierung grosser Projektvolumen (ab 50 Mio. Franken) sei extrem schwierig geworden, da Banken Klumpenrisiken scheuen. Ein weiterer kritischer Punkt seien die massiv gestiegenen Vorverkaufsquoten f\u00fcr Stockwerkeigentum, die von den Banken vor Baubeginn verlangt werden. \u00abEine Forderung von 50 % Verkaufsquote vor Baubeginn ist nicht realistisch\u00bb, so Gabriel.<\/p>\n

Zudem beobachte er, dass Banken vermehrt Zusatzgesch\u00e4fte wie Devisengesch\u00e4fte oder Festgeldanlagen zur Bedingung f\u00fcr eine Kreditvergabe machen. Als \u00dcberlebensstrategie nannte er die Diversifikation \u00fcber zahlreiche Bankpartner, inklusive ausl\u00e4ndischer Institute, sowie eine sehr disziplinierte Akquisition. Nachrangfinanzierungen seien zwar eine Option, aber aufgrund der hohen Kosten eine, die man m\u00f6glichst zu vermeiden versuche und bis jetzt auf andere Optionen zur\u00fcckgreifen konnten.<\/p>\n

Normalisierung nach dem \u00dcberfluss<\/h3>\n

In der abschliessenden Runde relativierte Zoltan Szelyes von Macro Real Estate den Begriff der \u00abKreditklemme\u00bb. Er sprach von einer \u00abNormalisierung\u00bb nach Jahren des Kapital\u00fcberflusses, in denen Margen von 40 Basispunkten \u00fcblich waren. \u00abIm Ausland hatte ich nie so tiefe Margen\u00bb, so Szelyes. Der Markt differenziere sich stark: Die Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum und guten Renditeliegenschaften im Wohnbereich sei weiterhin m\u00f6glich, wenn auch zu h\u00f6heren Margen von etwa 80 Basispunkten. Der eigentliche Finanzierungsstress konzentriere sich auf den kommerziellen Sektor und insbesondere auf Projektentwicklungen, wie von den Vorrednern geschildert.<\/p>\n

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Das Abschlusspanel mit Zoltan Szelyes (Bild: Galledia Fachmedien AG)<\/figcaption><\/figure>\n

Das Licht am Ende des Tunnels ist im Bereich Kreditklemme noch nicht gesichtet worden, war man sich einig. Einige Entwickler und Kreditnehmer k\u00f6nnten in Schwierigkeiten kommen, f\u00fchrt dies zu Preisnachl\u00e4ssen, wenn das Dry Powder auf der Equity-Seite verpufft? Weitere Gespr\u00e4che folgen\u2026..<\/p>\n