{"id":63171,"date":"2025-04-16T06:16:54","date_gmt":"2025-04-16T04:16:54","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=63171"},"modified":"2025-09-24T09:36:52","modified_gmt":"2025-09-24T07:36:52","slug":"rueckblick-103-schweizer-immobiliengespraech-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/de\/allgemein\/2025-04-16\/rueckblick-103-schweizer-immobiliengespraech-2\/","title":{"rendered":"R\u00fcckblick 103. Schweizer Immobiliengespr\u00e4ch"},"content":{"rendered":"
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Die Panelisten des 103. Immobiliengespr\u00e4chs (Bild: Holger Jakob)<\/figcaption><\/figure>\n

Beim 103. Immobiliengespr\u00e4ch mit dem Titel \u00abTeure Mieten \u2013 verh\u00e4rtete Fronten\u00bb ging es um die Wohnungsknappheit in den Schweizer Grosst\u00e4dten \u2013 ein viel diskutiertes Thema also. Zur Sprache kam aber auch die Situation, in der die Immobilienwirtschaft dabei steckt: Die Privaten stehen als profitgierige B\u00f6sewichte da, denen es nicht gelinge, die dringend ben\u00f6tigten Wohnungen bereitzustellen. So umriss Moderator Markus Schmidinger von der Hochschule Luzern die missliche Ausgangslage, und er fragte: Ist die Immobilienbranche das Problem, liegt die L\u00f6sung vielleicht in grunds\u00e4tzlichen Alternativen \u2013 etwa den Baugenossenschaften \u2013 oder gar in einem Systemwechsel?<\/p>\n

F\u00fcr den Immobilien-Talk erwies es sich als Gl\u00fccksfall, dass Peter Schmid dabei war. Mit dem Urgestein der baugenossenschaftlichen Szene stellte sich ein Vertreter des anderen Lagers der Diskussion \u2013 und er tat dies \u00e4usserst konstruktiv. Nicht, dass sich auf der Veranstaltung \u00fcberraschend eine Br\u00fccke \u00fcber alle Gr\u00e4ben hinweg aufgetan h\u00e4tte. Aber es gelang etwas, was in der nicht immer \u00fcbersichtlichen Debatte ebenfalls sehr dringend braucht: den Dissens zwischen den Lagern auf den Punkt zu bringen.<\/p>\n

Kostentreiber Bodenpreise<\/h3>\n

Der Weg dorthin begann mit einem Vortrag des HSLU-Professors Christian Kraft. Der schaffte es in wenigen Minuten, die grosse und facettenreiche Thematik zu ordnen und die Optionen zu analysieren. Als der grosse Kostentreiber kristallisierten sich dabei die Bodenpreise heraus. Kraft rechnete vor: In Z\u00fcrich sind sie so exorbitant gestiegen, dass in der Projektkalkulation die Kostenmieten nicht mehr sehr deutlich unterhalb der Marktmieten zu liegen kommen. Eine andere Kernthese von Krafts Ausf\u00fchrungen: Die L\u00f6sung f\u00fcr die Wohnungsknappheit liegt nicht im Mietrecht, sondern in grossfl\u00e4chiger Verdichtung und einer besseren Ausn\u00fctzung des Baugrundes\u00a0\u2013 in der Schweiz haben bisher 85% aller Wohngeb\u00e4ude nur zwei Obergeschosse oder sogar weniger.<\/p>\n

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HSLU-Professor Christian Kraft (Bild: Holger Jacob)<\/figcaption><\/figure>\n

\u00abGrosse Gr\u00e4ben\u00bb<\/h3>\n

Nach dem Wissenschaftler kam mit Stefan Dambacher der Vertreter eines Entwicklers zu Wort. Der Head of Development von Allreal zeigte anhand eines konkreten Projekts, dass diejenigen, die Wohnungen bauen sollen, mitunter auch Betroffene der stark wachsenden Bodenpreise sind. Insgesamt 31 Millionen oder 17.000 Franken den Quadratmeter musste die Allreal vor ein paar Jahren f\u00fcr ein Z\u00fcrcher Grundst\u00fcck auf den Tisch legen \u2013 und machte damit die Eigent\u00fcmer reich, die in 20 Jahren durch vier Aufzonungen einen Wertzuwachs von 25 Millionen erzielt hatten. Angesichts der hohen Grundst\u00fcckspreise haben die Projektentwickler selbst also ein Interesse an maximaler Ausnutzung, aber die wird oft nicht angestrebt. Warum bleiben die Fl\u00e4chenpotenziale liegen? Weil die Bauherren, so Dambacher, einem langwierigen Dialog mit der Politik aus dem Weg gehen und Gestaltungspl\u00e4ne meiden. Er beklagte \u00abgrosse Gr\u00e4ben\u00bb, die Verst\u00e4ndigung mit Gemeinder\u00e4ten sei schwieriger als noch vor Jahren. \u00dcberhaupt fehle es auf der Seite der Politik am Verst\u00e4ndnis von Basics \u2013 wie dieser Markt funktioniere, wie eine Rendite zustandekomme und wie der Boden sich verzinse.<\/p>\n

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Stefan Dammbacher von der Allreal (Bild: Holger Jacob)<\/figcaption><\/figure>\n

Dissens in der Mehrwert-Frage<\/h3>\n

Viele der Punkte, die Dambacher ansprach, tauchten im Vortrag von Peter Schmid wieder auf. Durch dessen Genossenschafts-Brille betrachtet, erschienen sie aber in einem v\u00f6llig andern Licht. Das Thema Bodenpreise etwa genoss zwar auch in Schmids Bestandsaufnahme einen zentralen Stellenwert. Aber w\u00e4hrend Dambacher betont hatte, dass Landpreise nur eine Funktion seien aus hoher Nachfrage und viel zu tiefem Angebot, sah Schmid den Kern des \u00dcbels im Prozess der Schaffung von Grundst\u00fccks-Mehrwert selbst \u2013 und seiner Absch\u00f6pfung. Schmid stellte in Frage, dass der Boden-Mehrwert, der zum Beispiel durch Aufzonung geschaffen wird, in der Natur der Sache liegt. Bei ihm klang es so, als handele es sich lediglich um eine Konvention, eine Sache von Buchhaltungsstandards und Bewertungsmethoden \u2013 siehe DCF \u2013 deren man sich mit einem Federstrich entledigen k\u00f6nnte.<\/p>\n

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Peter Schmid, der Vizepr\u00e4sident der Organisation Wohnbaugenossenschaften Schweiz (Bild: Holger Jacob)<\/figcaption><\/figure>\n

Eine Frage der Ideologie?<\/h3>\n

Schmid schien nicht ganz abgeneigt, die grosse Systemfrage zu stellen und sagte in der anschliessenden Podiumsdiskussion: Das System sei es schliesslich, das uns in diese Lage auf dem Wohnungsmarkt gebracht habe. Seinen Haupt-Widersacher fand Schmid in Dambacher, der entgegnete: es sei empirisch erwiesen, dass die Zuwanderung f\u00fcr die hohen Preise verantwortlich sei. Das genossenschaftliche Modell, das g\u00fcnstige Mieten mitunter durch jahrzehntelang unver\u00e4nderte Grundst\u00fccks-Buchwerte erm\u00f6glicht, sei \u00abeine volkswirtschaftliche Insel\u00bb, und er beteuerte: \u00abMehrwert gibt es\u00bb. Die Wert\u00e4nderungsrendite wird im genossenschaftlichen Modell nicht etwa abgeschafft, sondern umverteilt, wie Christian Kraft sp\u00e4ter erg\u00e4nzte. Profiteur sei hier der Mieter, der zu einem g\u00fcnstigen Preis an einem begehrten Standort wohnen kann. Und nicht zu vergessen: Auch in diesem Modell gibt es einen Eigent\u00fcmer, den Genossenschafter, und von diesem liesse sich sagen, dass ihm der Wertgewinn vorenthalten wird.<\/p>\n

Branche muss sich um ihr Image k\u00fcmmern<\/h3>\n

Der grosse Elefant im Raum \u2013 die Frage nach dem Systemwechsel, die Abschaffung des Privateigentums von Grund und Boden – wurde am Ende auch diskutiert. Eine der kl\u00fcgsten Interventionen des Abends kam dazu von Christian Kraft, der fand, auch grunds\u00e4tzliche Forderungen wie die nach der Vergemeinschaftung von Grund und Boden oder der Abschaffung der gegenw\u00e4rtigen Bewertungsstandards seien zwar legitim, aber es g\u00e4be keine Garantie, dass sie dann auch zum erw\u00fcnschten Ziel f\u00fchrten. Was dagegen gewiss sei: \u00abEin langes Tal der Tr\u00e4nen, durch das wir alle erstmal gehen werden\u00bb \u2013 \u00e4hnlich wie bei den Z\u00f6llen Trumps, die, wie sich gerade zeigt, zun\u00e4chst einmal den Markt kr\u00e4ftig durcheinandersch\u00fctteln. L\u00f6sungsans\u00e4tze, die f\u00fcr sich in Anspruch nehmen wollten, nicht ideologisch, sondern pragmatisch vorzugehen, m\u00fcssten auf Grundlage des bestehenden Systems erfolgen. \u00abUnd wir leben nun einmal in der Schweiz, wo es Eigentumsrecht gibt.\u00bb<\/p>\n

Die Diskussion war nicht nur leidenschaftlich, sondern auch redlich, und der Eindruck, dass \u00fcber die Lager hinweg \u00fcberhaupt keine Verst\u00e4ndigungsm\u00f6glichkeit g\u00e4be, stellte sich nicht ein. Auch in der Privatwirtschaft gilt nicht jeder Profit als sakrosankt \u2013 Dambacher etwa schlug vor, man solle Wege finden, wie ein vertretbarer Teil der Spekulationsgewinne, die bei Landverkauf realisiert werden, abgesch\u00f6pft und den Mietern zugute kommen k\u00f6nnte.<\/p>\n

Schmid hingegen zeigte an vielen Stellen nicht nur Verst\u00e4ndnis f\u00fcr die Anliegen der Privatwirtschaft, sondern teilte sie sogar. \u00abUns Genossenschaften plagen die gleichen Sorgen\u00bb, sagte er angesichts der vielen Hindernisse, die von gewinnorientierten Entwicklern beklagt werden \u2013 Einsprachen, langwierige Prozesse, zunehmende Regulierungsdichte durch ESG und nun auch den Ortsbildschutz Isos. Er sehe einen gemeinsamen Nenner, sagte Schmid. Dieser \u00e4usserte sich auch darin, dass er die Folgen der Z\u00fcrcher Wohnschutzinitiatven langfristig als negativ einsch\u00e4tzt und womit er nicht f\u00fcr das genossenschaftliche Lager insgesamt spricht.<\/p>\n

Und aus der Immobilienbranche waren durchaus selbstkritische T\u00f6ne zu h\u00f6ren: Zu Lobby-lastig habe man die Interessenvertretung zuletzt betrieben und nicht immer klug kommuniziert. Angesichts der negativen Grundstimmung in der Gesellschaft beendete Moderator Markus Schmidinger den Abend mit dem Aufruf: Es sei Zeit, dass die Branche sich aufs Neue engagiert und an ihrem Image arbeitet. <\/p>\n

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Markus Schmidinger von der HSLU moderierte die Veranstaltung (Bild: Holger Jacob)<\/figcaption><\/figure>\n