{"id":60888,"date":"2024-10-01T08:00:04","date_gmt":"2024-10-01T06:00:04","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=60888"},"modified":"2024-10-08T14:50:03","modified_gmt":"2024-10-08T12:50:03","slug":"rueckblick-100-schweizer-immobiliengespraech","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/de\/allgemein\/2024-10-01\/rueckblick-100-schweizer-immobiliengespraech\/","title":{"rendered":"R\u00fcckblick 100. Schweizer Immobiliengespr\u00e4ch"},"content":{"rendered":"<figure id=\"attachment_60905\" aria-describedby=\"caption-attachment-60905\" style=\"width: 1200px\" class=\"wp-caption alignnone\"><a href=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0621-scaled.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-full wp-image-60905\" src=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0621-scaled.jpg\" alt=\"\" width=\"1200\" height=\"800\" srcset=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0621-scaled.jpg 1200w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0621-300x200.jpg 300w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0621-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0621-768x512.jpg 768w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0621-1536x1024.jpg 1536w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0621-2048x1365.jpg 2048w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0621-18x12.jpg 18w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0621-375x250.jpg 375w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0621-525x350.jpg 525w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0621-1000x667.jpg 1000w\" sizes=\"auto, (max-width: 1200px) 100vw, 1200px\" \/><\/a><figcaption id=\"caption-attachment-60905\" class=\"wp-caption-text\">Die Paneldiskussion des 100. Immobiliengespr\u00e4chs im Volkshaus Z\u00fcrich (Bild:<br \/>\u00a9\ufe0f Patric Spahni)<\/figcaption><\/figure>\n<p>Der Ruf einer \u00abRaketenwissenschaft\u00bb eilt der Immobilienwirtschaft nicht unbedingt voraus, aber anspruchsvolle Themen gibt es darin wohl. Da w\u00e4re zum Beispiel die Frage der Bewertung, wie schon vor einem Jahr zu sehen war, als schon einmal ein \u00abImmobiliengespr\u00e4ch\u00bb zum Thema stattfand. Der Komplex \u00abBewertung\u00bb war pr\u00e4destiniert f\u00fcr eine Neuauflage, und dass diese intellektuell anregend wurde, lag an dem grossartig besetzten Panel mit John Davidson als Moderator. Es wurde \u00fcbrigens auch ziemlich unterhaltsam. Anteil daran hatten nicht zuletzt der Schlussredner Andreas Loepfe und die schmissigen Thesen, die er mitgebracht hatte. Er stellte die Bewertungspraxis als Spielball h\u00f6herer M\u00e4chte dar, als Opfer von \u00abNarrativen\u00bb, womit Loepfe \u00fcbrigens auch selbst ein gelungenes Narrativ darbot. Seine Sicht auf das Ph\u00e4nomen \u00abBewertung\u00bb war dabei nur eine Perspektive unter mehreren, die der Abend bot. Die drei Sichtweisen waren gleichermassen faszinierend und berechtigt &#8211; obwohl sie nicht viel unterschiedlicher h\u00e4tten sein k\u00f6nnen.<\/p>\n<p><iframe loading=\"lazy\" title=\"Immobilien Business Event 100. Immobiliengespr\u00e4ch 24.09.2024\" src=\"https:\/\/player.vimeo.com\/video\/1012864240?h=698cc5ff38&amp;dnt=1&amp;app_id=122963\" width=\"768\" height=\"432\" frameborder=\"0\" allow=\"autoplay; fullscreen; picture-in-picture; clipboard-write\"><\/iframe><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3>Reines \u2039Mark to Model\u203a \u2013 ein Mythos<\/h3>\n<p>Da war zum einen die Perspektive der Objektivit\u00e4t \u2013 eingenommen von dem Akteur, der am dichtesten dran ist am Thema: der Bewerter selbst. Es war wieder Daniel Macht, Head Valuation &amp; Advisory bei JLL Schweiz, der die Zunft auf dem Podium vertrat. Wieder musste er sie gegen den Vorwurf verteidigen, die Bewertungen seien schlicht zu hoch. Aber die Renditen f\u00fcr Mehrfamilienh\u00e4user und B\u00fcros in Z\u00fcrich oder Genf, die im europ\u00e4ischen Vergleich zwar in der Tat die tiefsten sind, erscheinen in Relation zu den risikofreien Anlagen in einem anderen Licht. Wie Macht zeigte, geh\u00f6ren die Risikopr\u00e4mien in Genf und Z\u00fcrich zu den h\u00f6chsten im Vergleich, bei Wohnimmobilien sind sie sogar Spitze. Sein Fazit: Die Schweiz ist angemessen bewertet. Dass die Bewertungspraxis hierzulande zu sehr dem \u00abMark to Model\u00bb-Ansatz folge, also zu marktfern ausgerichtet sei, sieht Macht als \u00abMythos\u00bb an. Zwar wird in der Schweiz tats\u00e4chlich in der Regel modellbasiert bewertet \u2013 aber das heisst Macht zufolge nicht, dass nicht auch harte Daten einfl\u00f6ssen, angefangen bei Betriebskosten und Marktmieten, bis hin zu Ankaufsrenditen aus vergleichbaren Transaktionen. Nicht beobachtare Inputparamter spielten nur dann eine Rolle, wenn es kein beobachtbares Marktgeschehen gebe. Und da hat sich die Lage seit dem letzten \u00abImmobiliengespr\u00e4ch\u00bb zum Thema stark ver\u00e4ndert. Der Investmentmarkt ist angesprungen und der Investitionshunger bei vielen Akteuern wieder erwacht. Datenmaterial aus leibhaftigen Deals ist vorhanden, wie Macht versicherte. Dass die Bewertungen System haben und nicht der Willk\u00fcr unterliegen, zeigte der Bewerter mit einem Blick auf die unterschiedlichen Immobilientypen. Demnach ist es nicht so, dass die Werte seit Mitte 2022 f\u00fcr den ganzen Markt sich geich entwickelt h\u00e4tten. W\u00e4hrend etwa Spitzen-B\u00fcroh\u00e4user seither an Wert gewannen, ging es zum Beispiel f\u00fcr H\u00e4user mit Instandhaltungsbedarf in die andere Richtung. Das spricht daf\u00fcr, dass sachliche Gr\u00fcnde die Bewertung treiben.<\/p>\n<figure id=\"attachment_60906\" aria-describedby=\"caption-attachment-60906\" style=\"width: 1400px\" class=\"wp-caption alignnone\"><a href=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0375-scaled.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-full wp-image-60906\" src=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0375-scaled.jpg\" alt=\"\" width=\"1400\" height=\"933\" srcset=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0375-scaled.jpg 1200w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0375-300x200.jpg 300w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0375-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0375-768x512.jpg 768w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0375-1536x1024.jpg 1536w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0375-2048x1365.jpg 2048w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0375-18x12.jpg 18w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0375-375x250.jpg 375w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0375-525x350.jpg 525w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0375-1000x667.jpg 1000w\" sizes=\"auto, (max-width: 1400px) 100vw, 1400px\" \/><\/a><figcaption id=\"caption-attachment-60906\" class=\"wp-caption-text\">Daniel Macht (Bild:<br \/>\u00a9\ufe0f Patric Spahni)<\/figcaption><\/figure>\n<h3>Auch die Verpackung z\u00e4hlt<\/h3>\n<p>Einen etwas anderen Blickwinkel auf die Sache nimmt Stephan L\u00fcthi ein. Die Perspektive des Head Real Estate Asset Management bei der Z\u00fcrcher Kantonalbank k\u00f6nnte man pragmatisch nennen, die Sinnfrage steht f\u00fcr den Investor schliesslich eher im Hintergrund. Entscheidend ist f\u00fcr L\u00fcthi: Der Marktwert wird gebraucht, er ist eine wertvolle Momentaufnahme. Ohne Bewertung l\u00e4sst sich kein NAV berechnen und kein Agio \u2013 alles Dinge, die ben\u00f6tigt werden. Eine Gr\u00f6sse, die f\u00fcr sich alleine einen Sinn erg\u00e4be, ist der Fair Value f\u00fcr L\u00fcthi aber nicht. Statt Wert an sich gibt es nur Wert f\u00fcr jemand, und dieser Wert sieht f\u00fcr jeden Investor anders aus. F\u00fcr den einen mag ein aufgegebenes Shoppingcenter wertlos sein, f\u00fcr den anderen, der weiss wie Revitalisierung von dergleichen geht, dagegen nicht. Fair Value versus Investment Value &#8211; das ist ein Punkt, der so wichtig ist, dass man ihn sich wiederholt vor Augen f\u00fchren sollte. Zu den Aspekten, die auf Werte Einfluss haben, nannte L\u00fcthis diesmal auch die Form des jeweiligen Vehikels. Der Wert von einem und denselben Underlying kann \u00fcber die Jahre einen deutlich unterschiedlichen Verlauf nehmen \u2013 je nachdem, ob er die Verpackung \u00abImmobilien-AG\u00bb hat oder \u00abAnlagestiftung\u00bb. Auch das ein spannender Gedanke mit Blick auf die Frage, was Bewertung sein kann \u2013 und was nicht.<\/p>\n<figure id=\"attachment_60907\" aria-describedby=\"caption-attachment-60907\" style=\"width: 1200px\" class=\"wp-caption alignnone\"><a href=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0252-scaled.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-full wp-image-60907\" src=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0252-scaled.jpg\" alt=\"\" width=\"1200\" height=\"800\" srcset=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0252-scaled.jpg 1200w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0252-300x200.jpg 300w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0252-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0252-768x512.jpg 768w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0252-1536x1024.jpg 1536w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0252-2048x1365.jpg 2048w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0252-18x12.jpg 18w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0252-375x250.jpg 375w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0252-525x350.jpg 525w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0252-1000x667.jpg 1000w\" sizes=\"auto, (max-width: 1200px) 100vw, 1200px\" \/><\/a><figcaption id=\"caption-attachment-60907\" class=\"wp-caption-text\">Stephan L\u00fcthi (Bild:<br \/>\u00a9\ufe0f Patric Spahni)<\/figcaption><\/figure>\n<h3>Narrative machen Immobilien teuer<\/h3>\n<p>Dann aber Vorhang auf f\u00fcr Schlussredner Andreas Loepfe, der mit Genuss den Advocatus Diaboli spielte. Ausgangspunkt seiner Argumentation: Die Privaten drehen derzeit am Markt ein grosses Rad. Das war \u00fcbrigens eine Beobachtung, die zuvor schon Macht ge\u00e4ussert hatte und mit Daten seines Arbeitgebers JLL eindrucksvoll belegen konnte (auch wenn die Definition von \u00abverm\u00f6gende Private\u00bb sich in puncto Anlagevolumen nicht ganz deckte). Loepfe deutete den Hunger der verm\u00f6genden Privatiers auf direkte eigene Immobilieninvestments als Reaktion darauf, dass sie bei den Institutionellen tiefe Renditen geboten bekommen. Geschuldet seien diese wiederum einem gewissen Herdentrieb, ausgel\u00f6st und vielleicht sogar gesteuert durch wirkm\u00e4chtige Narrative &#8211; und an dieser Stelle kommen die Bewerter ins Spiel. Loepfe meint, erfolgreiche Bewerter antizipierten die Narrative ihrer institutionellen Auftraggeber. Daher seien sie mit diesen gleichsam in einer wechselseitig reproduktiven Schleife gefangen. Diese Schleife beinhalte letztlich auch den Markt, denn der schaut auf die Bewertungen, so dass, O-Ton Loepfe, \u00abBewertungen ihre Werte reproduzieren\u00bb. Als Narrative, die die Preise treiben, bezeichnete Loepfe Regulierungsthemen wie ESG, dessen Stern \u00fcbrigens in den USA gerade zu sinken scheint, sowie auch die Vorstellung vom \u00absicheren Hafen\u00bb und das Mantra von den zentralen Lagen. Vielleicht mag man Loepfes Perspektive auf die Dinge ketzerisch finden, auf jeden Fall nimmt er die Dinge aus recht luftiger H\u00f6he in den Blick. Bewertungsstandards wie die IFRS sind dann vielleicht doch ein bisschen zu ausgefeilt, um die Bewerter als willige Vollstrecker anzusehen. Und ein Investor wie L\u00fcthi macht durchaus den Eindruck, Narrativen und Regulierungsthemen nicht nur ausgeliefert zu sein, sondern sie durchaus auch zu spielen und genau zu registrieren, wenn sich Chancen abseits der ausgetretenen Pfade auftun. Aber es ist inspirierend, wenn vermeintliche Gewissheiten mit guten Argumenten in Frage gestellt werden, und da darf auch mal vereinfacht werden. Dass Loepfe vom gl\u00e4nzend aufgelegten Moderator John Davidson zur Strafe einen Randplatz beim Diskussionspanel angewiesen bekam &#8211; \u201edu polarisierst\u00bb, sagte der, &#8211; war nat\u00fcrlich Spass.<\/p>\n<figure id=\"attachment_60909\" aria-describedby=\"caption-attachment-60909\" style=\"width: 1200px\" class=\"wp-caption alignnone\"><a href=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0494-scaled.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-full wp-image-60909\" src=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0494-scaled.jpg\" alt=\"\" width=\"1200\" height=\"800\" srcset=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0494-scaled.jpg 1200w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0494-300x200.jpg 300w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0494-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0494-768x512.jpg 768w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0494-1536x1024.jpg 1536w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0494-2048x1365.jpg 2048w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0494-18x12.jpg 18w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0494-375x250.jpg 375w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0494-525x350.jpg 525w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0494-1000x667.jpg 1000w\" sizes=\"auto, (max-width: 1200px) 100vw, 1200px\" \/><\/a><figcaption id=\"caption-attachment-60909\" class=\"wp-caption-text\">Andreas Loepfe (Bild: \u00a9\ufe0f Patric Spahni)<\/figcaption><\/figure>\n<p>Die Jubil\u00e4umsausgabe der \u00abImmobiliengespr\u00e4che\u00bb fand diesmal \u00fcbrigens als Schlusspunkt des SVIT Valuation Congress im Z\u00fcrcher Volkshaus statt. Das Angebot der SVIT-Bewerter war eine sch\u00f6ne Geste, und sie zeigt den Stellenwert, den das Format in der Branche mittlerweile geniesst. Kuchen gab es, eine Verlosung, und Grussworte nat\u00fcrlich auch, aber vor allem zeigte die Veranstaltung durch sich selbst, warum sie so erfolgreich ist: Es sind stets die Inhalte, die im Mittelpunkt stehen.<\/p>\n<div id='gallery-1' class='gallery galleryid-60888 gallery-columns-3 gallery-size-thumbnail'><figure class='gallery-item'>\n\t\t\t<div class='gallery-icon landscape'>\n\t\t\t\t<a href='https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/de\/100-immobiliengespraech-6\/'><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"150\" height=\"150\" src=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0371-150x150.jpg\" class=\"attachment-thumbnail size-thumbnail\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0371-150x150.jpg 150w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0371-250x250.jpg 250w\" sizes=\"auto, (max-width: 150px) 100vw, 150px\" \/><\/a>\n\t\t\t<\/div><\/figure><figure class='gallery-item'>\n\t\t\t<div class='gallery-icon landscape'>\n\t\t\t\t<a href='https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/de\/100-immobiliengespraech-7\/'><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"150\" height=\"150\" src=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0418-150x150.jpg\" class=\"attachment-thumbnail size-thumbnail\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0418-150x150.jpg 150w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0418-250x250.jpg 250w\" sizes=\"auto, (max-width: 150px) 100vw, 150px\" \/><\/a>\n\t\t\t<\/div><\/figure><figure class='gallery-item'>\n\t\t\t<div class='gallery-icon landscape'>\n\t\t\t\t<a href='https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/de\/100-immobiliengespraech-8\/'><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"150\" height=\"150\" src=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2024\/10\/Immo0579-150x150.jpg\" 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