{"id":57468,"date":"2024-06-10T07:40:57","date_gmt":"2024-06-10T05:40:57","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=57468"},"modified":"2024-08-20T15:05:01","modified_gmt":"2024-08-20T13:05:01","slug":"rueckblick-99-schweizer-immobiliengespraech","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/de\/allgemein\/2024-06-10\/rueckblick-99-schweizer-immobiliengespraech\/","title":{"rendered":"R\u00fcckblick 99. Schweizer Immobiliengespr\u00e4ch"},"content":{"rendered":"
\"Immobilienrisiken<\/a>
Prof. Dr. Markus Schmidinger (2. v.l.) moderierte die Paneldiskussion des 99. Immobiliengespr\u00e4chs (Bild: Holger Jacob)<\/figcaption><\/figure>\n

Fest steht, dass die See rauer und das Risikomanagement wichtiger geworden ist. Nicht ganz so sicher ist, was genau vom Fall Signa zu lernen ist \u2013 und f\u00fcr wen. Recht weit scheint vielen Akteuren die Welt des illustren Herrn Benko von der eigenen Realit\u00e4t entfernt zu sein. Beim j\u00fcngsten Immobiliengespr\u00e4ch im Z\u00fcrcher \u00abMetropol\u00bb klang einige Male aber die beunruhigende Frage an, ob wir nicht alle ein bisschen Benko seien. Was sich auf jeden Fall zeigte: Man ist gut beraten, scheinbare Gewissheiten in regelm\u00e4ssigen Abst\u00e4nden auf den Pr\u00fcfstand zu stellen.<\/p>\n

Es gibt nicht die eine Ursache<\/h3>\n

Ein Referent, dem die Aufmerksamkeit des Plenums besonders sicher war, war Georg J. Wohl. Dem Partner bei Staiger Rechtsanw\u00e4lte AG wird n\u00e4mlich besondere Expertise in der Causa Signa nachgesagt. Bei einem Verfahren in der Schweiz, bei dem es auch um Retail-Immobilien des insolventen Unternehmens geht, vertritt er die Interessen eines Gl\u00e4ubigers. Es versteht sich, dass er nicht aus dem N\u00e4hk\u00e4stchen plaudern durfte, aber auf die Frage von Moderator Markus Schmidinger, was ihn im Zusammenhang mit Signa am meisten \u00fcberrascht habe, war der Jurist um eine Antwort nicht verlegen. Die Werte der Immobilien seien es gewesen, sagte er. Oder genauer, welche Entwicklung diese Werte in kurzer Zeit nahmen. Da hatte man sich offenbar in vermeintlichen Sicherheiten gewogen, etwa hinsichtlich des Einkaufsverhaltens von superreichen Menschen. Man dachte, bei einer gewissen Klientel werde das Portemonnaie auch dann noch locker sitzen, wenn andere den G\u00fcrtel enger schnallen m\u00fcssen, und man glaubte, dass gewisse Lagen mit gewissen Retailmietern vor negativen \u00dcberraschungen gefeit seien. Es ist nie nur eine Ursache alleine, die sich im Nachhinein als der Fehler herausstellt, sagte Wohl. Es sind immer mehrere Ereignisse, die zusammenkommen, und irgendwann kommt dann der ber\u00fchmte letzte Tropfen, der das Fass zum \u00dcberlaufen bringt.<\/p>\n

Known Unknowns<\/h3>\n

Wer keine Risiken eingehen will, sollte nicht Immobilien entwickeln. Projektentwickler k\u00f6nnen gar nicht anders, als auf Risiken auszugehen, wie Schmidinger trefflich bemerkte. Marco Tondel, Leiter Entwicklung und Chief Sustainability Officer bei der Mobimo Management AG, gebrauchte f\u00fcr die Welt der Projektentwicklung ein sch\u00f6nes Bild: Er verglich das Gesch\u00e4ft mit Karrussell und Achterbahn. Wer eine Immobilie entwickelt, setzt sich unweigerlich Fliehkr\u00e4ften aus. Dabei hat er allerdings die Wahl, ob er sich auf ein gem\u00e4chlich drehendes R\u00f6sslispiel mit fixierten Sitzm\u00f6glichkeiten einl\u00e4sst, oder auf ein etwas dynamischeres Kettenkarussell – oder sogar auf eine Achterbahn. Die Drehung um eine Achse auf dem Karussell hat den Vorteil der Kalkulierbarkeit, was allerdings auch bedeutet, dass der Spass – das heisst die Rendite – begrenzt ist. Auf einer Achterbahn dagegen ist die Richtung der Kr\u00e4fte, die einen zerren, unvorhersehbar. Wenn die Risiken anfangen, ausserhalb des Wirkungskreises eigener Kompetenzen zu geraten, warnte Tondel, werde die Achterbahn schnell zur Geisterbahn.<\/p>\n

Die ber\u00fcchtigte Glaskugel hat der Entwickler nicht, aber er kann sich fest daran orientieren, was er weiss. Und das heisst auch, – frei nach Donald Rumsfeld \u2013 sich Orientierung dar\u00fcber zu verschaffen, was man alles nicht voraussehen kann. Tondel z\u00e4hlte auf: die Politik, die vielen Einsprachen, die Dauer der Verfahren und die Baupreise. Er betonte die M\u00f6glichkeit, die ein so grosses Haus wie seines hat: Risiken durch Diversifikation zu gl\u00e4tten.<\/p>\n

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Marco Tondel (Bild: Holger Jacob)<\/figcaption><\/figure>\n

Es gibt immer etwas zu tun…<\/h3>\n

Sein Nachredner, Alfonso Tedeschi setzte in dem Punkt etwas andere Akzente. Der Senior Portfolio Manager Real Estate bei der Helvetia sprach vor allem \u00fcber Risiken, die sich schlecht bis gar nicht diversifizieren lassen. Das heisst dennoch nicht, dass man als Immobilienakteur in solchen F\u00e4llen machtlos w\u00e4re. Beim Thema Finanzierung etwa wusste Tedeschi z.B. zu berichten, dass sich neuerdings der Vergleich von Banken lohne: Nicht nur untereinander seien die Angebote inzwischen disparat, auch ein und dasselbe Institut k\u00f6nne im Zeitverlauf sehr unterschiedliche Konditionen anbieten. Beim Thema Bewertungsrisiko, das virulenter wird, riet der Fondsmanager unter anderem dazu, fr\u00fchzeitig einen Plan B f\u00fcr m\u00f6gliche Verk\u00e4ufe zu erarbeiten und sich die Frage zu stellen: welche Immobilien treffen im Markt gerade auf Nachfrage? Beim Thema ESG lautete einer seiner Tipps, auf Greenwashing zu verzichten, Standards hochzuhalten und auf Transparenz zu setzen. Und schliesslich, mit Blick auf das Risiko der Regulierung, das \u00abgekommen ist um zu bleiben\u00bb, empfahl er, in einer Stadt wie Z\u00fcrich, bevor dort ein Regime wie in Basel kommt, die Chancen zu Sanierungen zu nutzen.<\/p>\n

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Alfonso Tedeschi<\/figcaption><\/figure>\n

\u2026 und es gibt immer noch etwas zu retten<\/h3>\n

Entlang der Wertsch\u00f6pfungskette von Immobilien gibt es also eine Menge Gelegenheiten, den Fliehkr\u00e4ften ein Schnippchen zu schlagen. Und eine weitere gute Nachricht hatte der Abend parat: Selbst dann, wenn das Kind in den Brunnen gefallen ist, l\u00e4sst sich noch einiges retten. So durfte man den Vortrag Wohls verstehen, der eindr\u00fccklich die Chancen beim Modell der Nachlassstundung herausstellte \u2013 das Schweizer \u00abChapter 11\u00bb, das es immerhin schon seit zehn Jahren gibt. Noch fristet das Sanierungsverfahren mit h\u00f6chstens 150 Anwendungsf\u00e4llen bei j\u00e4hrlich 15.000 Konkursverfahren ein Schattendasein \u2013 aber es gewinnt an Bedeutung. Und mit guten Grund, wie Wohl findet. Die Nachlassstundung gestatte eine \u00abschonende und effiziente\u00bb Verwertung f\u00fcr Sicherungsgeber. Gerade mit Blick auf die Immobilie b\u00f6ten sich einige grosse Vorteile: Das Modell gestatte in vielen F\u00e4llen rasche Immobilienverk\u00e4ufe, und wegen der Rechtssicherheit auch h\u00f6here Preise. Sie biete vor allem auch viele Vorteile f\u00fcr Vermieter, die eine sehr starke Position in diesem Modell haben und oft mit ihren Immobilien profitieren, wenn das insolvente Unternehmen weitergef\u00fchrt wird.<\/p>\n

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Georg J. Wohl (Bild: Holger Jacob)<\/figcaption><\/figure>\n

Auch wenn die eine einfache Antwort auf die Frage gibt, was im Fall Signa schiefgelaufen ist, noch aussteht: Die wichtigere Botschaft ist eine andere. Der Umgang mit Immobilienrisiken ist kein Gl\u00fccksspiel, sondern harte Arbeit.<\/p>\n