{"id":56299,"date":"2024-03-07T11:44:29","date_gmt":"2024-03-07T10:44:29","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=56299"},"modified":"2024-08-21T08:09:55","modified_gmt":"2024-08-21T06:09:55","slug":"rueckblick-96-schweizer-immobiliengespraech","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/de\/allgemein\/2024-03-07\/rueckblick-96-schweizer-immobiliengespraech\/","title":{"rendered":"R\u00fcckblick 96. Schweizer Immobiliengespr\u00e4ch"},"content":{"rendered":"

\"hohe<\/a><\/p>\n

Unter dem Titel \u00abHohe Zinsen, hohe Kosten\u00bb ging es bei den \u00abSchweizer Immobiliengespr\u00e4chen\u00bb diesmal um Sanierung. Die Transformation des Bestands scheint derzeit \u2013 anders als der Neubau \u2013 zu florieren. Das zeigen Zahlen, mit denen Moderator Christian Kraft von der Hochschule Luzern die Immobilien-Runde er\u00f6ffnete: F\u00fcr Sanierungsprojekte ist die Zahl der Baugesuche in den letzten Jahre stetig angestiegen, sie liegen heute 43% \u00fcber dem Wert von vor zehn Jahren. Auf den Bestand gerechnet betr\u00e4gt die Sanierungsquote bereits beachtliche 1,7%. Doch dass im Bereich Sanierung alles ideal l\u00e4uft, geben diese Zahlen nicht unbedingt her. Professor Kraft weist darauf hin: Die durchschnittliche Bausumme ist merklich gesunken, es werden kleinere Massnahmen angegangen. Nicht auszuschliessen ist, dass die rege Sanierungst\u00e4tigkeit zu einem Teil auch Aktionismus ist und rein dem regulatorischem Druck geschuldet. Auch gibt es ein schier un\u00fcberblickbares Dickicht aus F\u00f6rdert\u00f6pfen.<\/p>\n

Nachhaltigkeit als Service<\/h3>\n

Viele Immobilieneigent\u00fcmer sind bei der Planung von energetischen Sanierungen \u00fcberfordert. Dort setzte der erste Vortrag des Abends an. Clemens H\u00f6gger, Leiter Marktbearbeitung bei Energie 360\u00b0, pr\u00e4sentierte Hilfestellungen. Nachhaltigkeit als Dienstleistung \u2013 so k\u00f6nnte man das zusammenfassen, womit sein Arbeitgeber, die fr\u00fchere Gasversorgung Z\u00fcrich, sich der Immobilienbranche anbietet. Die Stadt-Tochter will bei der Umstellung auf\u00a0emissionsfreie Energie helfen und schn\u00fcrt schweizweit Rundum-Sorglos-Pakete f\u00fcr Immobilieneigent\u00fcmer. H\u00f6gger verweist auf das Beispiel zweier Mehrfamilienh\u00e4user in Olten, wo sein Unternehmen nicht nur Planung und Realisation einer Energiesanierung \u00fcbernahm, sondern auch die Risiken. Vor allem aber bietet Energie 360\u00b0 auch L\u00f6sungen f\u00fcr ganze Areale und im Verbund an \u2013 Stichwort Fernw\u00e4rme, das die Erdgas-Infrastruktur Z\u00fcrichs weitgehend ersetzen soll. Der Vorteil des Systems f\u00fcr den Geb\u00e4udeeigent\u00fcmer liegt auf der Hand: Die W\u00e4rme kommt von drau\u00dfen, Platz f\u00fcr Technik im Haus wird kaum gebraucht. Interessant f\u00fcr Immobilieneigent\u00fcmer ist auch die Option, die Finanzierung als Service in Anspruch zu nehmen. Etwa im Rahmen eines Contracting-Modells: Der Dienstleister k\u00fcmmert sich um alles, angefangen bei der Planung, der Immobilieneigent\u00fcmer kauft einfach die fertige, emissionsfreie Energie. Mit deren Grundpreis werden alle Erstellungs- und Betriebskosten f\u00fcr die Energieinfrastruktur \u00fcber die Laufzeit abdiskontiert, inklusive Risikozuschlag, Verzinsung und Abschreibung. Abgedeckt sind selbst Ersatzinvestitionen f\u00fcr ausgefallene Komponenten.<\/p>\n

H\u00f6gger wirbt daf\u00fcr, Sanierung nicht als reinen Kostenpunkt zu fassen. Es handele sich um eine Investition, die – wie jede andere Investition auch – etwas abzuwerfen hat. Aus dem Munde eines Unternehmens, das in Sachen Nachhaltigkeit als Investor auftritt und selbst Risiken schultern muss, t\u00f6nt dies nicht nach blosser Sonntagsrede. Und mit einer weiteren These versuchte H\u00f6gger, den Immobilieneigent\u00fcmern Mut zu machen: Der Mehrwert von Nachhaltigkeit sei an einer Immobilie messbar, sagte er, und zwar im Rahmen der Wertermittlung nach dem hedonischen Modell.<\/p>\n

Substanz, nicht Etikett<\/h3>\n

Da kam der n\u00e4chste Referent wie gerufen. Roman Ballmer, der stellvertretende CEO des Datenspezialisten Iazi AG, leitet dort den Bereich hedonische Bewertung. Die Frage, ob sich die Nachhaltigkeit einer Immobilie messen lasse, war bei ihm also in besten H\u00e4nden. Und er r\u00e4umte gleich mit einem naheliegenden Missverst\u00e4ndnis auf. Anders als viele glaubten, sei Nachhaltigkeit kein Aspekt, der gesondert erst erhoben werden m\u00fcsste. Vielmehr stecke sie immer schon in der Immobilienbewertung drin, und das seit Anbeginn des hedonischen Modells. Wer darin Nachhaltigkeit sucht, findet sie an diversen Stellen, zum Beispiel beim Faktor Mikrolage. Ist die N\u00e4he einer Liegenschaft zum n\u00e4chsten Spielplatz bei der Wertermittlung mit erfasst, ist es damit auch der Aspekt \u00abSoziales\u00bb aus der Formel \u00abESG\u00bb, so Ballmer. \u00c4hnlich sei es mit der energetischen Nachhaltigkeit der Liegenschaft: Die hat schon per Sanierungsstand und Alter in die Wertberechnung Eingang gefunden. Die Nachhaltigkeit einer Immobilie h\u00e4ngt Ballmer zufolge also eng mit ihrem Wert zusammen, aber eben nicht so, wie viele sich das vorstellen. Und vor allem: Am Minergie-Label liegt es eher nicht. Der statistische Effekt der Zertifizierung betr\u00e4gt laut Ballmer gerade einmal 1 bis 2 %. Er erkl\u00e4rt das so: Die bessere Energieeffizienz ist das Werk guter Geb\u00e4udesubstanz, nicht eines Etiketts. Und weil die Standards f\u00fcr Geb\u00e4ude allgemein steigen, l\u00e4sst der Effekt des Labels eher nach. Interessant auch Ballmer n\u00e4chste Erkenntnis: Der Werteffekt des Geb\u00e4udezustands ist in den letzten Jahren zur\u00fcckgegangen. Soll heissen, die K\u00e4ufer haben dem Aspekt der Nachhaltigkeit 2023 weniger Bedeutung beigemessen als noch 2015. Das lag am Anlagenotstand, die Investoren suchen Rendite, und dabei verlor der Sanierungsstau bei Immobilien abschreckende Wirkung. Ballmers Daten zeigen sogar: Die eher schlecht sanierten Objekte sind st\u00e4rker \u00fcberzahlt worden als andere Immobilien.<\/p>\n

Eine Best\u00e4tigung f\u00fcr Sanierungsverweigerer? So wollte Ballmer diesen Blick in den R\u00fcckspiegel nicht verstanden wissen. K\u00e4ufer m\u00f6gen sich zuletzt recht schmerzfrei gezeigt haben, wenn es um suboptimale Energieeffizienz ging, aber keineswegs ist garantiert, dass dies so bleibt. Das Verh\u00e4ltnis von Angebot und Nachfrage kann sich \u00e4ndern. Und das Energie-Update dient auch dem Werterhalt und Wohnkomfort, erm\u00f6glicht somit h\u00f6here Mietpreise und kann f\u00fcr geringere Kosten sorgen. Der wichtigste Aspekt ist f\u00fcr Ballmer aber der: Wer weiss, was die Politik in Sachen Regulierung noch im K\u00f6cher hat? Kommt vielleicht eine CO2<\/sub>-Penalty? Es gibt viele grosse Unbekannte \u2013 und wer nicht vorsorgt, den bestraft bekanntlich gern das Leben. Womit wir schon beim n\u00e4chsten Vortrag w\u00e4ren. Darin klang dieses Thema n\u00e4mlich wieder an.<\/p>\n

Gamechanger auf der Finanzierungsseite<\/h3>\n

Den Abschluss der Referate machte Bernd Geisenberger, der Leiter des Firmenkundengesch\u00e4fts bei der Migros Bank. Er versuchte, einen Einblick ins Innere der \u00abBlack Box Bank\u00bb zu geben. Das war hochinteressant, denn hinter den Kulissen tut sich in der Bankenwelt gerade einiges. Die Zinswende d\u00fcrften alle mitbekommen haben, und auch die Vorboten von Basel 3 machen sich schon bemerkbar, obwohl die neuen Eigenkapitalvorschriften erst im neuen Jahr in Kraft treten. Es gibt aber noch eine weitere, wom\u00f6glich folgenreiche Entwicklung: Das \u00abCarbon-Accounting\u00bb f\u00fcr die Banken kommt. Der Regulator will die Institute verpflichten, bei Kreditvergaben auch auf Emissionen zu schauen. \u00dcber die Anrechnung derselben nach \u00abScope 3\u00bb wird der CO2<\/sub>-Footprint jeder finanzierten Liegenschaft f\u00fcr die Bank zu einer relevanten Gr\u00f6sse im Gesch\u00e4ft. \u00abDas ist ein Gamechanger, und das ist vom Regulator so gewollt\u00bb, sagte Geisenberger. Die gute Nachricht f\u00fcr die Immobilienbranche lautet h\u00f6chstens: Der Prozess steht erst am Anfang, viele Fragen bleiben vorerst offen. Aber der Banker warnt davor, auf Zeit zu spielen. Fr\u00fcher oder sp\u00e4ter werden die neuen Regeln auch den Bestand betreffen. Nicht nachhaltige Immobilien k\u00f6nnten unter diesen Vorzeichen einen Aufpreis zahlen m\u00fcssen \u2013 wenn es \u00fcberhaupt noch f\u00fcr die Bank opportun ist, sie zu finanzieren.<\/p>\n

Bereits die Implementierung von Basel 3 zeigt: Die Ressource Finanzierung wird knapper, und das selbstgenutzte Wohnen ist \u2013 vom Regulierer bevorzugt \u2013 klar im Vorteil. \u00abDie Finanzierung von Renditeimmobilien steht damit im Wettbewerb zur Finanzierung von selbstgenutztem Wohnen\u00bb, sagt Geisenberger, Finanzierungen werden sich m\u00f6glicherweise einer Due Diligence in puncto Nachhaltigkeit stellen m\u00fcssen. Das k\u00f6nnte die Banken, die bekanntlich viel auf verl\u00e4ssliche Kundenbeziehungen geben, vor manch schwierige Entscheidung stellen. Schon jetzt macht sich bemerkbar, dass sich die Banken individuelle Wege durchs neu geformte Terrain suchen m\u00fcssen. \u00abWundern Sie sich nicht, wenn sie in den n\u00e4chsten Monaten gr\u00f6\u00dfere Zinsunterschiede zwischen den Banken feststellen\u00bb, sagt Geisenberger. Die Zeit der \u00e4hnlichen Konditionen, die man in den vergangenen Jahren erlebt habe, sei vorbei, die Angebote werden breiter. \u00abGenauso breit wird das Angebot sein, wenn es sp\u00e4ter um Thema Nachhaltigkeit geht\u00bb. Noch h\u00e4lt sich der Anpassungsdruck in Grenzen. Die unmittelbare Verteuerungen der Kredite durch Basel 3 k\u00f6nnte durch einen Zinsschritt nach unten egalisiert werden, glaubt Geisenberger. Aber man sei gut beraten, sich auf ganz neue Szenarien einzustellen. Sein Rat: \u00abSelbst wenn Sie nicht motiviert w\u00e4ren, sich dem Thema Nachhaltigkeit zu n\u00e4hern – allein aus einer finanzwirtschaftlicher Perspektive w\u00fcrde es Sinn machen\u00bb. (aw)<\/em><\/p>\n

Impressionen<\/h3>\n