{"id":47125,"date":"2023-05-25T13:21:53","date_gmt":"2023-05-25T11:21:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=47125"},"modified":"2023-10-11T10:56:00","modified_gmt":"2023-10-11T08:56:00","slug":"rueckblick-92-schweizer-immobiliengespraech","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/de\/allgemein\/2023-05-25\/rueckblick-92-schweizer-immobiliengespraech\/","title":{"rendered":"R\u00fcckblick 92. Schweizer Immobiliengespr\u00e4ch"},"content":{"rendered":"

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Klarheit f\u00fcr ein Buzz-Word <\/strong>
\nDer Ausdruck \u00abImpact Investments\u00bb ist nicht ganz neu, aber in aller Munde, und wie alle Buzz-Words in Gefahr, den Beiklang einer Marketing-Phrase zu bekommen. Das w\u00e4re bedauerlich, besonders in der Immobilienbranche. In kaum einem Wirtschaftszweig ist die kausale Wirkung von unternehmerischem Handeln f\u00fcr Umwelt und Gesellschaft so eindeutig wie im Geb\u00e4ude-Sektor. Auf diesen Punkt wies Moderater Christian Kraft hin. Der Wissenschaftler von der Hochschule Luzern sorgte zu Beginn auch gleich f\u00fcr begriffliche Klarheit, indem er der Veranstaltung eine einschl\u00e4gige Definition aus der Fachliteratur voranstellte. Ein \u00abImpact Investment\u00bb sei mehr als eine nachhaltige Investition, so Kraft, und sie m\u00fcsse drei Kriterien erf\u00fcllen: Die Absicht einer positiven \u00f6kosozialen Wirkung, eine positive Investitionsrendite und eine messbare Wirkung des Effekts auf die Realwirtschaft.<\/p>\n

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\u00abWo stehe ich?\u00bb<\/strong>
\nDer letzte der drei genannten Punkte wird oft unterschlagen, dabei kann er spielentscheidend sein. Ohne Information und Daten wird es schwierig, wie Stefan Fahrl\u00e4nder im ersten Vortrag des Abends deutlich machte. Der Gr\u00fcnder des Immobiliendaten- und Analyseunternehmens Fahrl\u00e4nder Partner vertrat die These: Es geht nicht nur darum, mit Daten den Erfolg des Impacts zu ermitteln, sondern auch, ihn \u00fcberhaupt erst zu erm\u00f6glichen. \u00abUm den Impact monitoren zu k\u00f6nnen\u00bb, sagte Fahrl\u00e4nder, \u00abmuss ich zuerst wissen, wo ich stehe\u00bb. Hier kommt der Verein REMMS ins Spiel, um den es in seinem Vortrag ging. REMMS ist ein gemeinn\u00fctziges Gemeinschaftsprojekt, von Fahrl\u00e4nder initiiert und mittlerweile von \u00fcber 70 Firmen unterst\u00fctzt. Es soll den Investoren helfen, den eigenen Standort in puncto Nachhaltigkeit zu ermitteln. Vielen fehlen f\u00fcr die Beurteilung der eigenen Immobilien die n\u00f6tigen Daten, und es fehlt grunds\u00e4tzlich der Vergleich mit dem Markt. Von den zwei Millionen Schweizer Hochbauten, rechnet Fahrl\u00e4nder vor, sind gerade einmal 60.000 nach Minergie zertifiziert. Weitere 100.000 Geb\u00e4ude haben einen Energieausweis nach GEAK, weitere 50.000 laufen jeweils \u00fcber die Ratingsysteme GRESB oder SSREI. Die meisten Geb\u00e4ude entziehen sich also der Beurteilung. Hier will REMMS abhelfen, ohne in Konkurrenz zu bestehenden Ratingformaten zu treten. Der Gedanke: Die Nutzer bringen die Informationen mit, die sie haben, und das System soll helfen, fehlende zu erg\u00e4nzen oder zu modellieren. Maschinengest\u00fctzt und damit kosteng\u00fcnstig erfolgen Beurteilung, Benchmarking und Monitoring, der Output umfasst neben einem Rating von Makrolage, Mikrolage und des Objekts auch Handlungsfelder, m\u00f6gliche Massnahmen. REMMS versteht sich also als ein Werkzeug, das Entscheidungen mit Informationen unterf\u00fcttern soll. Welche Massnahmen dann zu treffen sind, muss der Akteur freilich selbst entscheiden. Der Analyst Fahrl\u00e4nder warnt allerdings vor einem zu einseitigen Fokus: Konzentriert man sich allein auf das Thema Emissionen im Betrieb, k\u00f6nne dies zu Fehlallokationen f\u00fchren. Bedacht werden m\u00fcsse nicht zuletzt auch die graue Energie, die in den Neubau fliesst.<\/p>\n

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\u00abMehr gut statt weniger schlecht!\u00bb<\/strong>
\nDie Emissionen, die bei der Erstellung von Geb\u00e4uden anfallen, kamen auch beim n\u00e4chsten Redner zur Sprache. Marc Lyon verantwortet als Head Real Estate Development Switzerland bei Implenia eine der gr\u00f6ssten Entwicklungspipelines in der Schweiz. Er bezifferte den CO\u00b2-Hebel, der sich bei der grauen Energie bietet, auf das Dreifache dessen, was beim Betrieb anf\u00e4llt. Lyons Abteilung hat anhand der eigenen Projekte ermittelt, wo sich die gr\u00f6ssten Einflussm\u00f6glichkeiten auf die Emissionen bieten \u2013 sowohl beim Betrieb wie auch bei der Erstellung. Ganz oben steht in beiden F\u00e4llen die Standortwahl. Aber auch Planungsentscheidungen, die das Tragwerk und die Kompaktheit des Baus betreffen, spielen eine wichtige Rolle. Am Beispiel des Winterthurer Holzhochhausprojekts \u00abRocket\u00bb f\u00fchrte Lyon vor, wie CO\u00b2-Gesichtspunkte schon in einer fr\u00fchen Planungsphase Entscheidungsprozesse bestimmen k\u00f6nnen. Vier verschiedene Tragwerkskonstruktionen mit drei verschiedenen Baustoffen standen zur Auswahl, und die Implikationen f\u00fcr die Emissionen wurden so genau es geht berechnet. Die ausgew\u00e4hlte Holzverbund-Variante versprach eine Emissionseinsparung um 50% gegen\u00fcber einer konventionellen Stahlbetonkonstruktion – auch dank Vorfabrikation von Elementen. Das Thema Erstellungsemissionen spielt freilich nicht nur im Neubau, sondern auch bei Sanierungsprojekten eine Rolle. Marc Lyon illustrierte das anhand des Projekts \u00abRue du Valais\u00bb in Genf, wo ein B\u00fcrohaus, ein \u00abstranded Asset\u00bb, in eine Wohnimmobilie transformiert wird. Schon bei der Akquisition wurde berechnet, dass eine Kernsanierung mit einer neuen thermischen H\u00fclle und zus\u00e4tzlichen Stockwerken immerhin 30% der Emissionen im Vergleich zu Abriss und Neubau vermeiden w\u00fcrde. Hinzu kommen beachtliche Einsparungen beim Betrieb von 82% durch Geb\u00e4udetechnik.
\nDas sind stattliche Werte, die sich wohl nicht immer erzielen lassen. Aber Lyon h\u00e4ngt die Latte hoch: \u00abImpact Investment\u00bb fange erst da an, wo der \u00abMainstream\u00bb aufh\u00f6rt, sagte er. Er formuliert es so: Ein traditionelles Investment werde durch ESG-Screening oder -Implementierung allenfalls \u00abweniger schlecht\u00bb. Das Ziel m\u00fcsse aber lauten: \u00abmehr gut\u00bb. Den Unterschied kann Lyon quantifizieren: Solange es einer Dekarbonisierungsstrategie nur um „Net Zero“ gehe, werde allenfalls das Schlechte minimiert. Von einem positiven Impact sei erst dann zu Recht die Rede, wenn die Immobilie mehr Energie produziert als verbraucht. Und da will Implenia mit seinen Entwicklungen mittelfristig hin. Das Dekarbonisierungsziel entlang der ganzen Wertsch\u00f6pfungskette, also unter Einbeziehung der Emissionen von Lieferanten und Kunden (\u00abScope 3\u00bb) lautet bei eigenen Neubau-Wohnprojekten 2040. Dann soll Netto-Null, der \u00abBreak-Even\u00bb gewissermassen, erreicht sein. Bei den Betriebsemissionen von Neubauten soll dieses Ziel schon 2030 erreicht sein.<\/p>\n

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Transparenz, Vertrauen, Partizipation<\/strong>
\nNicht immer ist der angestrebte \u00abImpact\u00bb so klar bezifferbar wie beim Entwickler Implenia, und nicht immer besteht er in einem Absenkungspfad von Emissionen. Das zeigte der letzte Redner des Abends. Daniel Kusio stellte einen Aspekt in den Mittelpunkt, welcher in der Immobiliendebatte oft nur am Rande mitbehandelt wird, n\u00e4mlich den sozialen. Er ist Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer der Impact Immobilien AG, die vor zehn Jahren gegr\u00fcndet wurde, zu einer Zeit also, als das Thema ESG noch nicht die Agenda bestimmte. Die Firma investiert \u2013 ganz unglamour\u00f6s – in Immobilien, die benachteiligten Menschen Raum f\u00fcr Wohnen und f\u00fcr Arbeit bieten. Sozialer Nutzen entsteht hier durch Erschwinglichkeit, die Maxime lautet \u00abDesign to cost\u00bb. Bei der Planung stehen von Anfang an die finanziellen M\u00f6glichkeiten der Institution im Zentrum, an die vermietet wird. Das geht oft nur, wenn die Gemeinden mitspielen. Kusio berichtet, dass es immer wieder g\u00fcnstige Baurecht-Vereinbarungen sind, die seine Projekte m\u00f6glich machen \u2013 etwa bei einem Pflegehotel in Sutz-Lattringen, oder bei einer Einrichtung f\u00fcr betreutes Wohnen in Aarau. Voraussetzung daf\u00fcr aber sei das Vertrauen der Gemeinden, der Faktor Transparenz ist wesentlich. \u00abImpact legt die Rendite gegen\u00fcber den Institutionen offen\u00bb, erl\u00e4utert Kusio. \u00abTransparente Modelle f\u00fchren zu Vertrauen und zu Fairness\u00bb. Partizipation ist ein weiteres Element, die zuk\u00fcnftigen Nutzer sollten nicht das Gef\u00fchl haben, dass der Investor allein entscheidet. \u00abWas ist die Anspruchsgruppe, wer wohnt dort, was bewirkt die Immobilie?\u00bb. Das sei die Erw\u00e4gung, von der man sich leiten lasse \u2013 und letztlich sei dies auch die Messgr\u00f6sse f\u00fcr den \u00abImpact\u00bb. \u00abWir wollen weg von: hier die b\u00f6sen Investoren und die b\u00f6se Immobilienindustrie, dort die guten Genossenschaften\u00bb, sagte Kusio. Und es ist nicht so, dass sich auf diesem Wege keine Rendite erzielen lasse. Der Wert der Aktie hat sich seit Gr\u00fcndung um immerhin 60% erh\u00f6ht. Kusio ist \u00fcberzeugt: Projekte wie die seines Unternehmens w\u00fcrden auch in die Portfolien vieler anderer Firmen passen und dort gut aussehen.<\/p>\n

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Kusios Vortrag untermauerte eine Einsicht, die auch in den anderen Vortr\u00e4gen angeklungen war: Es gibt nicht den einen Weg, mit Immobilien positive Beitr\u00e4ge zu leisten. Kusio wies darauf hin: Gerade f\u00fcr ihn als \u00abImpact\u00bb-Investor f\u00fchrt mitunter kein Weg daran vorbei, auch einmal ein schwer sanierbares Haus mit \u00d6lheizung zu erwerben. Der hohe Stellenwert der Dekarbonisierung ist damit nicht geschm\u00e4lert. Aber klar ist auch: Der \u00abImpact\u00bb f\u00fcr das Grosse Ganze kann viele Formen annehmen.<\/p>\n

Das\u00a093. Immobiliengespr\u00e4ch<\/a> findet am 29. Juni 2023 in Sulgen statt.<\/p>\n