\nNoch gibt es Platz in der Schweiz. Doch pro Jahr w\u00e4chst die Bev\u00f6lkerung um rund ein Prozent. Derzeit z\u00e4hlen laut Bundesamt f\u00fcr Statistik rund 8,8 Millionen Menschen zur st\u00e4ndigen Wohnbev\u00f6lkerung der Schweiz. Rund 1,5 Millionen Personen wohnen im Kanton Z\u00fcrich. Der Begriff Verdichtung ist daher l\u00e4ngst in aller Munde.<\/p>\n
Doch wo viele Menschen auf engem Raum leben, werden auch Befindlichkeiten geweckt. Um dennoch das Bev\u00f6lkerungs- und Wirtschaftswachstum nutzen zu k\u00f6nnen, und gleichzeitig die hohe Standort- und Lebensqualit\u00e4t im Kanton Z\u00fcrich weiterzuentwickeln, werden Regulierungen eingef\u00fchrt. Ortsbild -, L\u00e4rm- und Mieterschutz sollen ebenso ein massvolles Miteinander gew\u00e4hrleisten, wie ein Einzonungsstopp, Mehrwertabgaben und Aufzonungen.<\/p>\n Aber verursacht die kumulierte Regulierung eine Wohnungsnot? Und wo k\u00f6nnten oder sollten wir lockern und wo nachbessern? \u00dcber diese Fragen diskutierten am 90. Immobiliengespr\u00e4ch in Z\u00fcrich drei Expertinnen und Experten und pr\u00e4sentieren ihre Erfahrungen und L\u00f6sungsans\u00e4tze. Durch den Abend im Z\u00fcrcher \u201cMetropol\u201d, an dem rund 100 Personen teilnahmen, f\u00fchrte Christian Kraft von der Hochschule Luzern.<\/p>\n Bewilligungen auf tiefem Stand<\/strong> Die zus\u00e4tzlichen Personen ben\u00f6tigen nat\u00fcrlich Raum zum Wohnen. Allerdings w\u00e4chst laut Kraft auch die durchschnittliche Dauer f\u00fcr die Bewilligung von Neubauten kontinuierlich. \u201cDie Anzahl der baubewilligten Mietwohnung ist derzeit auf dem tiefsten Stand der vergangenen zehn Jahre\u201d, f\u00fchrte Kraft weiter aus. Ohne die 250.000 Mietwohnungen, welche Institutionelle Eigent\u00fcmer und Immobilienunternehmen in den letzten 20 Jahren f\u00fcr mehr als 500.000 Menschen in der Schweiz gebaut haben, g\u00e4be es schon lange eine Wohnungsnot.<\/p>\n Wohin steuert der Markt<\/strong> Robert Weinert sprach von Wohnungsknappheit. Der Begriff der Wohnungsnot treffe aufgrund der Qualit\u00e4t der Wohnungen derzeit nicht zu. Die Wohnungsknappheit f\u00fchrt er auf die gesunkene und derzeit stagnierende Anzahl Baugesuche zur\u00fcck. \u201cAufgrund der gestiegenen Zinsen und der Finanzierung, haben viele Bauherren ihr Bauvorhaben verschoben oder gestrichen\u201d, sagte Weinert. Doch auch die Anzahl Baubewilligungen ist stark r\u00fcckl\u00e4ufig. Diese seien aufgrund vieler Einsprachen und aus rechtlichen Gr\u00fcnden kaum erteilt worden. W\u00e4hrend das Angebot an Wohnungen dadurch sinkt, steigt die Nachfrage im Gegenzug weiter. Verst\u00e4rkt werde diese Tendenz, da immer mehr \u00e4ltere Leute l\u00e4nger in ihren Wohnungen leben und auch die J\u00fcngeren wohnen h\u00e4ufiger in Ein- oder Zwei-Personen-Haushalten.<\/p>\n Auch wenn saisonal wieder mehr Wohnungen angeboten werden, ist das Mietwohnungsangebot, laut Weinert, kontinuierlich r\u00fcckl\u00e4ufig. F\u00fcr den Mieter habe das die Konsequenz, dass bei einem Wohnungsmangel die Angebotsmieten stark steigen. Im Jahr 2023 bereits um rund drei Prozent. \u201cAuch die Bestandsmieten werden steigen\u201d, prognostiziert Weinert.<\/p>\n Gr\u00fcnde f\u00fcr den Wohnungsmangel lieferte Weinert am Beispiel Graub\u00fcnden, wo es besonders schwierig sei, eine Wohnung zu finden. Dies h\u00e4nge mit der Zweitwohnungssteuer zusammen, welche Auswirkungen auf den Mietwohnungsbau habe. \u201cIn den Gemeinden werden weniger Mietwohnungen gebaut\u201d, sagt Weinert. Viele Personen w\u00fcrden jedoch in den touristischen Gebieten Wohnungen als Zweitwohnsitz mieten, da dort kaum noch Eigentumswohnungen angeboten werden. \u201cDamit werden wiederum den einheimischen Mietern die Wohnungen entzogen\u201d, erkl\u00e4rte Weinert.<\/p>\n Wohnkostenbelastung steigt<\/strong> Moderator Christian Kraft fasste schliesslich zusammen: \u201cDa der Nachfragewachstum st\u00e4rker ist als der Bev\u00f6lkerungswachstum bei gleichzeitig tiefem Planungsstand w\u00e4chst also der Druck auf die St\u00e4dte. Doch wie schaffen wir den Platz in den St\u00e4dten?\u201d Diese Frage stellte Kraft dem n\u00e4chsten Redner, Nicola Haas, Mitglied der Gesch\u00e4ftsleitung von Refolio Real Estate, einem auf Architektur, Projektentwicklung und Portfoliomanagement ausgerichtetes Beratungsunternehmen.<\/p>\n Nicola Haas fokussierte in seinem Vortrag auf den Mehrwertausgleich auf Planungsmehrwerte und stellte die sogenannte \u201cBausteuer\u201d f\u00fcr die Verdichtung in Frage. Doch was genau ist der Mehrwertausgleich \u00fcberhaupt? \u201cDabei handelt es sich um seine staatliche Abgabe auf den Mehrwert eines Grundst\u00fcckes, der durch eine Plangungsmassnahme entsteht, wie zum Beispiel eine BZO-Revision mit Einzonung, Aufzonung oder Umzonung.<\/p>\n Den Abgabesatz auf den Mehrwert k\u00f6nnen die Gemeinden zwischen 20 und 40 Prozent festlegen. Erhoben wird der Mehrwertausgleich dann in einem zweistufigen Verfahren. Nach Inkrafttreten der BZO-Revision erfolgt zuerst eine individuelle Festsetzungsverf\u00fcgung an die Grundst\u00fcckeigent\u00fcmer. Damit ist der Mehrwertausgleich fixiert. \u201cWird die Baufreigabe erteilt und das Grundst\u00fcck \u00fcberbaut, wird in einem zweiten Schritt innerhalb von 30 Tagen die Bezugsverf\u00fcgung f\u00e4llig\u201d, sagt Haas. Einzige Ausnahme bilden geringf\u00fcgige bauliche Massnahmen, wie Sanierungen oder Erweiterungen eines bestehenden Geb\u00e4udes um weniger als 100 Quadratmeter anrechenbarer Geschossfl\u00e4che. Zwischen den beiden Phasen k\u00f6nnen Jahre vergehen.<\/p>\n Auswirkung auf die Verdichtung<\/strong> Haas ist allerdings der Meinung, dass der Mehrwertausgleich statt einer Verdichtung eher einen gegenteiligen Effekt bewirke. So m\u00fcsse generell eine hohe Liquidit\u00e4t f\u00fcr ein Bauprojekt zur Verf\u00fcgung stehen, damit dieses zu stemmen ist. \u201cMit dem Mehrwertausgleich wird die Finanzierbarkeit nicht leichter\u201d, sagt er. Im Gegenteil: \u201cDer Mehrwertausgleich besteuert nicht realisierte Kapitalgewinne und wie soll man einen Kapitalgewinn bezahlen, der keine Liquidit\u00e4t bringt\u201d, erl\u00e4utert Haas. F\u00fcr gewisse Eigent\u00fcmerschaften erschwere dies sogar die Realisierung eines Projekts oder schliesse sie gar aus.<\/p>\n In der Tendenz wirke laut Haas der Mehrwertausgleich gegen die innere Verdichtung, da er in gewissen F\u00e4llen die Finanzierbarkeit von Bauprojekten mit Fl\u00e4chenerweiterung erschwere, wogegen der Mehrwertausgleich Bauprojekte ohne Fl\u00e4chenausweitung nicht tangiert. Hinzu k\u00e4me, dass der Mehrwertausgleich die \u00f6konomische Attraktivit\u00e4t der Konsumierung von Ausn\u00fctzungsreserven gegen\u00fcber alternativen Investments verschlechtere.<\/p>\n Aus der Perspektive einer Stadt<\/strong> \u201cDazu haben wir ein Stadtentwicklungskonzept initiiert und die Frage gestellt, wie sich die Stadt unter dem Perimeter Verdichtung entwickeln soll\u201d, sagte die Stadtpr\u00e4sidentin. Nicht nur bauliche Themen seien dabei relevant, sondern auch die Mobilit\u00e4t und wie man die Qualit\u00e4t, Gr\u00fcnfl\u00e4chen und die Historie der Stadt erhalten kann.<\/p>\n Auch in Zukunft sollen in Uster Menschen wohnen und arbeiten k\u00f6nnen. Dazu seien Regulierungen und Gesetze n\u00f6tig, welche die Stadt mittels der Bau- und Zonenordnung (BZO) und Gestaltungspl\u00e4nen festlegen k\u00f6nne.<\/p>\n Der Mehrwertausgleich sei auch in Uster diskutiert worden und wurde schliesslich bei 30 Prozent festgesetzt. \u201cErst einmal lag uns ein Gestaltungsplan einer privaten Bauherrschaft f\u00fcr ein Industrieareal vor, der nach dem Mehrwertabgabegesetz gemacht und durchgespielt wurde\u201d, sagte Thalmann. Mit der Bauherrschaft habe man sich geeinigt, dass diese nicht bezahlen muss. Stattdessen verpflichtet sie sich dazu, Arbeitspl\u00e4tze zu erstellen oder gemeinn\u00fctzige Wohnungen.<\/p>\n Thalmann erachtet es als sinnvoller, den Mehrwert statt mit Geld mit einem Mehrwert f\u00fcr das Areal selbst abzugelten. Wie zum Beispiel der Gr\u00fcnraumgestaltung. Wie man mit dem Thema umgehe, brauche jedoch etwas Praxis und m\u00fcsse jede Gemeinde f\u00fcr sich entscheiden.<\/p>\n Im Dialog bleiben<\/strong> Regulierung sei ein Reizwort, da verschiedene Interessen aufeinandertreffen. Doch man versuche damit, einen schlechten Zustand zu verbessern. Dazu geh\u00f6re die L\u00e4rmreduktion ebenso wie der Ortsbild- oder Denkmalschutz. Denn es sei wichtig, dass ein Ort Identit\u00e4t gibt, sagt Thalmann und f\u00fcgt zum Schluss an: \u201cWichtig ist, dass man im Gespr\u00e4ch bleibt, denn es gibt immer wieder L\u00f6sungen. Allerdings m\u00fcssen beide Seiten gewillt sein, eine solche zu finden.\u201d<\/p>\n <\/p>\n Das 91<\/a>. Immobiliengespr\u00e4ch<\/a>\u00a0findet am 27. April 2023 in Lausanne statt.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n![\"Schweizer](\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/DSC140_Podium-scaled.jpg\")
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\n\u201cDas Bev\u00f6lkerungswachstum ist im Moment enorm\u201d, f\u00fchrte er die Zuh\u00f6rer in das Thema ein und verdeutlichte dies an den Zahlen der langfristigen Raumentwicklungsstrategie des Kantons Z\u00fcrich aus dem Jahr 2014: Demnach erwartete der Kanton bis im Jahr 2040 280.000 zus\u00e4tzliche Personen, von denen 80 Prozent im urbanen Raum leben sollen. 140 000 Personen sind bereits zugewandert. \u201cDamit sind 50 Prozent der Prognose schon jetzt eingetroffen\u201d, sagte Kraft.<\/p>\n<\/a><\/p>\n
\nMit den Fragen, was sich ver\u00e4ndert hat und wohin der Markt steuert, wendete sich Kraft an den ersten Redner, Robert Weinert, Partner und Head of Immo-Monitoring der W\u00fcest Partner AG, zu dessen Spezialgebieten Marktanalysen, Planung und Bewertung z\u00e4hlen.<\/p>\n<\/a><\/p>\n
\nKonfrontiert mit einem starken Mangel an Wohnungen sei auch das Gebiet Z\u00fcrich sowie die St\u00e4dte Genf und Lausanne. Das habe wiederum Auswirkungen auf die Mieten und damit auf die Wohnkostenbelastung, die immer gr\u00f6sser werde und derzeit, am Einkommen gemessen, bei 28 Prozent liege.
\nAnders als bei den Mietwohnungen sehe es beim Wohneigentum aus. \u201cHier scheint sich die Lage zu entspannen\u201d, sagt Weinert. Das h\u00e4nge damit zusammen, dass mehr Objekte auf dem Markt seien und es l\u00e4nger dauere, bis ein Interessent gefunden ist.<\/p>\n<\/a><\/p>\n
\nAls n\u00e4chstes widmete sich Haas der Frage, wie sich der Mehrwertausgleich auf die Verdichtung auswirkt. Er betonte: \u201cEs gibt nur Tendenzen, wohin die Reise geht. Ich kann also keine absoluten Wahrheiten verk\u00fcnden.\u201d Welchen Effekt das Gesetzt habe, werde man erst in den n\u00e4chsten Jahren sehen.<\/p>\n
\nAus einer anderen Perspektive beleuchtete schliesslich Barbara Thalmann, Stadtpr\u00e4sidentin von Uster das Thema. Sie muss tagt\u00e4glich aus der Sicht der Stadt L\u00f6sungen mit der Eigent\u00fcmerschaft, Baufirmen sowie der Bev\u00f6lkerung finden. \u201cDerzeit z\u00e4hlt Uster 36.000 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Stadt muss sich aber auf ein Wachstum von 20 bis 25 Prozent ausrichten\u201d, sagte sie. Das sei eine Herausforderung, doch habe sich die Stadt auf den Weg gemacht, dieses Ziel vorzubereiten und zu erreichen.<\/p>\n<\/a><\/p>\n
\n\u201cJedes Bauprojekt unterliegt einem gr\u00f6sseren Prozess\u201d, sagte Thalmann. Doch auch auf den Bau\u00e4mtern fehle es an Fachpersonen, um die Baubewilligungen abzuarbeiten. \u201cFr\u00fcher waren die Baubewilligungen noch d\u00fcnne Hefte, heute sind es dicke B\u00fccher, denn man muss sehr viel ber\u00fccksichtigen und beachten\u201d, erkl\u00e4rt die Stadtpr\u00e4sidentin. Komme dann noch der Kanton ins Spiel, dauere es oft noch l\u00e4nger.<\/p>\n<\/a>\n\t\t\t<\/div><\/figure><\/a>\n\t\t\t<\/div><\/figure><\/a>\n\t\t\t<\/div><\/figure><\/a>\n\t\t\t<\/div><\/figure><\/a>\n\t\t\t<\/div><\/figure><\/a>\n\t\t\t<\/div><\/figure><\/a>\n\t\t\t<\/div><\/figure><\/a>\n\t\t\t<\/div><\/figure><\/a>\n\t\t\t<\/div><\/figure>