{"id":45092,"date":"2022-12-12T17:24:29","date_gmt":"2022-12-12T16:24:29","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=45092"},"modified":"2023-10-11T11:01:18","modified_gmt":"2023-10-11T09:01:18","slug":"rueckblick-89-schweizer-immobiliengespraech-rics-about-risks","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/de\/allgemein\/2022-12-12\/rueckblick-89-schweizer-immobiliengespraech-rics-about-risks\/","title":{"rendered":"R\u00fcckblick 89. Schweizer Immobiliengespr\u00e4ch – RICS about Risks"},"content":{"rendered":"

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Inflation, steigende Zinsen, drohendes Abgleiten in die Rezession sowie geo\u00adpolitische Unsicherheiten: Mit ihrem Thema, welches auf die in den vergangenen Monaten deutlich gestiegenen Risiken an den Schweizer wie interna\u00adtionalen Immobilienm\u00e4rkten anspielt, hatten die Veranstalter des 89. Schweizer Immobiliengespr\u00e4chs ins Schwarze getroffen. Zu dem Event, der erstmals vom Magazin IMMOBILIEN Business (Galledia Fachmedien AG) und der Schweizer Sektion der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) gemeinsam organisiert wurde, durfte Moderator Prof. Dr. Michael Tr\u00fcbestein FRICS, Pr\u00e4sident der RICS Schweiz, im November 260 G\u00e4ste im Mariott Hotel in Z\u00fcrich begr\u00fcssen.<\/p>\n

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\u00abInsel der Gl\u00fcckseligen\u00bb<\/strong>
\nTr\u00fcbestein startete mit einem Bild in den Abend: die Immobilienwirtschaft als \u00abInsel der Gl\u00fcckseligen\u00bb. Denn bisher habe sich die Immobilienwirtschaft in einem konstant positiven Umfeld befunden: \u00abMit den globalen Kapitalfl\u00fcssen der weltweiten Immobilienm\u00e4rkte ging es kontinuierlich bergauf.\u00bb
\nDoch \u00fcber der Insel der Gl\u00fcckseligen ziehen nun Wolken auf \u2013 neue geopolitische Unsicherheiten, erstmals wieder steigende Zinsen, h\u00f6here Inflationsraten und politische Restriktionen. Mit Marie Seiler, Head Third Party Real Estate Schweiz bei Swiss Life Asset Managers, Cornel Widmer, Global Head of Real Estate der Zurich Versicherung, Ulrich Braun, Head of Business Development Credit Suisse Asset Management, sowie J\u00fcrg Syz, Partner bei Asia Green Real Estate, gew\u00e4hrten vier renommierte Referenten einen Einblick in die Marktsituation in der Schweiz, Europa, den USA und Asien, beleuchteten das aktuelle Transaktionsumfeld und zeigten auf, wo es zuk\u00fcnftige spannende Marktopportunit\u00e4ten gibt.<\/p>\n

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Schweiz: Solide Fundamentals<\/strong>
\n\u00abDer Schweizer Immobilienmarkt ist eine grosse Ausnahme\u00bb, begann Marie Seiler MRICS von Swiss Life Asset Managers ihren Vortrag und mahnte: \u00abRisiken muss man trotzdem jederzeit smart managen.\u00bb Zur Beschreibung der aktuellen Situation zitierte sie die Ergebnisse einer aktuellen Befragung von PwC und ULI bei paneurop\u00e4ischen \u00adInvestmentmanagern: Danach sind Investoren aktuell auf dem Kapitalmarkt vorsichtig. Zwar g\u00e4be es keinen wesentlichen Abzug des Kapitals aus dem Immobiliensektor, doch Wachstum sei in diesem Herbst schwierig. Das Smarteste sei daher heutzutage: \u00abDie F\u00fcsse stillhalten und auf besseres Sentiment auf dem Kapitalmarkt warten.\u00bb Mit Blick auf den Kapitalmarkt gab sie die Zinserwartung von Swiss Life Asset Managers bekannt. Demnach d\u00fcrften sich risikofreie Renditen \u00fcber 2024 hinaus bei 1,6 Prozent stabilisieren. \u00abIn diesem Umfeld bleiben Immobilienanlagen weiterhin relativ attraktiv\u00bb, sagte Seiler. Zwar seien die Nominalzinsen von risikolosen Anlagen gestiegen, jedoch auch die Inflationserwartungen. Damit bestehe weiterhin eine erwartete Mehrrendite auf den meisten Immobilienanlagen. Optimistisch stimme besonders der Fundamentalmarkt in der Schweiz, sagte Seiler. In den St\u00e4dten, also dort, wo Swiss Life Asset Managers vorwiegend investiert ist, l\u00e4gen die Leerst\u00e4nde unter einem Prozent und somit tiefer als im Schweizer Durchschnitt; gleichzeitig steige die Zuwanderung deutlich gegen\u00fcber den Vorjahren. Damit reduzierte sich das Wohnungsangebot im Vergleich zum Vorjahr um 17 Prozent. Diese Knappheit werde zus\u00e4tzlich durch geringeren Wohnungsbau versch\u00e4rft, f\u00fchrte Seiler weiter aus. Sie rechnet damit, dass der Referenzzins im Jahr 2023 erstmals steigen k\u00f6nnte. Die Talsohle auch beim Durchschnittszinssatz aller Hypotheken sei erreicht. Auch im Bereich der B\u00fcrofl\u00e4chen steige die Nachfrage aufgrund des Stellen- und Besch\u00e4ftigtenwachstums: Im zweiten Quartal wurden um 27 Prozent mehr Fl\u00e4chen absorbiert als im Vorjahr. Auch bei den Verkaufsfl\u00e4chen habe sich die Lage in der zweiten H\u00e4lfte 2022 verbessert; die Angebotsmieten seien deutlich angestiegen. In den Grossst\u00e4dten sei der Anstieg bereits seit 2020 zu beobachten, zusammen mit dem Umsatzwachstum des Detailhandels.<\/p>\n

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Europa: Robuste Arbeitsm\u00e4rkte<\/strong>
\nCornel Widmer, Global Head of Real Estate der Zurich Versicherung, \u00f6ffnete den Blick auf die europ\u00e4ischen M\u00e4rkte. Auch er sieht keinen Grund, von der \u00abInsel der Gl\u00fcckseligen\u00bb wegzugehen. Dass man aktuell wieder \u00fcber Risiken spreche, sei eine positive Entwicklung: \u00abDenn Risiken gibt es\u00bb \u2013 auch wenn dies in den vergangenen Jahren, in denen Immobilieninvestments quasi alter\u00adnativlos waren, etwas in Vergessenheit geraten sei.
\nWer angesichts der j\u00fcngsten Entwicklungen in Schwierigkeiten gerate, habe die Hausaufgaben nicht gemacht \u2013 denn das Risikomanagement, insbesondere bei einer relativ illiquiden Asset-Klasse wie Immobilien, sei nicht nur dann erforderlich, wenn sich eine Krise abzeichne. Es sei \u00abeine permanente Aufgabe\u00bb \u2013 damit man auch bei aufkommenden Gewitterwolken immer noch ruhig schlafen k\u00f6nne. Es sei daher bei allen Investments darauf zu achten, dass sie in Segmenten und M\u00e4rkten erfolgen, die mittel- bis langfristig \u00abliefern k\u00f6nnen\u00bb, was den Ertrag angeht \u2013 sprich, stabile bis wachsende Cashflows erwarten lassen.
\nDie europ\u00e4ischen M\u00e4rkte sind Cornel Widmer zufolge angesichts der Fundamentaldaten \u2013 etwa der robusten Arbeitsm\u00e4rkte \u2013 \u00abnoch immer in Fahrt\u00bb. Und dies werde, vorausgesetzt, es komme nicht zu einer tiefen Rezession, auch so bleiben. Gleichwohl werde bei Investments in Liegenschaften die Auswahl jedes einzelnen Assets relevanter. Hierbei stelle insbesondere die ESG-Thematik \u2013 vor allem bei Bestandesimmobilien\u2009\u2013 den Immobilienmarkt vor Herausforderungen. Schliesslich gelte es, die gebaute Umgebung in Ordnung zu bringen, so Widmer: \u00abDies ist unsere Aufgabe.\u00bb<\/p>\n

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USA: Lokale Wirtschaftsdynamik entscheidend f\u00fcr die Rendite<\/strong>
\nAnders verh\u00e4lt es sich auf dem Immobilienmarkt der USA, wie Ulrich Braun von Credit Suisse Asset Management berichtete. Denn auf die zunehmende Inflation habe das Fed \u2013 ungeachtet der dadurch zu erwartenden Ersch\u00fctterungen im Immobilienmarkt \u2013 mit einer schnellen und relativ hohen Anhebung des Leitzinses reagiert. Dieser liegt heute bei 4 Prozent, was sich Braun f\u00fcr die Schweiz nicht w\u00fcnscht. Ein Blick in den R\u00fcckspiegel zeige, dass die Renditen relativ zu tief liegen. \u00abDas Kapitalwachstum ist auf hohem Niveau, es wird sich aber verlangsamen\u00bb, sagt Braun. Die Unterschiede zwischen den Sektoren (B\u00fcro, Wohnung, Industrie, Detailhandel) w\u00fcrden weiterhin gross bleiben. Im Gegensatz zu Europa stiegen die Preise in den amerikanischen Vororten, statt in den Innenst\u00e4dten. \u00abDer Schl\u00fcssel zum Schutz langfristiger Renditen ist es, die Wachstumseffekte mitzunehmen\u00bb, sagt Braun. Immobilien k\u00f6nnten als Inflationsschutz dienen, wenn sie von Wachstumseffekten profitieren k\u00f6nnen. Nach der Zinswende werde f\u00fcr die Gesamtrendite insbesondere das Mietwachstum relevant, da der R\u00fcckenwind durch sinkende Zinss\u00e4tze nachlasse und den Markt nicht mehr antreibe. Zunehmend bestimme die lokale Wirtschaftsdynamik, also die Demografie und Infrastrukturprojekte, die Unterschiede in der relativen Gesamtrendite. In Zukunft reiche daher ein detailliertes Verst\u00e4ndnis der Sektoren allein nicht mehr aus: \u00abWir m\u00fcssen auch die Dynamik der St\u00e4dte verstehen.\u00bb Mit Blick auf eine mittel- bis langfristige Dynamik erwartet Braun, dass der Fokus auf ESG-Faktoren zunehmen wird und sich die Nachfrage auf energieeffiziente Geb\u00e4ude verlagert. Auch steige das Risiko von \u00abstranded Assets\u00bb.<\/p>\n

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Asien: Impulse durch rasant wachsende Mittelklasse<\/strong>
\nZum Schluss stand der Immobilienmarkt Asien im Fokus. J\u00fcrg Syz, Partner bei Asia Green Real Estate, zeigte auf, dass Asien zwar weiterhin eine starke Pr\u00e4senz bei den Firmen hat, jedoch in den Portfolios untergewichtet ist. Ein Treiber des Wirtschaftswachstums in Asien sei die rasant wachsende Mittelklasse. Um bis zu 1,5 Milliarden Personen soll der Mittelstand in Asien bis 2030 wachsen, so die Prognose von Syz. \u00abDas ist ein riesiger Dampfer\u00bb, sagte er, denn die Menschen w\u00fcrden erst einen Fernseher, dann einen K\u00fchlschrank, dann ein Auto und dann eine Wohnung kaufen \u2013 was f\u00fcr die Immobilienm\u00e4rkte in Fernost auch l\u00e4ngerfristig starke Impulse erwarten lasse. Es sei daher ein Risiko, nicht in Asien zu investieren.
\nDrei M\u00e4rkte hat Syz zur Verdeutlichung herausgepickt. Das wichtigste Tor nach Asien sei Singapur. Die Stadt habe sich nach Covid stark erholt und die Preise und Mieten stiegen nach der Pandemie kr\u00e4ftig. Ausserdem zeichne sich der Stadtstaat durch ein langfristiges BIP-Wachstum und ein stetiges Bev\u00f6lkerungswachstum aus. Gleichzeitig biete die Stadt eine hohe politische Stabilit\u00e4t und sei bekannt f\u00fcr ihre Sicherheit und ausgezeichnete Infrastruktur. \u00abSingapur ist die klar bevorzugte Gateway City Asiens f\u00fcr multinationale Firmen\u00bb, sagt Syz. Auch in Indonesien sorgten eine junge Bev\u00f6lkerung und die wachsende Mittelklasse f\u00fcr ein langfristiges Wachstum. Letztere soll gem\u00e4ss Erwartungen bis 2030 von 85 Millionen auf 170 Millionen steigen. Zunehmend Bedeutung erhalte die Hauptstadt Jakarta. Sie sei eine zunehmend bevorzugte Destination f\u00fcr die Expansion von internationalen Firmen, sowohl als Produktions- als auch als B\u00fcrostandort. Seit Sommer 2022 nehme auch die Nachfrage im B\u00fcro- und Wohnbereich wieder sp\u00fcrbar zu. Eine bleibende Relevanz als Wirtschaftsmotor habe nach wie vor China. Auch hier w\u00e4chst die Mittelklasse, was zu einer nach wie vor starken Nachfrage nach Immobilien f\u00fchre. Zwar seien viele Immobilienentwickler derzeit gefordert, da die Kombination aus regulatorisch bedingter Senkung der Fremdfinanzierungsquote und restriktiven Covid-Massnahmen viele Immobilienentwickler in Liquidit\u00e4tsschwierigkeiten gebracht habe. Doch seien der Wohnungs- und B\u00fcromarkt resilient, sagte Syz: \u00abDer Gesamtmarkt ist robust.\u00bb<\/p>\n

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Fazit: Zahlreiche spannende Opportunit\u00e4ten und Nischen<\/strong>
\nIn einer abschliessenden Podiumsdiskussion wurden die zentralen Risiken und Opportunit\u00e4ten kritisch analysiert. Zusammenfassend bekr\u00e4ftigte Michael Tr\u00fcbestein seine Anfangsthese:\u00a0\u00abDie Musik auf den Immobilienm\u00e4rkten, der Insel der Gl\u00fcckseligen, wird in einigen Segmenten leiser, gleichwohl gibt es weltweit zahlreiche spannende Opportunit\u00e4ten und Nischen. Diese eignen sich f\u00fcr eine Diversifikation und bieten attraktive Rendite-\/Risikoprofile, m\u00fcssen aber strukturiert und zielf\u00fchrend analysiert werden.\u00bb<\/p>\n

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Das 90. Immobiliengespr\u00e4ch findet am Mittwoch, 22. M\u00e4rz 2023 im Restaurant Metropol statt.\u00a0Hier anmelden<\/a><\/strong><\/p>\n