{"id":44723,"date":"2022-11-10T10:46:25","date_gmt":"2022-11-10T09:46:25","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=44723"},"modified":"2022-11-10T10:49:06","modified_gmt":"2022-11-10T09:49:06","slug":"renditeimmobilien-preise-geben-nach","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/de\/residential\/2022-11-10\/renditeimmobilien-preise-geben-nach\/","title":{"rendered":"Renditeimmobilien: Preise geben nach"},"content":{"rendered":"
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Preise von Renditeimmobilien geben nach, so das IAZI (Bild: KZLOBASTOV\/DEPOSITPHOTOS)<\/figcaption><\/figure>\n

Angesichts der Zinswende sind die Zeiten des Anlagenotstandes definitiv vorbei \u2013 Investments in Liegenschaften sind nicht mehr alternativlos. Die bisher positive Differenz zwischen der Nettorendite von Anlageimmobilien und den 10-j\u00e4hrigen Bundesobligationen hat sich durch die Zinswende drastisch verringert. Bis vor der Zinswende verdiente man mit 10-j\u00e4hrigen Bundesobligationen kaum Geld. Immobilien-Direktanlagen erzielten in dieser Zeit hingegen stolze Nettorenditen von \u00fcber 3%. Heute l\u00e4sst sich mit 10-j\u00e4hrigen Bundesobligationen \u00fcber 1% p.a. verdienen, w\u00e4hrend die Netto-Renditen der Liegenschaften bisher noch kaum gestiegen sind. Immobilieninvestoren m\u00fcssten ihre Anlagestrategie gr\u00fcndlich \u00fcberdenken, stellt das Z\u00fcrcher Analysehaus IAZI fest.<\/p>\n

Ung\u00fcnstiges Marktszenario<\/h3>\n

Dass Renditeliegenschaften an Attraktivit\u00e4t verlieren, zeichnet sich u.a. in der Preisentwicklung ab. IAZI kann bereits jetzt eine Preiskorrektur aufgrund der Auswertung der derzeitigen Transaktionen berechnen: Gem\u00e4ss der bis dato ausgewerteten aktuellen Daten zeichnet sich bei Mehrfamilienh\u00e4usern auf der Basis von Transaktionspreisen im 4. Quartal 2022 eine Korrektur von 3,4 Prozent gegen\u00fcber dem H\u00f6chststand im zweiten Quartal des Jahres ab. F\u00fcr das erste Quartal 2023 rechnet das Analysehaus mit einer weiteren Korrektur von 3,1%.<\/p>\n

Mittelfristig w\u00fcrden jedoch steigende Zinsen zu einem Anstieg des Referenzzinssatzes f\u00fchren, was in Kombination mit der aktuellen Inflation erlaubt, die Mieten anzupassen, so das IAZI. St\u00fctzend wirkten auch die starke Zuwanderung, die Abnahme der Baut\u00e4tigkeit und die tiefen Leerst\u00e4nde. Diese Effekte werden der aktuell zu beobachtenden Preiskorrektur entgegenwirken.
\n\u00abWenn Preise f\u00fcr Renditeliegenschaften allerdings zu sehr ins Rutschen geraten sollten, ist es nicht ausgeschlossen, dass sich daraus ein f\u00fcr den Markt ung\u00fcnstiges Szenario entwickeln k\u00f6nnte\u00bb, sagt Donato Scognamiglio, CEO des IAZI. Dieses negative Szenario w\u00fcrde durch ein eher technisches Gefahrenmoment provoziert: Die f\u00fcr Schweizer Vorsorgeeinrichtungen, die bekanntlich namhafte Betr\u00e4ge in Immobilien investieren, relevante Verordnung \u00fcber die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVV 2). Die BVV2 schreibt eine fixe Quote f\u00fcr Immobilienanlagen vor, die nicht mehr als 30% betragen darf. Weil Aktien und Obligationen seit dem 1. Januar 2022 stark an Wert verloren haben (Schweizer Aktien: -18%; Obligationen: – 12,5%), wird sich die Immobilienquote in manchen Portfolios \u00fcber den Grenzwert hinaus erh\u00f6hen. Gem\u00e4ss dem Credit Suisse Schweizer Pensionskassen Index Q3 2022 \u00fcberschreiten rund 25% der untersuchten Vorsorgeeinrichtungen die verlangte Quote.<\/p>\n

Die gr\u00fcne Idylle ist weiterhin begehrt<\/h3>\n

Etwas freundlicher pr\u00e4sentiert sich das Bild bei privatem Wohneigentum. Hier hat die Corona-Pandemie vor allem bei Einfamilienh\u00e4usern eine wahre Boom-Phase ausgel\u00f6st. Gem\u00e4ss einer Analyse von IAZI waren insbesondere Eigenheime zur Miete in Bergregionen \u00e4usserst gefragt. F\u00fcr die seltenen Objekte war man bereit, w\u00e4hrend der Pandemiezeit rund 20% h\u00f6here Mieten zu bezahlen.<\/p>\n

Die ausgewerteten Transaktionen von Eigenheimen deuten gem\u00e4ss IAZI jedoch darauf hin, dass besonders bei Eigentumswohnungen mit einer leichten Preiskorrektur ab dem 4. Quartal dieses Jahres zu rechnen ist, w\u00e4hrend sich die Preise f\u00fcr Einfamilienh\u00e4user auf dem gleichen Niveau halten werden, d.h. hier wird die Preisentwicklung seitw\u00e4rts verlaufen.
\nInsgesamt hat die Zinswende die Situation f\u00fcr Kaufwillige schwieriger gemacht. Insbesondere 10-j\u00e4hrige Fixhypotheken kosten heute mit \u00fcber 3% wesentlich mehr als zu Beginn des Jahres. Es besteht zwar die Versuchung, auf die noch relativ g\u00fcnstigen Saron-Hypotheken auszuweichen. Doch es l\u00e4sst sich derzeit nicht voraussehen, wie hoch der Saron noch steigen wird, wenn die Schweizerische Nationalbank weitere Zinserh\u00f6hungen beschliesst, um die Inflation in den Griff zu kriegen.<\/p>\n

Angebotsmieten steigen<\/h3>\n

Im Segment der Mietwohnungen hat in diesem Jahr die grosse Nachfrage zu einem R\u00fcckgang der Leerst\u00e4nde gef\u00fchrt. So ist der Leerstand im 2022 auf 1,3% gesunken. Regional sind die Unterschiede gross: W\u00e4hrend im Jura und Tessin noch bis zu 3% der Wohnungen leer stehen, m\u00fcssen in der Stadt Z\u00fcrich teilweise bis zu 500 Bewerber bei der Besichtigung einer Wohnung ihr Gl\u00fcck versuchen. Dabei bietet die Stadt Z\u00fcrich weniger als 200 Leerwohnungen an. Allerdings relativiert sich dieser frappante Wohnungsmangel durch die Tatsache, dass die Mieterschaft sehr stark fluktuiert. Am h\u00f6chsten ist die Fluktuationsrate mit 14% bei privaten Mietwohnungen, w\u00e4hrend sie bei genossenschaftlichen Wohnungen nur noch die H\u00e4lfte betr\u00e4gt.<\/p>\n

Die Zinswende wird auch Wohnungssuchende mit h\u00f6heren Wohnkosten konfrontieren. Einerseits erkl\u00e4rt sich das aus der starken Nachfrage nach Mietwohnungen durch die einheimische Bev\u00f6lkerung und andererseits auch durch zugewanderte Personen. Gleichzeitig begrenzt sich der Neubau durch fehlende Bodenreserven und aufgrund der Tatsache, dass institutionelle Anleger ihre Immobilienquote in der n\u00e4chsten Zeit nicht mehr stark erh\u00f6hen werden. Vom Zinsanstieg noch gesch\u00fctzt sind mehrheitlich Mieter in bestehenden Mietverh\u00e4ltnissen, deren Eigent\u00fcmer in der Vergangenheit nicht alle Reduktionen des Referenzzinssatzes weitergegeben haben.<\/p>\n

Mieten wird g\u00fcnstiger als kaufen<\/h3>\n

Der starke Anstieg der Hypothekarzinsen hat die Kosten f\u00fcr Eigenheimbesitzer stark ansteigen lassen, wenn sie ihre Hypothek wieder mit einer Fix-Hypothek erneuern wollen. Die Jahre, in denen es aufgrund der tiefen Zinsen wesentlich g\u00fcnstiger war, ein Eigenheim zu besitzen, scheinen der Vergangenheit anzugeh\u00f6ren. Viele Eigenheimbesitzer w\u00fcrden allerdings diesen Anstieg der Kosten erst beim Auslaufen bzw. Erneuern ihrer Hypothek zu sp\u00fcren bekommen, so das IAZI.<\/p>\n

Wer in der Vergangenheit die Zeit genutzt hat, um seine Hypothek zu amortisieren und Reserven gebildet hat, kann jedoch auch einem weiteren Zinsanstieg relativ gelassen entgegensehen. Letztendlich wurde bei der Vergabe der Hypothek vom Erwerber ja der Nachweis verlangt, dass er auch einen Zins von 5% tragen kann. \u00abVon diesem Niveau sind wir gl\u00fccklicherweise noch relativ weit weg\u00bb, so Scognamiglio. Die Zinswende habe dazu gef\u00fchrt, dass es aktuell in den meisten Schweizer Gemeinden g\u00fcnstiger kommt, eine Wohnung zu mieten, statt eine Eigentumswohnung zu kaufen; der Mieter verzichte aber auf m\u00f6gliche Wertsteigerungen. (bw)<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Mit den steigenden Zinsen sind Anlagen in die Assetklasse Immobilien nicht mehr alternativlos. Die Preise sinken, wie die Ergebnisse der Auswertungen der derzeitigen Transaktionen des IAZI zeigen. <\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":17727,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_yoast_wpseo_focuskw":"IAZI","_yoast_wpseo_title":"","_yoast_wpseo_metadesc":"Mit den steigenden Zinsen sind Anlagen in die Assetklasse Immobilien nicht mehr alternativlos. 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