{"id":44136,"date":"2022-10-03T09:56:29","date_gmt":"2022-10-03T07:56:29","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=44136"},"modified":"2023-10-11T11:01:25","modified_gmt":"2023-10-11T09:01:25","slug":"rueckblick-87-schweizer-immobiliengespraech","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/de\/allgemein\/2022-10-03\/rueckblick-87-schweizer-immobiliengespraech\/","title":{"rendered":"R\u00fcckblick 87. Schweizer Immobiliengespr\u00e4ch"},"content":{"rendered":"

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\u201eWir haben wohl einen Nerv getroffen\u201c, folgerte Moderator Markus Schmidiger von der Hochschule Luzern, als er den Blick durch den Saal des Z\u00fcrcher \u201eMetropol\u201c wandern liess. Der war bis auf den letzten Platz besetzt, die 87. Ausgabe des Schweizer Immobiliengespr\u00e4chs restlos ausverkauft. Wie sie nun aussieht, oder aussehen soll, die \u201eProjektentwicklung in wirtschaftlich schwierigen Zeiten\u201c \u2013 das fragen sich in diesen Tagen offensichtlich viele. Wobei zun\u00e4chst einmal zu kl\u00e4ren war, ob und inwiefern die Zeiten wirklich schwierig sind. Das \u00fcbernahm Fredy Hasenmaile, Head of Real Estate Economics bei der Credit Suisse. Sein multiperspektivischer Blick auf die aktuelle Gemengelage im Immobilienwesen ergab ein buntes, ein interessantes, kein monochromes Bild.<\/p>\n

\u201eMietpreiswachstum ist die neue W\u00e4hrung\u201c<\/strong><\/p>\n

Einer der Takeways von Hasenmailes Vortrag: Der gebannte Blick auf die Zinsen zeigt nur die halbe Wahrheit. Wobei der CS-\u00d6konom freilich nicht viel Hoffnung machen wollte, dass es mit den Zinsen bald wieder abw\u00e4rts geht \u2013 zu lange haben die Notenbanken irrt\u00fcmlich geglaubt, die Inflation werde sich als tempor\u00e4rer Effekt entpuppen. Hartn\u00e4ckig sei die Inflation, und \u201edynamisch ansteckend\u201c. Die Schweiz stehe zwar geldpolitisch besser da als die USA und die EU, doch bekanntlich k\u00f6nne die SNB nicht ihr eigenes S\u00fcppchen kochen. Die Zinsen gehen vorerst also nicht zur\u00fcck, und ja, hohe Zinsen sind laut Hasenmaile \u201eGift f\u00fcr Immobilien\u201c. Dessen Wirkung auf die Bewertung hat er berechnet: Steigen die Diskontierungss\u00e4tze von 3 auf 4 Prozent, f\u00fchrt dies zu einem Bewertungs-R\u00fcckschlag um 22 Prozent \u2013 wobei der Effekt umso st\u00e4rker ist, je niedriger das Ausgangsniveau des Diskontierungssatzes ist.<\/p>\n

Doch auf dem Immobilienmarkt geht es \u2013 zum Gl\u00fcck \u2013 nicht nur um Zinsen. Dass sie jetzt steigen, hat auch etwas Gutes, denn dadurch wird der Immobilienwirtschaft ihr eigentlicher Auftrag in Erinnerung gerufen: die Wertsch\u00f6pfung durch die Immobilie selbst. Und daf\u00fcr sind die Bedingungen nicht schlecht: An den Vermietungsm\u00e4rkten l\u00e4uft es in vielen Bereichen gut, etwa auf dem B\u00fcromarkt, wo zentrale Fl\u00e4chen gefragt bleiben, auch bei Logistik und auf dem Wohnungsmarkt. \u201eMietpreiswachstum ist die neue W\u00e4hrung\u201c, sagt Hasenmaile, denn sie k\u00f6nne Zins-Effekte kompensieren. Seine wichtigste Botschaft: Aus Analysten-Sicht gibt es keinen Grund, die Entwicklung von Immobilien fortan sein zu lassen. Ganz im Gegenteil: Die Entwickler sind es, die f\u00fcr die Wertsch\u00f6pfung mehr als alle anderen zust\u00e4ndig sind. Auf ihnen ruht die Hoffnung des Markts.<\/p>\n

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Stoischer Blick auf Sustainability und Langfristigkeit<\/strong><\/p>\n

Direkt angesprochen f\u00fchlen durften sich Hasenmailes Nachredner, und beide machten nicht den Eindruck, sich von der raueren See entmutigen zu lassen. Marc Lyon, Head Real Estate Development CH, Implenia Schweiz, r\u00e4umte zwar ein, dass die Gesch\u00e4fte in den letzten Monaten \u201ekomplexer\u201c geworden seien, richte ansonsten sein Augenmerk aber auf die Chancen. Er zeigte viele sinnvolle Massnahmen und Strategien auf, die man geneigt sein k\u00f6nnte, jedem Entwickler zu empfehlen \u2013 auch in krisenlosen Zeiten. Insbesondere ging es um Markttests, um Nutzerbefragungen, die der Projektentwicklung der Implenia helfen, Kundenbed\u00fcrfnisse zu antizipieren \u2013 so geschehen z.B. beim Projekt \u201eBaar S\u00fcd\u201c, wo man ausserhalb der Wohnungen separate B\u00fcro-Dependancen mit Toilette und Lavabo konzipiert hat, die in Zeiten des Homeoffice eine Trennung von Wohn- und Arbeitssph\u00e4re gestattet, oder beim Winterthurer Projekt \u201eRocket\u201c, dem nach Fertigstellung h\u00f6chsten Holz-Wohnhaus der Welt, wo man die hohe Relevanz von Storage-Fl\u00e4chen im Dialog mit potenziellen Kunden schon in der Planungsphase ermittelt hat. Ausserdem gab Lyon Einblicke in die Dekarbonisierungsstrategie seines Hauses und die Herausforderungen des Klimawandels, die er \u2013 so klang bei ihm durch \u2013 als gr\u00f6ssten Gradmesser f\u00fcr die Qualit\u00e4t heutiger Immobilienentwicklung ansieht.<\/p>\n

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Ganz \u00e4hnlich \u00e4u\u00dferte sich in diesem Punkt Urs Baumann, Chief Investment Officer der Swiss Prime Site Immobilien AG. Auch bei ihm steht das Thema Nachhaltigkeit im Vordergrund, und zwar bei allen Projekten seines Hauses. Das Anliegen verfolgt er im Verbund mit einer klaren Zertifizierungsstrategie – deren materieller Nutzen sich zwar nicht immer unmittelbar, sondern bisweilen erst nach Jahren bemerkbar mache. Da gelte es, die Bem\u00fchungen \u201estoisch\u201c weiterzuf\u00fchren, auch in unruhigeren Zeiten. Baumann setzt mit SPS Immobilien auf starke ESG-Ratings und auf Langfristigkeit. Kalkuliert wird defensiv, Vorvermietungsst\u00e4nde geniessen hohe Bedeutung, auf resiliente Regionen und Lagen sowie flexible Nutzungen setzt man ohnehin.<\/p>\n

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Von Baupreisen, Schrott und hausgemachter Knappheit<\/strong><\/p>\n

Weder Lyon noch Baumann vermittelten den Eindruck, dass der schwierige Markt ihre Strategien gerade durcheinanderwirbelt. \u201eBeruhigend!\u201c kommentierte Moderator Schmidinger deren Bekenntnis zum langfristigen Blick. In der Panel-Diskussion wurde dann aber doch die eine oder andere Ver\u00e4nderung ein wenig konkreter, etwa die, dass Projektpartner sich gerade bei der Verteilung von Risiken neu zusammenraufen m\u00fcssen. Nat\u00fcrlich ging es da auch um die Baukosten und das Thema Teuerungsklauseln, wor\u00fcber sich zu unterhalten Investoren und Totalunternehmer derzeit nicht umhinkommen. Interessant war beim Thema Teuerung am Bau – f\u00fcr viele vielleicht das dr\u00e4ngendste Problem \u2013 die Einsch\u00e4tzung Hasenmailes, der es f\u00fcr beherrschbar h\u00e4lt. Er wagt die Prognose: \u201eDer Zenit d\u00fcrfte \u00fcberschritten sein\u201c. Um die mitunter verbl\u00fcffende Mechanik der Baupreise zu illustrieren, gab er ein \u00fcberraschendes Beispiel zum Besten: Angetrieben hatte die Preise zwischenzeitlich die Verteuerung von Bewehrungsstahl, und verantwortlich daf\u00fcr war der geringere Output der deutschen Autoindustrie. Die hatte mit ihren riesigen Mengen Stahl-Ausschuss traditionell f\u00fcr die g\u00fcnstige Verf\u00fcgbarkeit des Rohmaterials in der Schweiz gesorgt. Doch nicht jede Knappheit resultiert aus Krisen, ob im nahen oder fernen Ausland.<\/p>\n

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Dass auf dem Schweizer Immobilienmarkt und insbesondere auf dem Wohnungsmarkt derzeit fundamental \u201eKnappheit regiert\u201c, ist gem\u00e4ss Hasenmaile ganz \u00fcberwiegend Schuld der hiesigen Baulandverknappung. Hintergrund sei ein Paradigmenwechsel: weg von der Zersiedelung, hin zur Verdichtung. Politisch m\u00f6ge er ganz berechtigt sein, doch mit der Ersatzstrategie, der Verdichtung, hapere es noch.<\/p>\n

Es gibt also auch eine Verknappung auf dem Immobilienmarkt, die hausgemacht ist, und auf diese k\u00f6nnen die Akteure vorerst sich verlassen. (aw)<\/p>\n

Das 88. Immobiliengespr\u00e4ch findet am 1. November 2022 statt.<\/p>\n