{"id":42698,"date":"2022-05-25T13:46:09","date_gmt":"2022-05-25T11:46:09","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=42698"},"modified":"2023-10-11T11:01:32","modified_gmt":"2023-10-11T09:01:32","slug":"rueckblick-86-schweizer-immobiliengespraech","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/de\/allgemein\/2022-05-25\/rueckblick-86-schweizer-immobiliengespraech\/","title":{"rendered":"R\u00fcckblick 86. Schweizer Immobiliengespr\u00e4ch"},"content":{"rendered":"

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Moderator John Davidson, Professor an der Hochschule Luzern, skizzierte zu Beginn des gut besuchten 86. Schweizer Immobiliengespr\u00e4chs im Z\u00fcrcher Restaurant Metropol das grosse Bild in verschiedenen Volkswirtschaften: In Europa und in anderen Teilen der Welt ist die Inflation zun\u00e4chst von den steigenden Energiepreisen getrieben worden. In den USA breitet sich eine erste Teuerungswelle bereits weiter aus \u2013 hier ist bereits eine Lohn-Preis-Spirale in Gang gekommen. \u00abAber muss Inflation per se schlecht sein?\u00bb, so die einleitende Frage des Moderators.<\/p>\n

Offenbar kommt es immer auch auf das Umfeld an, sprich auf die Lohnentwicklung, die Nachfrage und die Konjunktur. Dabei spielen viele weitere Aspekte mit hinein, etwa die Frage nach der enormen Ausweitung der Geldmenge in den meisten westlichen Volkswirtschaften und deren Folgen. John Davidson zeigte gleich zu Beginn auf, wie schwierig sich das Gesch\u00e4ft mit Prognosen gestaltet. W\u00e4hrend noch im Januar dieses Jahres f\u00fchrende \u00d6konomen und Bankh\u00e4user die These von der \u00abZinswende\u00bb verneinten, sah die Welt innerhalb k\u00fcrzester Frist ganz anders aus. Und das in den s\u00fcffigen Schlagzeilen zitierte \u00abGespenst Inflation\u00bb kehrte deutlich schneller als erwartet zur\u00fcck.<\/p>\n

Stimmt die These?<\/strong><\/p>\n

Die \u00d6konomin Francesca Boucard, Head Real Estate Research & Strategy bei Swiss Life Asset Managers, betonte, dass Immobilien ganz grunds\u00e4tzlich als Inflations-Hedge gelten. Die These sei an sich berechtigt, erkl\u00e4rte Boucard dem vollbesetzten Auditorium \u2013 \u00ababer erwarten Sie keine \u00dcberperformance\u00bb. Im direkten Vergleich mit anderen Asset-Klassen wie Aktien und Obligationen schnitten Immobilien in langer Perspektive zwar gut ab. Aber es gebe auch \u00adklare Indizien, die einen allzu naiven Glauben an den Inflationsschutz stark relativierten, so Boucard: Das fange schon damit an, dass im operativen Gesch\u00e4ft l\u00e4ngst nicht alle Mietvertr\u00e4ge 1:1 mit der Teuerung indexiert sind. Je nach den Details der Vertragsgestaltung, je nach Sektor, Marktlage und Konjunkturzyklus ergibt sich somit eine sehr unterschiedliche Einsch\u00e4tzung.<\/p>\n

Ein anderes erstes Fazit lautet: Teuerungsbereinigt sind die Kapitalwerte von Immobilien verschiedener Sektoren wie Retail, B\u00fcro oder Industrie gesunken. Das zeigen Zahlen f\u00fcr Grossbritannien. Auch f\u00fcr den Schweizer Markt ist klar: Es gab Zeiten, als die Kapitalwerte und die Mieten mit der Inflation einigermassen Schritt halten konnten. Aber die These gilt l\u00e4ngst nicht f\u00fcr jeden betrachteten Zeitraum. Die Nachfrage nach Immobilien als Investment schwankt; hinzu kommen strukturelle Ver\u00e4nderungen. Steigende Diskonts\u00e4tze und teurere Finanzierungskosten haben nat\u00fcrlich ebenfalls ihren Effekt.<\/p>\n

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Farm- und Timberland als Nische<\/strong><\/p>\n

Christos Tsaravas von Manulife Investment zeigte die positiven Effekte auf, die Investitionen in Nischen bieten. Wer zum Beispiel langfristig in US-Farmland und Timberland investiert, profitiert von einem positiven Diversifikationseffekt. Die Korrelation mit anderen Anlageklassen ist gering. Wald, Landwirtschaftsland und Holzwirtschaft generieren stabile Ertr\u00e4ge und eine positive Wertentwicklung bei geringen Schwankungen. Vor allem als Beimischung in einer klassischen Verm\u00f6gensstrategie zahlen sich solche Investments aus: Die Returns im Portfolio liegen insgesamt h\u00f6her, das Rendite-Risiko-Profil verbessert sich. Mit konkreten Zahlen belegte Tsaravas weiter, dass die Returns von Farmland und Timberland \u00fcber einen Zeitraum von 30 Jahren deutlich \u00fcber der Infla\u00adtion liegen. Das Interesse an dieser Nische hat, wie Tsaravas weiter ausf\u00fchrte, j\u00fcngst deutlich zugenommen: Vor allem europ\u00e4ische Investoren setzten diese Instrumente nicht allein zu Diversifikationszwecken ein, sondern auch zur Umsetzung ihrer Ziele bei der Dekarbonisierung. \u00abDie meisten Unternehmen haben in ihrer Strategie ihre l\u00e4ngerfristigen Ziele bei den CO2-Emissionen definiert\u00bb, so Tsaravas. Denn Wald und Farmland tragen in den Umweltbilanzen signifikant dazu bei, Treibhausgase zu reduzieren.<\/p>\n

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F\u00fcr Daniel Br\u00fcllmann, Head Real Estate DACH bei der UBS, sind aktuell Inflations- und Zinsrisiken nur eine von mehreren Herausforderungen f\u00fcr die Branche. Investoren m\u00fcssten sich auch mit dem Wandel von Mieterbed\u00fcrfnissen auseinandersetzen, der Transition zu einer nachhaltigen Wirtschaft (CO2-Absenkpfad etc.) und dem nach wie vor sehr kompetitiven Transaktionsmarkt. \u00abBei den Transaktionspreisen sehen wir keine Inflation\u00bb, so Br\u00fcllmann. Mehr Zur\u00fcckhaltung sei allenfalls an den R\u00e4ndern des Marktes sp\u00fcrbar, aber insgesamt seien die Nettorenditen an zentralen Lagen in der Schweiz immer noch extrem tief. Laut Br\u00fcllmann m\u00fcsse sich die Branche erstmals nach langer Zeit auf ein inflation\u00e4res Umfeld einstellen. Klar sei dabei, dass Immobilien ein interessantes Potenzial bieten \u2013 und zwar sowohl im Umfeld sehr tiefer Zinsen als auch bei h\u00f6heren Zinsen. \u00abDas Problem sehen wir eher in der \u00dcbergangsphase von tiefen zu h\u00f6heren Zinsen\u00bb, so Br\u00fcllmann. W\u00e4hrend sich zum Beispiel in Deutschland die Mieten aktuell relativ rasch auf die ver\u00e4nderte Kostensitua\u00adtion anpassen lassen, funktioniere der Schweizer Wohnungsmarkt anders. Br\u00fcllmann rechnet mit einer gewissen \u00dcbergangsphase, in der die Diskonts\u00e4tze bei den Bewertungen von Liegenschaften bereits steigen k\u00f6nnten, w\u00e4hrend die Regulierung resp. der Referenzzinssatz f\u00fcr Wohnungsmieten keinen Spielraum lasse.<\/p>\n

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Fokus auf steigende Marktmieten<\/strong><\/p>\n

Zoltan Szelyes, renommierter Analyst und CEO von Macro Real Estate, zeigte konkret auf, wie sich Familiy Offices im Kontext h\u00f6herer Inflation positionieren. Dabei gewinnen nach seiner Meinung das Nettoertragswachstum und die positive Entwicklung der Marktmieten an Bedeutung. Die anhaltende Pr\u00e4ferenz von Schweizer Investoren im Bereich von Mehrfamilienh\u00e4usern sei zu hinterfragen, so Szelyes, denn dabei w\u00fcrden offenbar \u00abdie Risiken im Markt untersch\u00e4tzt\u00bb. In Zeiten der Inflation k\u00f6nne dieser \u00abFixed-Income-Teil\u00bb schlecht abschneiden; die Risiken bei Anlagen mit sehr tiefen Nettorenditen n\u00e4hmen zu. Tats\u00e4chlich gehen die Finanzierungskosten derzeit deutlich in die H\u00f6he; h\u00f6here Diskonts\u00e4tze dr\u00fccken fr\u00fcher oder sp\u00e4ter auf die Bewertungen, und die Mieten k\u00f6nnen trotz Inflation wegen des tr\u00e4gen Referenzzinses in der Schweiz nicht oder nur verz\u00f6gert angehoben werden. Auch andere klassische Investments wie US-Offices seien wegen hoher Capex-Kosten eher zu meiden, so der Analyst. Szelyes setzt daher auf andere Assets, die Wachstum und steigende Cashflows versprechen: zum Beispiel nicht-kotierte Immobilienfonds, Hotels oder Fl\u00e4chen f\u00fcr Life Science.<\/p>\n

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Fazit<\/strong><\/p>\n

Zum Schluss stellte Moderator John Davidson dem Panel noch die Frage nach der allgemeinen Einsch\u00e4tzung des Inflationstrends und der Netto-Anfangsrenditen. Die Meinungen gehen weit auseinander, ob die Inflation nun schon ein oberes Limit erreicht hat oder nicht. Hinsichtlich der Preise und Nettorenditen zeichnete sich aber auf dem Podium ein klarer Konsens ab: Die Expertin und die Experten sind einhellig der Auffassung, dass bei den Nettorenditen der Tiefpunkt inzwischen erreicht ist. Die Diskonts\u00e4tze bei den Bewertungen werden wohl wieder steigen \u2013 nur ist die Frage, wie schnell dies passieren wird.<\/p>\n