{"id":38476,"date":"2021-09-29T11:03:46","date_gmt":"2021-09-29T09:03:46","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=38476"},"modified":"2021-09-29T11:19:26","modified_gmt":"2021-09-29T09:19:26","slug":"rueckblick-83-schweizer-immobiliengespraech-nischeninvestments-als-ausweg-aus-der-renditekompression","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/de\/allgemein\/2021-09-29\/rueckblick-83-schweizer-immobiliengespraech-nischeninvestments-als-ausweg-aus-der-renditekompression\/","title":{"rendered":"R\u00fcckblick 83. Schweizer Immobiliengespr\u00e4ch: \u00abNischeninvestments als Ausweg aus der Renditekompression\u00bb"},"content":{"rendered":"<p>Zu der Veranstaltung fanden sich am 21. September 2021 deutlich mehr als 100 Teilnehmer im Z\u00fcrcher Restaurant Metropol ein. Denn \u00abeinen Ausweg aus der Renditekompression\u00bb zu finden versuchen derzeit viele Immobilieninvestoren, zumal mit der Aussicht auf weiterhin niedrige bis negative Zinsen im Umfeld steigender Leerstandsquoten bei gewerblichen Liegenschaften das Interesse an Anlagealternativen zunimmt.<\/p>\n<p><iframe loading=\"lazy\" title=\"R\u00fcckblick 83. Schweizer Immobiliengespr\u00e4ch\" width=\"768\" height=\"432\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/sqRE2OIV4pA?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture\" allowfullscreen><\/iframe><\/p>\n<p><strong>Logistik- &amp; Life Science-Immobilien<\/strong><\/p>\n<p>Beispielsweise an Investments im Bereich Logistikimmobilien, einer bereits etablierten institutionellen Anlageklasse. \u00abLogistik bleibt interessant nicht wegen den tiefen Cap Rates f\u00fcr Core-Logistikimmobilien, sondern dem potenziellen Mietwachstum und starken Nachfrage\u00bb, erkl\u00e4rte <strong>Sven Schaltegger<\/strong>, MRICS, Head Multi-Manager Real Estate bei <strong>Credit Suisse Asset Management<\/strong>. E-commerce als Katalysator sorge f\u00fcr eine stetige Nachfrage nach Logistikimmobilien seitens einer breiten und auch globalen Mieterschaft; weitere Vorteile seien in der Regel eine volle Indexierung oder fixe j\u00e4hrliche Mieterh\u00f6hungen \u2013 dies bei relativ geringen, laufenden Investitionen (CapEx) durch die Eigent\u00fcmer.\u00a0 Mietkosten machen Schaltegger zufolge bisher nur rund 5 bis 10 Prozent der Gesamtkosten eines typischen Logistikmieters aus im Vergleich zu Personal (25-30%) und Transport (45-55%). Als Fallbeispiel nannte der CS-Experte ein Joint-Venture von Credit Suisse Asset Management in Spanien, um ein bestehendes Portfolio von \u00ablast mile\u00bb Logistikimmobilien und in Madrid und Barcelona mit einem Geb\u00e4udewert von rund 78 Mio. Euro zu erwerben, mit welchem eine attraktive Rendite angestrebt werde. Zwei Bauvorhaben k\u00f6nnten voraussichtlich in der zweiten H\u00e4lfte 2021 abgeschlossen werden.<\/p>\n<p>Mit einer ebenfalls attraktiven Rendite rechne Credit Suisse Asset Management bei einem Life Science Investment in den wichtigsten Life Science Hubs in den USA und im UK.\u00a0 Der Life Science-Sector z\u00e4hlt derzeit weltweit zu den stark wachsenden Wirtschaftssektoren, entsprechende Immobilien erfahren daher eine hohe Nachfrage. Die Attraktivit\u00e4t des Multi-Manager Real Estate-Portfolios zeichnet sich Schaltegger zufolge u.a. dadurch aus, dass die Objekte durch die unter den jeweiligen Marktmieten liegenden Mieten Wertsteigerungspotential haben; \u00fcber weiteres Renditepotenzial verf\u00fcge der Fonds aufgrund der bestehenden Entwicklungspipeline.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Rendite muss angemessen sein<\/strong><\/p>\n<p>\u00abNischeninvestments k\u00f6nnen sehr attraktiv sein\u00bb, erkl\u00e4rte <strong>Robert Varley<\/strong>, Fund Manager Pan European Property bei <strong>Schroder Investment Management (Switzerland) AG<\/strong>. Zudem geh\u00f6rten Nischen schon seit langem zu einem ausgewogenen Portfolio \u2013 schon aus Gr\u00fcnden der Diversifikation. Alles in allem machten Nischeninvestments in Europa absolut gesehen erst 8,5 Prozent des Transaktionsvolumens aus, wobei in den letzten Jahren insbesondere der Sektor F&amp;E (Forschung &amp; Entwicklung, engl. R&amp;D Research &amp; Development) ein starkes Wachstum verzeichnete. F\u00fcr den Schroders-Experten ist \u00abRenditekompression\u00bb allerdings nicht mit \u00abNischendruck\u00bb gleichzusetzen. Denn zum einen blieben Nischen nicht f\u00fcr immer Nischen \u2013 und w\u00fcrden somit auch nicht immer mehr Rendite bieten. Varley verglich dazu ein Hotelimmobilien-Projekt in Barcelona mit einem Investment im Life-Science-Sektor in Stein.\u00a0 Bei dem Capex-Projekt in Barcelona lag die Rendite nach der Repositionierung des Hotels bei einem 25j\u00e4hrigen Mietvertrag (75% indexiert) mit einer grossen Hotelkette bei &gt; 5 Prozent. Bei dem hochmodernen R&amp;F-Center in Stein stehe mit einem 30j\u00e4hrigen Mietvertrag (Triple net, 100% indexiert) eine Nettorendite von &lt;4 Prozent unter dem Strich.<\/p>\n<p>Zum anderen brauchten Nischen in der Regel auch Spezialwissen und weitere AM-\/IM-Skills, gab Varley zu bedenken: \u00abNischen bergen manchmal andere Risiken, weshalb deshalb die erzielte Rendite der Strategie angemessen sein muss.\u00bb<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Seniorenwohnen und Student Housing<\/strong><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<p>Alternative Investitionsm\u00f6glichkeiten mit hohem Zukunftspotenzial sieht <strong>Nils Linsi<\/strong>, Portfoliomanager bei <strong>Swiss Life Asset Managers<\/strong> angesichts der demografischen Entwicklung und dem Megatrend Gesundheit im Segment Seniorenimmobilien. Dessen Bandbreite ist sehr gross: Sie reicht vom Wohnen daheim \u00fcber alterstaugliches Wohnen mit Services \u00fcber Intermedi\u00e4re Wohnformen (Residenzen, Betreutes Wohnen) und Wohnen im Altersheim bis zum Pflegewohnen (para-medizinische und medizinisch Intstitutionen), wobei mit je nach Betreuungsintensit\u00e4t auch die Kostenintensit\u00e4t zunimmt.\u00a0 Hier empfehle sich die Zusammenarbeit mit Spezialisten, sagte der Swiss-Life-Experte: \u00abSeniorenwohnheime eignen sich als Diversifikation in einem Immobilienportfolio mit dem richtigen Partner.\u00bb Als Beispiel aus der Praxis nannte er die \u00abOase R\u00fcmlang \u2013\u00a0Wohnen im Alter\u00bb, eine Altersresidenz, die ein Haus mit 33 Pflegepl\u00e4tzen sowie Restaurant, Fitness und vier H\u00e4usern mit insgesamt 41 betreuten modernen Wohnungen, Parkpl\u00e4tzen und Nebenfl\u00e4chen umfasst. \u00abDie richtige Durchmischung ist an Lagen wie R\u00fcmlang oder Oberg\u00f6sgen entscheidend\u00bb, sagte Linsi. In R\u00fcmlang bestehe eine langj\u00e4hrige Partnerschaft mit der Oase-Gruppe und ein Mietvertrag \u00fcber 25 Jahre mit der Oase Service AG.<\/p>\n<p>Auch im Bereich Student Housing sehe Swiss Life Asset Managers angesichts der weiterhin wachsenden Studierendenzahlen Chancen, sagt Linsi und verwies dazu auf das Beispiel des Studentenwohnheims \u00abTriaudes\u00bb auf dem EPFL-Campus in Lausanne, dessen Wohnraumangebot sich aus durch einen breiten Mix von Studios und 2,5-, 3,5- und 5,5-Zimmerwohnungen auszeichne. Die Bruttorendite bei der 2018 im Baurecht erstellten Liegenschaft beziffere sich auf 5,4 Prozent, so Linsi. \u00a0\u00abIn den vergangenen zehn Jahren betrug das Wachstum der EPFL um \u00fcber 60 Prozent; zum Campus z\u00e4hlen heute \u00fcber 28.000 Studierende und Lehrkr\u00e4fte.\u00bb<\/p>\n<p><strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n<p><strong>FAZIT<\/strong><\/p>\n<p>Nicht nur f\u00fcr Moderator John Davidson stand am Ende des informativen Anlasses fest: Nischeninvestments k\u00f6nnen sich lohnen, allerdings gelte es, beim Zukauf solcher Immobilien oder Projektentwicklungen sehr genau hinzuschauen: Denn wie immer bei Spezialimmobilien seien fundiertes Expertenwissen erforderlich, was in vielen F\u00e4llen die Zusammenarbeit mit spezialisierten Partnern nahelege. Und nicht zuletzt sei f\u00fcr den Erfolg solcher Investments die richtige Standortwahl entscheiden \u2013 ein vertieftes Research daher unabdingbar.<\/p>\n<div id='gallery-1' class='gallery galleryid-38476 gallery-columns-5 gallery-size-thumbnail'><figure class='gallery-item'>\n\t\t\t<div class='gallery-icon landscape'>\n\t\t\t\t<a href='https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/09\/IMG_0140-scaled.jpg'><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"150\" height=\"150\" src=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/09\/IMG_0140-150x150.jpg\" class=\"attachment-thumbnail size-thumbnail\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/09\/IMG_0140-150x150.jpg 150w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/09\/IMG_0140-250x250.jpg 250w, https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/wp-content\/uploads\/2021\/09\/IMG_0140-100x100.jpg 100w\" sizes=\"auto, (max-width: 150px) 100vw, 150px\" 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