{"id":22402,"date":"2020-09-24T07:46:46","date_gmt":"2020-09-24T05:46:46","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=22402"},"modified":"2024-07-08T14:00:27","modified_gmt":"2024-07-08T12:00:27","slug":"rueckblick-80-schweizer-immobiliengespraech-traditionelle-immobilienanlagen-auf-dem-pruefstand","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/de\/allgemein\/2020-09-24\/rueckblick-80-schweizer-immobiliengespraech-traditionelle-immobilienanlagen-auf-dem-pruefstand\/","title":{"rendered":"R\u00fcckblick 80. Schweizer Immobiliengespr\u00e4ch: \u00abTraditionelle Immobilienanlagen auf dem Pr\u00fcfstand\u00bb"},"content":{"rendered":"
\"IMMOBILIEN
Rund 75 G\u00e4ste kamen zum 80. Schweizer Immobiliengespr\u00e4ch am 15. September 2020 ins Z\u00fcrcher Metropol (Bild: Mathias Rinka)<\/figcaption><\/figure>\n

\u00abIst es wirklich ein Zyklus ohne Ende?\u00bb, fragte zu Beginn des 80. Schweizer Immobiliengespr\u00e4chs im Z\u00fcrcher Metropol Fredy Hasenmaile<\/strong>. Seine Antwort: \u00abMan kann sich nicht so sicher sein, aber klar ist, die niedrigen Zinsen werden uns noch eine zeitlang begleiten\u00bb, sagte der Leiter von Swiss Real Estate Economics bei der Credit Suisse AG<\/strong>. Hiervon h\u00e4nge unter anderem ab, ob es sich lohnt, die eigene Immobilienanlagestrategie nun neu zu justieren. \u00abWeder Finanz- noch Corona-Krise scheinen den Zyklus stoppen zu k\u00f6nnen\u00bb, so Hasenmaile weiter. Verschiedene Indizes zeigten weiterhin ein stabiles Preisniveau. Hat Corona also \u00fcberhaupt keine Spuren hinterlassen?<\/p>\n

\u00abMitnichten! Vor allem in den Anlageklassen B\u00fcro und Hotels sehen wir einen massiven Schub\u00bb, erkl\u00e4rte Hasenmaile. Durch den Lockdown und die andauernde Pandemie w\u00fcrden sich deutliche \u00c4nderungen in diesen beiden M\u00e4rkten zeigen. Beide seien aus einer Phase der Expansion innert k\u00fcrzester Zeit in eine Abschwungphase katapultiert worden. Zudem m\u00fcsse man jetzt beim Logiergewerbe zwischen Stadt- und Berghotels unterscheiden. Letztere schl\u00fcgen sich besser, vor allem weil viele inl\u00e4ndische Touristen das weggefallene Gesch\u00e4ft mit den Overseas-G\u00e4sten kompensieren konnten. Der Gesch\u00e4ftstourismus hingegen werde wohl Jahre brauchen, um sich vom Covid-19 R\u00fcckschlag zu erholen, so Hasenmaile. Unterdessen sieht er bei den Spezialimmobilien, wie etwa Logistik, Datenzentren und teils auch bei Gesundheitsimmobilien sowie Industriefl\u00e4chen, den zum Jahreswechsel noch expandierenden Markt nun im \u00dcbergang in eine Beruhigungsphase.<\/p>\n

Auch beim Blick auf die Performance kotierter Schweizer Immobilienanlagen zeige sich ein differenziertes Bild: W\u00e4hrend etwa bei den Wohnfonds die Verluste aus der Korrekturphase zwischen Mitte Februar und Mitte M\u00e4rz in der Zwischenzeit schon wieder wettgemacht worden seien – und dies beispielsweise auch f\u00fcr den SPI gelte -, so warte man bei den Immobilienaktien, die im Schnitt ein Minus von \u00fcber 20 Prozent verzeichneten, weiter auf eine beginnende Erholung. \u00c4hnlich sehe es bei den Gesch\u00e4ftsimmobilienfonds aus: Das Minus von fast 20 Prozent konnte in den letzten sechs Monaten gerade einmal zu gut einem Viertel ausgeglichen werden. Und einen weiteren Covid-19-Trend machte er aus: Der Stellenwert der Wohnungen sei gestiegen. Gesucht w\u00fcrden nun verst\u00e4rkt auch gr\u00f6ssere Wohnungen, eventuell mit zus\u00e4tzlichem Arbeitszimmer und Aussenr\u00e4umen wie Balkon, Terrasse und Garten(anteil). Zudem w\u00fcrden st\u00e4rker Standorte in Velo-Distanz zum Arbeitsort pr\u00e4feriert. Auch periphere Wohnlagen w\u00fcrden an Attraktivit\u00e4t gewinnen. Der bis anhin zu erkennende Urbanisierungstrend k\u00f6nnte sich abschw\u00e4chen, so Hasenmaile. Eine totale Umkehr dieses Trends erwarte er aber nicht.<\/p>\n

Es gelte nun, auf wachstumstr\u00e4chtige Regionen zu fokussieren und Leerst\u00e4nde genau zu analysieren. Zu den Anforderungen geh\u00f6re auch Nischen aufzubauen, deren Wachstumsaussichten intakt sind. Bei den Renditeliegenschaften im Residential-Segment habe der Anlagedruck nochmals zugenommen. Hier sollte man verst\u00e4rkt auf renditest\u00e4rkere Projektentwicklungen setzen. Bei den Verkaufsliegenschaften werde es vielerorts zu einer Portfoliobereinigung kommen. F\u00fcr Opportunit\u00e4tsank\u00e4ufe sei es jedoch noch zu fr\u00fch.<\/p>\n

\u00abSurvival of the fittest\u00bb im Retail-Segment erwartet<\/h2>\n

Roger Hennig<\/strong> von Schroders Real Estate<\/strong> setzt im Anschluss die europ\u00e4ische Brille auf. Der Vergleich vieler nationaler Wirtschaftsr\u00e4ume zeige, dass die Entwicklung zu einer V- oder U-f\u00f6rmigen Erholung bereits einsetze. Bei den BIP-Wachstumsprognosen f\u00fcr die kommenden Jahre (bis 2024) l\u00e4gen vor allem die skandinavischen L\u00e4nder D\u00e4nemark, Norwegen und Schweden vorn, aber auch \u00d6sterreich und das UK, gefolgt von der Schweiz, so Hennig. J\u00e4hrliche BIP-Wachstumsraten von im Schnitt 1,3 bis 1,5 Prozent w\u00fcrden f\u00fcr diese Regionen vorausgesagt. \u00abGenerell zeigt sich aber auch ein robusteres Wachstum in den st\u00e4dtischen \u00d6konomien\u00bb, wie etwa Kopenhagen, Stockholm und Oslo, jeweils gegen\u00fcber dem landesweiten Trend. Dies gelte auch \u2013 aber in deutlich moderaterer Form \u2013 f\u00fcr die Schweiz mit ihren Grossst\u00e4dten Genf und Z\u00fcrich. Deutliche Outperformer in Deutschland seien etwa Berlin und M\u00fcnchen, in Italien die Region Mailand und in Spanien die Region Malaga.<\/p>\n

Auf den europ\u00e4ischen B\u00fcroimmobilienm\u00e4rkte (ohne das UK) sei ein Anstieg der Leerstandsquote in den Jahren 2020 und 2021 zu erwarten und danach eine Seitw\u00e4rtsbewegung auf dem Niveau von rund sieben oder acht Prozent. Die Nettoabsorption von B\u00fcrofl\u00e4chen werde sich in den Jahren 2022 bis 2024 kontinentaleuropaweit wieder auf knapp ein Prozent vom Bestand hochhangeln. Dieses Jahr werde es erstmals seit elf Jahren wieder eine negative Nettoabsorption auf den M\u00e4rkten geben, prognostiziert Hennig. Die Homeoffice-Auswirkungen auf die B\u00fcrofl\u00e4chennachfrage werde aber vermutlich eher gering ausfallen. \u00abSchlagzeilen, die den Tod des B\u00fcros ank\u00fcnden, sind zu pessimistisch.\u00bb Die Corona-Krise habe gezeigt, wie wichtig das B\u00fcro f\u00fcr den Austausch untereinander ist. Zudem w\u00fcrden die Menschen eine Trennung von Arbeitsplatz und Zuhause bevorzugen. \u00abDas B\u00fcro bleibt auch in Zukunft zentraler Punkt f\u00fcr die Kommunikation und Zusammenarbeit der Mitarbeiter\u00bb, sagte Hennig. Was weiter an Bedeutung gewinne, seien Lage, Erreichbarkeit und Ausstattungsqualit\u00e4t. Generell habe aber die Arbeit von zuhause aus eine deutlich h\u00f6here Akzeptanz erfahren.<\/p>\n

Im Retailsegment werde das Wachstum weitergehen, jedoch vorrangig beim Online-Handel. Dem mit zehn bis 15 Prozent teils sehr deutlichen Minus im station\u00e4ren Handel dieses Jahr werde 2021 eine Erholung stattfinden, aber nur mit Wachstumsraten von f\u00fcnf bis zehn Prozent. In den Folgejahren sei dann wieder mit einem Schrumpfen der Ums\u00e4tze im niedrigen einstelligen Bereich zu rechnen. Im Gegensatz dazu werde der Online-Handel weiter zulegen und bis 2024 in vielen L\u00e4ndern Europas einen Anteil von mehr als zehn Prozent (Italien, Portugal und Spanien) bzw. sogar mehr als 20 Prozent erreichen (Schweden, \u00d6sterreich, Deutschland, D\u00e4nemark und Niederlande). Spitzenreiter bei diesem Wert bleibe weiter das UK bleiben, wo im 2024 wohl mehr als ein Viertel aller Eink\u00e4ufe im Detailhandel online stattfinden werden.<\/p>\n

\u00abDie Corona-Krise f\u00fchrt hier zu einer beschleunigten Polarisierung\u00bb, erkl\u00e4rte Hennig. Vor allem der Non-food-Einzelhandel sei hart getroffen, was sich an der h\u00f6heren Quote an Mietausf\u00e4llen bzw. -stundungen zeige. In diesem Teilsegment des Detailhandels w\u00fcrden vor allem Marken im mittleren Preissegment, die bereits vor dem Virus unter finanziellem Druck gestanden h\u00e4tten – wahrscheinlich sogar trotz staatlicher Hilfen – nicht \u00fcberleben. Hier erwartet er ein \u00absurvival of the fittest\u00bb. Die Polarisierung werde aber auch die Lagen betreffen (1A- versus sekund\u00e4re Lagen) und die Formate (Einkaufszentren versus Fach- und Superm\u00e4rkte). In der Summe sei mit steigenden Leerst\u00e4nden und weiterem Abw\u00e4rtsdruck auf die Mieten zu rechnen. Zudem erhalte die Asset-Klasse Logistik dank dem Online-Detailhandel Unterst\u00fctzung. Zugleich k\u00f6nnten hier aber auch spekulative Neubauentwicklungen den Leerstand kurzfristig ansteigen lassen und die Aussicht auf Mietpreissteigerungen eintr\u00fcben. Mittlerweile seien die Anfangsrenditen auch bei Core-Logistik-Produkten in vielen europ\u00e4ischen St\u00e4dten unter die vier Prozent gerutscht.<\/p>\n

Leerstandsabbau bei kommerziellen Fl\u00e4chen wird \u00abharziger\u00bb<\/em><\/strong><\/h2>\n

Axel Sch\u00e4rer<\/strong> stellte in seinem folgenden Referat die aktuelle Strategie der Profond Anlagestiftung<\/strong> vor. Die angestrebte Asset Allokation bez\u00fcglich Immobilien betr\u00e4gt 28 Prozent. Per Datum Ende Juni 2020 betrug dieser Anteil bereits 26,5 Prozent. Gut sieben Zehntel machten hiervon direkte Investments (\u00fcber die Anlagestiftung) aus, die restlichen knapp 30 Prozent sind in indirekten Immobilienanlagen. Die Profond Pensionskasse verf\u00fcge derzeit mit ihren \u00fcber 50.000 Versicherten \u00fcber ein zu verwaltendes Kapitalverm\u00f6gen von mehr als neun Milliarden Franken. Die strategische Anlage-Allokation umfasse neben dem Immobilienteil rund 20 Prozent in Schweizer Aktientiteln, fast 29 Prozent ausl\u00e4ndische Aktien sowie 12,6 Prozent in Obligationen (Schweizer Franken und Fremdw\u00e4hrungen) sowie alternative Anlagen zu 3,7 Prozent. Die durchschnittliche Verzinsung der Altersguthaben betrugen zuletzt vier Prozent. Die Profond-Performance erreichte im Schnitt eine Rendite von mehr als f\u00fcnf Prozent. Nur in den Jahren 2018, 2011, 2002 und 2001 und 1994 fiel diese negativ aus.<\/p>\n

Die Anlagestiftung nahm 2016 ihre Arbeit auf und investiert vorrangig in Liegenschaften in der Schweiz sowie in Deutschland und \u00d6sterreich. Die 168 Wohn-, Gesch\u00e4fts- und Logistikliegenschaften weisen einen Marktwert von 2,1 Milliarden Franken auf. Die Stiftung ist eine rechtlich selbst\u00e4ndige Einheit, die sich in vollst\u00e4ndigem Besitz der Profond Vorsorgeeinrichtung befindet. Aufgeteilt sind die Geb\u00e4ude in den Anlagegruppen Immobilien Schweiz sowie Immobilien Deutschland\/\u00d6sterreich. W\u00e4hrend der Marktwert zu rund 1,6 Milliarden aus inl\u00e4ndischen Liegenschaften besteht, sind rund 495 Millionen Euro an Immobilienwerten in den beiden anderen deutschsprachigen L\u00e4ndern zu finden. Das heimische Portfolio besteht zu 51 Prozent aus der Nutzungsklasse Wohnen, 22 Prozent Verkaufsfl\u00e4chen, 17 Prozent Gewerbenutzungen sowie zehn Prozent B\u00fcros. Das ausl\u00e4ndische Immobilienportfolio hingegen hat mit gesamthaft 60 Prozent ein deutlich gr\u00f6sseres Exposure in den Assetklassen Verkauf und B\u00fcro. Dort sind zudem auch 22 Prozent der Liegenschaften im Bereich Logistik zu finden, der Wohnanteil ist vergleichsweise gering.<\/p>\n

Sch\u00e4rer pr\u00e4feriert in der Deutsch- und Westschweiz Regionen bzw. Gross- und Mittelzentren oder zugeh\u00f6rige Agglomerationen mit wachsender Bev\u00f6lkerungszahl. \u00abIm Segment Wohnen bevorzugen wir durchdachte, effiziente Grundrisse und nicht allzu grosse Fl\u00e4chen.\u00bb Die Tickets f\u00fcr Investitionen sollten in der Spanne zwischen zehn und 75 Millionen Franken pro Objekt liegen. In Ausnahmef\u00e4llen k\u00f6nne die untere Grenze auch bei f\u00fcnf und die obere Grenze bei 100 Millionen liegen. Die durch Covid-19 beeinflusste Investitionsstrategie von Profond sieht einen Fokus auf Wohnliegenschaften und einen deutlich geringeren Retail-Anteil vor, so Sch\u00e4rer. Bei B\u00fcrofl\u00e4chen werde der Fokus noch mehr auf die Mikrolagequalit\u00e4t gelegt. \u00abBei kommerziellen Lagen ist die zentrale und exklusive Lage nun deutlich wichtiger.\u00bb Zudem sei die Mieterbonit\u00e4t ein deutlich zentralerer Faktor geworden.<\/p>\n

Bis anhin h\u00e4tten die Leerst\u00e4nde im Profond-Immobilienportfolio in keiner Nutzungsart markant zugenommen, sagte Alex Sch\u00e4rer. Vor allem bei kommerziellen Fl\u00e4chen werde aber der Leerstandsabbau \u00abharziger\u00bb. Dar\u00fcber hinaus wurde aufgrund der vorherrschenden Pandemie-Lage der Austausch vor allem mit grossen kommerziellen Mietern stark intensiviert. Der erwartete Corona-bedingte Minderertrag auf Jahresbasis betrage voraussichtlich unter 2,7 Prozent. Hier sei aber noch die Ausgestaltung des Covid-Gesetzes abzuwarten, was die Mietpreisreduktionen angehe. Die prognostizierte Reduktion auf die Cashflow-Rendite aufgrund Corona liege vermutlich unter 20 Basispunkten. Der Effekt auf die Wert\u00e4nderungsrendite sei unsicher. \u00abNach jetzigem Stand erwarten wir auf Ende Jahr eine Tendenz zur schwarzen Null\u00bb, so Sch\u00e4rer.<\/p>\n