{"id":19242,"date":"2019-11-14T14:00:31","date_gmt":"2019-11-14T13:00:31","guid":{"rendered":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/?p=19242"},"modified":"2019-11-14T14:00:31","modified_gmt":"2019-11-14T13:00:31","slug":"rueckblick-78-schweizer-immobiliengespraech","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/de\/allgemein\/2019-11-14\/rueckblick-78-schweizer-immobiliengespraech\/","title":{"rendered":"R\u00fcckblick 78. Schweizer Immobiliengespr\u00e4ch: \u00abWas heisst hier nachhaltig?\u00bb"},"content":{"rendered":"
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Rund 80 Teilnehmer kamen zum j\u00fcngsten Schweizer Immobiliengespr\u00e4ch ins Z\u00fcrcher Metropol, um \u00fcber die aktuellen Nachhaltigkeitsbestrebungen der Branche zu diskutieren (Bild: Mathias Rinka)<\/figcaption><\/figure>\n

Dr. Christian Kraft, Dozent und Projektleiter Immobilien sowie Co-Leiter des MScRE-Studiengangs an der Hochschule Luzern, leitete das 78. Schweizer Immobiliengespr\u00e4ch mit einem R\u00fcckblick auf die Geschichte ein und erinnerte an die einstige Bedeutung des Wortes \u00abNachhaltigkeit\u00bb. Es wurde von Hans Carl von Carlowitz in seinem 1713 publizierten Werk \u00abSylvicultura Oeconomica\u00bb im Angesicht einer drohenden Rohstoffkrise als Prinzip in der Forstwirtschaft definiert – und im Lauf der Zeit dann zunehmend auch in anderen Bereichen gebr\u00e4uchlich.<\/p>\n

In der globalen Immobilienbranche wird der Begriff erst seit der Jahrtausendwende verst\u00e4rkt verwendet: Nachhaltigkeitszertifikate wie BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method; UK seit 1990) LEED (Leadership in Energy and Environmental Design, USA seit 1998) oder DGNB (Deutsche Gesellschaft f\u00fcr Nachhaltiges Bauen; gegr\u00fcndet 2007) sind mittlerweile etabliert. In der Schweiz gibt es seit 2010 den Verein SGNI Schweizer Gesellschaft f\u00fcr Nachhaltige Immobilienwirtschaft, welcher ein Zertifizierungssystem auf Basis der DGNB-Kriterien anbietet. Die erste SIA-Norm f\u00fcr ein Nachhaltigkeitsrating datiert unterdessen bereits aus dem Jahr 2004.<\/p>\n

Nachhaltigkeit im Spektrum zwischen K\u00f6nnen und Wollen<\/strong><\/p>\n

Dar\u00fcber hinaus verwies Kraft auf die besondere Bedeutung der Immobilienwirtschaft, wenn es um Energieeinsparm\u00f6glichkeiten geht \u2013 schliesslich verursache der heutige Geb\u00e4udebestand gut ein Drittel des gesamten Endenergieverbrauchs und 40 Prozent aller aktuellen CO2-Emissionen. Ein besonderer Hebel bei der Einsparung von Energie im Geb\u00e4udebetrieb werde heutzutage der Sanierung von Altliegenschaften zugewiesen, so Kraft. Bei Sanierungsmassnahmen w\u00fcrden hier z.B. alte fossil betriebene Heizungssysteme erneuert oder, wenn m\u00f6glich, durch neue Systeme mit erneuerbaren Energien ersetzt.<\/p>\n

Gem\u00e4ss einer Studie der Hochschule Luzern gibt es in der Schweiz jedoch ein Stadt-Land-Gef\u00e4lle sowie eine auffallende Diskrepanz zwischen Wohneigentum und Mietwohnraum. Nahezu zwei Drittel der Um- und Neubauinvestitionen fliessen laut Kraft in schlecht oder nur mittelm\u00e4ssig mit dem \u00d6V angeschlossene Standorte. \u00abWir bekommen die erneuerbaren Energie nicht in die St\u00e4dte\u00bb, erkl\u00e4rte Kraft am Immobiliengespr\u00e4ch und verwies auf die Ergebnisse einer Untersuchung der Baubewilligungen in den Jahren 2009 bis 2018: Hier zeigte sich bei der Verteilung von Sanierungsmassnahmen, dass der Hauptteil der Investitionen in die Aussen- bzw. Innend\u00e4mmung floss\u2013 und nur ein deutlich kleinerer Teil in eine neue und nachhaltige Energieproduktion.<\/p>\n

Bei privatem Wohneigentum in l\u00e4ndlichen Regionen werde hingegen der Einsatz erneuerbarer Energien deutlich h\u00f6her gewichtet. Bei der Innenverdichtung in den St\u00e4dten, wie zum Beispiel bei der Aufstockung oder dem Neubau von Mietsh\u00e4usern, seien \u00abgr\u00fcne Aspekte\u00bb hingegen viel schwieriger umzusetzen. \u00abAm meisten wird hier der nachhaltige Ansatz noch von Wohnbaugenossenschaften gew\u00e4hlt\u00bb, berichtete Kraft. Sein Fazit: Pro Jahr werden rund 18 Milliarden Schweizer Franken in werterhaltende und wertvermehrende Massnahmen in den Geb\u00e4udebestand der Schweiz get\u00e4tigt. \u00abErneuerungsinvestitionen sollten zielgerichtet, langfristig und mit Augenmass eingesetzt werden.\u00bb Allein das Argument der Nachhaltigkeit reiche nicht aus. Es m\u00fcsse am Ende beim Nutzer der Immobilie auch mit einer Komfortverbesserung einhergehen und die langfristige Wirtschaftlichkeit f\u00fcr Eigent\u00fcmer gew\u00e4hrleistet sein, so Kraft am 78. Schweizer Immobiliengespr\u00e4ch.<\/p>\n

Die \u00dcberpr\u00fcfung \u00abgr\u00fcner\u00bb Portfolios und Fonds<\/strong><\/p>\n

Marie Seiler und Miriam Gellert von PwC Real Estate Advisory Switzerland zeigten auf, wie weit inzwischen europ\u00e4ische Regulierung und Standards in der Finanzbranche Nachhaltigkeitskriterien im Immobilienportfoliobestand einfordern. Die EU will mit ihrem Aktionsplan einen wesentlichen Teil ihrer Klima- und Energieziele \u00fcber nachhaltige Kapitalfl\u00fcsse regeln und erreichen. Vieles hiervon betreffe direkt die Immobilienbranche und den Liegenschaftenbestand. Ob und wie fl\u00e4chendeckend die Schweiz diese Regulierung umsetzt, ist noch unklar. Aber allein schon die Anwendung dieser Standards im angrenzenden EU-Ausland sowie die Selbstregulierung der Branche und die Ratingagenturen werden einen starken Druck auch auf Schweizer Akteure zur Folge haben. Gerade langfristig orientierte Investoren, wie etwa Versicherungen und Pensionskassen, m\u00fcssen zunehmend auf die ESG-Kriterien (ESG steht f\u00fcr \u00abenvironmental, social and corporate governance\u00bb) achten, um das Risiko im Portfolio zu minimieren. Beispielsweise soll die Neuauflage der Verordnung BVV2 verlangen, dass Pensionskassen nur noch in nachhaltige Anlagen investieren. Ist aber der Immobilienbestand der PKs bereits heute nachhaltig? Und falls nicht, welche Investitionen wird es in naher Zukunft brauchen, um dies zu erreichen?<\/p>\n

Wichtig beim Begriff Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft sei es, so Seiler und Gellert am Immobiliengespr\u00e4ch, dass dieser \u00abgr\u00fcne Anstrich\u00bb bei den Geb\u00e4uden nicht zum blossen \u00abgreen-washing\u00bb verkomme, wie es heute oft der Fall sei. Einzelne Aspekte der Nachhaltigkeit w\u00fcrden hervorgehoben und als Marketing genutzt, ohne ein einheitliches Bild \u00fcber die Nachhaltigkeit der Anlagen abgegeben und deren Wirkung aufgezeigt wird. Auf kurz oder lang gelte es, alle Portfoliodaten den Anlegern jederzeit strukturiert und transparent verf\u00fcgbar zu machen. Dies betreffe vor allem die immer detaillierter werdenden Offenlegungspflichten. Aber auch externe \u00dcberpr\u00fcfungen, etwa durch Ratingagenturen oder brancheneigene Initiativen, wie etwa das GRESB-Rating. Dieses alternative Bewertungssystem misst aus sieben unterschiedlichen Aspekten die Nachhaltigkeitsperformance, den sogenannten GRESB Score, von Immobilienunternehmen und Immobilienfonds.<\/p>\n

Weitere wichtige Aspekte im Zusammenhang mit nachhaltigen Liegenschaften seien die Daten. So k\u00f6nnten etwa die Geb\u00e4udeenergieausweise der Kantone, kurz: GEAK, oder das parallele System der Energy Performance Certificates (EPC) auf EU-Ebene zur Bestandsaufnahme\u00a0 helfen. \u00abImmobilieneigent\u00fcmer sollten hinsichtlich nachhaltiger Immobilienportfolios jetzt das Momentum nutzen, Standards implementieren, sich f\u00fcr die Zukunft r\u00fcsten und die weiteren regulatorischen Entwicklungen ganz genau beobachten\u00bb, so Seiler abschliessend.<\/p>\n

Immobilien-Management \u00abmit gutem Menschenverstand\u00bb<\/strong><\/p>\n

Marc Derron, Chief Construction Officer bei der Pensimo Management AG, f\u00fchrte am Immobiliengespr\u00e4ch aus, dass sich die verschiedenen Anlagestiftungen der Pensimo Gruppe zur Nachhaltigkeit in allen Dimensionen bekennen, bezeichnete sie aber auch als \u00abgrosse Herausforderung\u00bb. Die Pensimo orientiere sich jedoch nur am Rande an Labels, Zertifikaten und Ratings, so Derron. \u00abEntstehen da nicht riesige Ratingmonster, die keiner versteht und nicht durchschaut?\u00bb, fragte er. Die Pensimo lege jedoch auch Wert auf eine nachhaltige Bewirtschaftung im bestehenden Portfolio. Man stehe mit den Anlegern in engem Austausch und wolle hinsichtlich Nachhaltigkeit zun\u00e4chst einfach \u00absehr viel mit gutem Menschenverstand\u00bb erreichen. Positive Erfahrungen habe man in den Wohnquartieren mit \u00abSiedlungscoaches\u00bb, einer neuen und erweiterten Form der Hauswart-Services, gemacht.<\/p>\n

Als eine der f\u00fcr die Zukunft angepeilten Massnahmen nannte Derron zudem die CO2-Reduktion als Hauptziel. Hier habe man einen eigenen CO2-Absenkpfad eingerichtet und will diesen nach selbst definierten Vorgaben beschreiten. Dieser orientiere sich an der Energiestrategie 2050 des Bundes und wolle diesen unterschreiten. Zudem habe die Pensimo Gruppe f\u00fcr alle Liegenschaften eine Analyse zur Nachhaltigkeitsperformance in Form von GEAKs in Auftrag gegeben.<\/p>\n

Eine 2017 durchgef\u00fchrte Befragung der Bewohner in den rund 15.000 Pensimo-Wohnungen habe ergeben, dass bei den Mietern ein starkes Interesse an nicht-fossilen Energietr\u00e4gern bestehe. Energetische und technische Sanierungen w\u00fcrden angegangen, wenn es bei der Einzelimmobilie in den Zyklus passe. \u00abLieber eine fossilfreie Heizung als ein perfekt ged\u00e4mmtes Haus\u00bb, so Derrons Motto. Klar sei aber auch: \u00abWir wollen die Lebensdauer der einmal installierten Technik aussch\u00f6pfen.\u00bb Einbauten von modernster Technik in kurzen Intervallen seien hingegen kontraproduktiv.<\/p>\n

Die soziale Dimension der Nachhaltigkeit<\/strong><\/p>\n

Eva Gerber, Gesch\u00e4ftsleitungsmitglied der Kontextplan AG mit Standorten in Z\u00fcrich, Bern und Solothurn, zeigte danach mit Beispielen aus der Gemeinde-, Stadt- und Regionalentwicklung, dass Nachhaltigkeit verschiedene Dimensionen besitzt und vor allem auch als gesellschaftliche Haltung zu verstehen sei. Beim Planen und Bauen sollte nicht allein auf die \u00f6kologische Nachhaltigkeit geachtet werden, sondern ebenso auf soziale Aspekte, wie etwa Durchmischung, Zusammenhalt und Gestaltungsspielr\u00e4ume f\u00fcr Quartiersbewohner, oder integrale Entwicklungen. Dies bedeute bei Immobilienprojekten, m\u00f6glichst alle Betroffenen zu beteiligen und nicht nur die Abkl\u00e4rung im Investorenkreise zu leisten. Gerber warb daf\u00fcr, Nachhaltigkeit als Prozess zu begreifen, der andauert und nie abgeschlossen werden kann. Die einzige nachhaltige L\u00f6sung gebe es nicht. Jedes Projekt, jedes Quartier und jede Stadt seien anders und individuell zu betrachten.<\/p>\n

Sie formulierte f\u00fcnf Ans\u00e4tze, die es f\u00fcr eine nachhaltige Arealentwicklung brauche: (1) Massnahmen m\u00fcssen immer zugleich als Stadt- und als Quartiersentwicklung begriffen werden, (2) Baukultur sei als Gemeinschaftsaufgabe zu verstehen, (3) Lebendigkeit m\u00fcsse auf und in den Arealen zugelassen werden und \u00abM\u00f6glichkeitsr\u00e4ume\u00bb schaffen, (4) Begegnungen von Menschen sollten aktiv erm\u00f6glicht und (5) Nutzerbed\u00fcrfnisse erkannt werden, zum Beispiel mittels Sozialraumanalysen. \u00abEine soziale Nachhaltigkeit ist nicht mit Checklisten und Monitorings allein zu erzielen\u00bb, so Gerber. Wichtig sei es dar\u00fcber hinaus, dass R\u00e4ume auch jederzeit anpassungsf\u00e4hig blieben, vor allem hinsichtlich allf\u00e4llig ver\u00e4nderter Bed\u00fcrfnisse.<\/p>\n