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Die richtigen Investmententscheidungen zu treffen, ist nicht so einfach, insbesondere in einem von negativen Zinsen gepr\u00e4gten Umfeld. Angesichts von fehlenden Anlagealternativen bleiben Immobilien weiter attraktiv und die Preise f\u00fcr Liegenschaften d\u00fcrften zwar anhaltend hoch, doch die Renditen niedrig bleiben. Zumal sich in den Schweizer Agglomerationen verst\u00e4rkt Leerst\u00e4nde abzeichnen, auch und gerade im Mehrfamilienhausbereich. Moderator John Davidson von der Hochschule Luzern (HSLU) zeigte zum 25-Jahr-Jubil\u00e4um vom Schweizer Fachmagazin IMMOBILIEN Business zun\u00e4chst die aktuellen grossen Linien und die sich daraus ergebenden Fragen f\u00fcr die Akteure des Schweizer Immobilienmarktes auf. Anschliessend referierten beim 76. Schweizer Immobiliengespr\u00e4ch vier Experten zum Thema \u00abBuy and hold war gestern!\u00bb und diskutierten miteinander.<\/p>\n
\u00a0<\/strong>\u00abDie Daten sind ansprechend, aber nicht kraftstrotzend\u00bb<\/strong><\/p>\n Zun\u00e4chst umriss Dr. Stefan Fahrl\u00e4nder von FPRE die Einflussfaktoren auf dem Schweizer Immobilienmarkt: Die Wirtschaftsdaten \u00abseien ansprechend, aber nicht kraftstrotzend\u00bb; was fehle, sei eine etwas h\u00f6here Inflation, doch niemand wisse, woher diese kommen soll. Also verharre man in der altbekannten Situation mit den Niedrigstzinsen \u2013 und hoffe. Die Hoffnung sterbe ja bekanntlich zuletzt. Fahrl\u00e4nder sieht vor allem Risiken in den steigenden Leerst\u00e4nden, nicht gerade an den Top 10-Standorten, jedoch aber in der Peripherie, nicht zuletzt aufgrund der derzeit r\u00fcckl\u00e4ufigen Zuwanderungszahlen. Zudem gebe es \u2013 gem\u00e4ss einer Erhebung des Hauseigent\u00fcmerverbands HEV Schweiz \u2013 eine ungesunde Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage beim Bauland. Nichtsdestotrotz bleibe die Wohnbaut\u00e4tigkeit weiter hoch. Fahrl\u00e4nder rechnet mit weiter steigenden Preisen im Mehrfamilienhausbereich, zugleich aber auch mit fallenden Mieten. Zudem wies er darauf hin, dass etwa drei Viertel der Wert\u00e4nderungen bei diesen Liegenschaften auf den Diskontierungszinssatz zur\u00fcckzuf\u00fchren seien.<\/p>\n \u00ab’Buy and Hold‘ ist heute noch m\u00f6glich\u00bb<\/strong><\/p>\n Aus Sicht von Fr\u00e9d\u00e9ric K\u00f6nigsegg von der Helvetica Property Investors AG, der im Anschluss ein Blick auf die Lage an den Gewerbeimmobilienm\u00e4rkten (B\u00fcro, Retail, Logistik) warf, bleiben B-Lagen auch weiter attraktiv. Neben den grossen Metropolen h\u00e4tten vor allem St\u00e4dte wie Baden, Olten oder Thun ihren Charme. Die von Helvetica aufgelegten Immobilienfonds zeigten mit einem Volumen von derzeit rund 430 Millionen Franken Immobilienwert (21 Objekte; Leerstand im Durchschnitt 5,8 %), dass an solchen Standorten attraktive Renditen zu erzielen seien. Als Beispiele nannte K\u00f6nigsegg zwei Objekte in Baden und in Goldach mit einer Bruttoanfangsrendite von 6,0 bzw. 6,28 Prozent. \u00abDie Strategie ‚Buy and Hold‘ ist aber auch in Top-Lagen heute noch m\u00f6glich.\u00bb Vor allem auch, wenn man sie mit einem aktiven \u00abHands-on\u00bb-Asset Management erg\u00e4nze, so K\u00f6nigsegg. Die generelle Diversifikation der Investments und einen Schwerpunkt bei Multi-Tenant-Objekten seien weitere wichtige Eigenschaften der HSC-Fonds. Die besondere Nische von Helvetica stellten gewerbliche Immobilien im Ankaufwert zwischen zehn und 30 Millionen Franken dar \u2013 hier stehe man nicht in Konkurrenz mit den ganz grossen Anlagefirmen, aber auch nicht mit Family Offices oder wohlhabenden Privatanlegern.<\/p>\n Neuer Grundsatz \u00abLage, Lage, Qualit\u00e4t\u00bb<\/strong><\/p>\n Martin Munz, verantwortlich f\u00fcr den Gesch\u00e4ftsbereich Development & Construction Anlageimmobilien bei der Credit Suisse AM, beleuchtete am j\u00fcngsten Immobiliengespr\u00e4ch zun\u00e4chst die Lage am B\u00fcroimmobilienmarkt und sieht hier einen \u00abklaren Mietermarkt\u00bb aufgrund des \u00dcberangebots an Fl\u00e4chen wie beispielsweise in Z\u00fcrich Nord. Die Entwicklungsm\u00f6glichkeiten in den Agglomerationen seien \u00abweitgehend ausgesch\u00f6pft\u00bb. Auf der Wohnimmobilienseite st\u00fcnden die Zeichen vor allem in den Zentren und zentrumsnahen Lagen auf Umpositionierung, Erneuerung und Verdichtung im Bestand. \u00a0So habe die CS ihr Immobilienportfolio \u00abintensivst durchforstet\u00bb und derzeit ein Volumen von zwei Milliarden Franken in der Entwicklung bez\u00fcglich Repositionierung von Bestandesgeb\u00e4uden und Neubauentwicklungen. F\u00fcr Munz ist das Betrachten sowohl von Makro- als auch Mikrolage von grosser Bedeutung, ein generelles \u00abMust\u00bb stelle die optimale \u00d6V-Anbindung dar. \u00abDie Wertigkeit des Produkts wird immer entscheidender\u00bb, sagte Munz. Hier w\u00fcrden heutzutage immer mehr die neuen Grunds\u00e4tze \u00abLage, Lage, Qualit\u00e4t\u00bb bzw. \u00abLage, Lage, Grundriss\u00bb gelten. Immobilieneigent\u00fcmer m\u00fcssten zukunftsgerichtet agieren und Bed\u00fcrfnisse und Nachfrage antizipieren. Dies gelte neben dem Wohnbereich auch f\u00fcr B\u00fcroliegenschaften, wo die Mitarbeiterzufriedenheit bei den mietenden Unternehmen zuletzt deutlich an Bedeutung gewonnen habe.<\/p>\n Die heutigen Mieter sind fl\u00fcchtiger<\/strong><\/p>\n Arno Kneub\u00fchler von der Procimmo SA zeigte die aktuellen Nachfragetrends anhand der sechs Immobilienfonds seines Unternehmens in der Deutschschweiz und in der Romandie auf. Mit der Konzentration auf Nischensektoren wie Logistik und Gewerbefl\u00e4chen f\u00fcr KMUs verfolge man eine eher \u00abdefensive Strategie\u00bb und strebe hier Bruttorenditen von sieben Prozent an, \u00abauch weil hier viel Capex ber\u00fccksichtigt werden muss\u00bb. Der Procimmo-Fokus richte sich somit auf B-Lagen mit vergleichsweise g\u00fcnstigen Mieten, so Kneub\u00fchler. Hier w\u00fcrde Procimmo jedes Jahr etwa 100.000 Quadratmeter vermieten bzw. umsetzen. Ein Grund daf\u00fcr sei auch der konstante Wechsel. Mieter gingen heute keine langfristigen Vertr\u00e4ge mehr ein, der Fl\u00e4chenbedarf ver\u00e4ndere sich laufend und so manche Firma gehe in die Insolvenz. Auf all diese Faktoren m\u00fcsse man schnell und effizient reagieren k\u00f6nnen. Kneub\u00fchler nannte hier das Beispiel Champs du Port in Onnens, wo noch dieses Jahr der Tabakkonzern Philip Morris International seinen Standort endg\u00fcltig r\u00e4umen wird. Die 75.000 Quadratmeter umfassende Logistikfl\u00e4che hatte Procimmo in einer Sale-and-lease-Back-Transaktion f\u00fcr 49,7 Millionen Franken erworben. Die Mieteinnahmen bei Kauf betrugen f\u00fcnf Millionen Franken pro Jahr. Neuer Mieter auf einem Viertel der Fl\u00e4che (18.000 qm) ist die franz\u00f6sische Sportartikelkette Decathlon, die vom Standort nahe Yverdon ihre Schweizer Filialen versorgt.<\/p>\n Anspr\u00fcche, Risiken und die Realit\u00e4t<\/strong><\/p>\n In der darauffolgenden Podiumsdiskussion ging es dann um die Themen Wohnen, Zentralit\u00e4t und City-Logistik im Speziellen sowie die Einfl\u00fcsse der Politik auf die Immobilienm\u00e4rkte und das Renditestreben der Investoren im Allgemeinen. Die Podiumsteilnehmer am Immobiliengespr\u00e4ch kamen \u00fcberein, dass die heutige Zeit sehr dynamisch sei viel und man schnell auf \u00fcberraschende \u00c4nderungen seitens Bundesbern, kantonaler Regelungen oder auch der Weltwirtschaft reagieren k\u00f6nnen m\u00fcsse. Generell stelle aber der Schweizer Markt aufgrund seiner \u00fcberschaubaren Gr\u00f6sse ein Problem dar, hiess es. Fr\u00e9d\u00e9ric K\u00f6nigsegg formulierte es folgendermassen: \u00abEs ist ein kleiner Markt mit wenigen Akteuren. Das geht gut, solange der Markt steigt.\u00bb Martin Munz warnte dar\u00fcber hinaus vor regionalen Abstimmungen wie etwa der Basler Wohnrauminitiative und damit dort drohenden \u00abGenfer Verh\u00e4ltnissen\u00bb. F\u00fcr Arno Kneub\u00fchler ist die Politik gefordert, der Immobilienbranche gute Rahmenbedingungen zu schaffen, \u00abdass es positiv vorangeht\u00bb. Und Stefan Fahrl\u00e4nder warf schliesslich in der Diskussion um Anspruch und Wirklichkeit von Immobilieninvestoren ein, beim Streben nach Rendite und angesichts aktueller Entwicklungen, etwa in Basel oder Berlin, die B\u00fcrger und Mieter nicht zu vergessen.<\/p>\n <\/p>\n Das 76. Schweizer Immobiliengespr\u00e4ch, zu dem das Redaktionsteam und die Galledia Fachmedien AG im Mai ins Z\u00fcrcher Metropol einluden, war ein ganz besonderer Anlass: Das 25-Jahr-Jubil\u00e4um der Fachzeitschrift IMMOBILIEN Business.<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":16969,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_yoast_wpseo_focuskw":"Immobiliengespr\u00e4ch","_yoast_wpseo_title":"","_yoast_wpseo_metadesc":"Am 76. 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