{"id":1639,"date":"2015-06-30T17:07:54","date_gmt":"2015-06-30T15:07:54","guid":{"rendered":"http:\/\/dev.immobilienbusiness.ch\/?p=1639"},"modified":"2015-06-30T17:07:54","modified_gmt":"2015-06-30T15:07:54","slug":"bueroobjekte-als-anlageklasse","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/de\/buero\/2015-06-30\/bueroobjekte-als-anlageklasse\/","title":{"rendered":"B\u00fcroobjekte als Anlageklasse"},"content":{"rendered":"
\"In
In der Gunst von Investoren, Projektentwicklern und Anlegern stehen B\u00fcrogeb\u00e4ude ganz weit oben.<\/figcaption><\/figure>\n

\u00abUn\u00fcbersehbare Zeichen f\u00fcr Fehlallokationen\u00bb <\/strong><\/p>\n

konstatiert auch Credit Suisse Real Estate Research: \u00abDie tiefen Zinsen erh\u00f6hen die Barwerte der veranschlagten, k\u00fcnftigen Mietertr\u00e4ge und verleiten Investoren dazu, zu viele B\u00fcrofl\u00e4chenprojekte in Angriff zu nehmen.\u00bb Die Folgen: steigende Leerst\u00e4nde, sinkende Mieten \u2013 \u00e4hnlich wie im Ausland, wenngleich nicht ganz so dramatisch: In den europ\u00e4ischen B\u00fcrohochburgen wie London, Frankfurt oder Paris hinterlassen die wirtschaftlichen Marktschwankungen am B\u00fcromarkt in der Regel deutlichere Spuren als in der Schweiz. Dennoch bleiben B\u00fcrogeb\u00e4ude f\u00fcr Immobilieninvestoren die klassische und nach wie vor beliebte Anlagekategorie, global gesehen. So wird die Nutzung \u00abOffice\u00bb auf dem globalen B\u00fcroimmobilienmarkt am h\u00e4ufigsten gehandelt; gem\u00e4ss RCA Real Capital Analytics lag ihr Anteil an den weltweiten Immobilientransaktionen im ersten Halbjahr 2013 bei 37 Prozent. In der Schweiz dominieren bei den Immobilienanlagen zwar traditionell die Mehrfamilienh\u00e4user, doch spielen bei institutionellen Investoren wie auf dem Transaktionsmarkt auch Gesch\u00e4ftsimmobilien mit B\u00fcrofl\u00e4chen eine wichtige Rolle.<\/p>\n

 <\/p>\n

\"Quelle:
Quelle: Real Capital Analytics<\/figcaption><\/figure>\n

Investoren wissen, was sie tun<\/strong><\/p>\n

Beim ersten Blick auf das Risiko-\u00adRendite-\u00adProfil ist diese Pr\u00e4ferenz nicht unbedingt einleuchtend. W\u00fcrden die Gesamtrenditen, d.h. die Cashflow \u00ad und Wert\u00e4nderungsrendite, der verschiedenen Immobiliennutzungen miteinander verglichen, schnitten B\u00fcros schlecht ab, konstatiert W\u00fcest & Partner in der Herbstausgabe des \u00abImmo\u00adMonitoring 2014\/1<\/a>\u00bb. Ihre Renditen seien tiefer \u2013wenn auch nicht massiv \u2013 und vor allem ihre Schwankungen im Zeitverlauf seien deutlich h\u00f6her als andernorts. Das heisst: Beim Kauf von B\u00fcroimmobilien nehmen Investoren mehr Risiko in Kauf, um ein bestimmtes Renditeniveau zu erreichen \u2013 mit Investitionen in Wohnen oder Verkauf l\u00e4sst sich demnach bei geringerem Risiko mehr Rendite erzielen. Somit stellt sich die Frage, warum das Office \u00adSegment seit Jahren so attraktiv ist. Auf der Suche nach den Ursachen hat W\u00fcest & Partner f\u00fcr das \u00abImmo\u00adMonitoring<\/a>\u00bb 24 in der Deutschschweiz domizilierte institutionelle Immobilieninvestoren und \u00adentwickler befragt. Die grosse Mehrheit der Umfrageteilnehmer ist in der gesamten Schweiz t\u00e4tig; ihre Portfolios (Summe der Marktwerte: \u00fcber 70 Mrd. CHF) bestehen ausschliesslich oder zu einem nennenswerten Anteil aus Gesch\u00e4ftsliegenschaften. Mehrheitlich stimmten die Befragten zu, dass das Risiko\u00ad-Rendite-\u00adProfil von B\u00fcroliegenschaften innerhalb des Anlageuniversums von etablierten Renditeliegenschaften schwach ausf\u00e4llt. Die Investoren sind sich durchaus bewusst, dass die Renditen von B\u00fcros sowohl auf einer Talfahrt als auch in Boomphasen st\u00e4rker als andere Nutzungen von der Marktentwicklung gepr\u00e4gt werden. Dass B\u00fcroliegenschaften neben Mehrfamilienh\u00e4usern bei etlichen hiesigen Investoren die erste und teilweise auch einzige Wahl im Zuge ihrer Investitionen oder auch Bauprojekte darstellen, l\u00e4sst sich gem\u00e4ss den Ergebnissen der W+P\u00ad Umfrage schlicht mit dem Mangel an Alternativen erkl\u00e4ren: Die H\u00e4lfte aller befragten Entscheidungstr\u00e4ger \u00e4usserte sich in diese Richtung. Dabei betonten sie die mangelnde kritische Gr\u00f6sse anderer Investitionsoptionen: B\u00fcroliegenschaften erlauben in der Tendenz gr\u00f6ssere Investitionsvolumen als beispielsweise Mehrfamilienh\u00e4user. \u00abInsbesondere beim Handel von bestehenden Liegenschaften d\u00fcrfte diese Einsch\u00e4tzung zutreffend sein\u00bb, kommentiert Patrick Schnorf, LeiterResearch bei W\u00fcest & Partner. Ferner wiesen B\u00fcrofl\u00e4chen andere Eigenheiten auf als Mehrfamilienh\u00e4user oder Detailhandelsfl\u00e4chen; vor allem zeigten sich in der operativen Bewirtschaftung Differenzen: Zwar gestalte sich die Erst\u00ad oder Wiedervermietung eines B\u00fcrogeb\u00e4udes aufgrund des geringeren Standardisierungsgrads sowohl der Mietobjekte als auch der Mietvertragskonditionen aufwendiger als bei einem Mehrfamilienhaus. Doch seien die Mietvertr\u00e4ge einmal unter Dach und Fach und ein B\u00fcrogeb\u00e4ude voll vermietet, falle das notwendige Engagement der Verwaltung geringer aus als etwa bei Mehrfamilienh\u00e4usern.<\/p>\n

\"Quelle:
Quelle: IPD<\/figcaption><\/figure>\n

\u00abLeiden auf hohem Niveau\u00bb<\/strong><\/p>\n

Ein anderer, wenn auch sehr individueller Grund, in B\u00fcroliegenschaften zu investieren, liege in den rechtlichen Voraussetzungen der Investoren. So seien b\u00f6rsenkotierte Immobiliengesellschaften angehalten, aufgrund der Lex Koller in Gesch\u00e4fts-\u00ad und nicht in Wohnliegenschaften zu investieren. \u00abDies wirkt sich auf die investitionsseitige Nachfrage nach B\u00fcroliegenschaften aus\u00bb, sagt Schnorf. Dar\u00fcber hinaus spielten auch Aspekte wie Optimierungsm\u00f6glichkeiten bei der Mehrwertsteuer auf den Mietertr\u00e4gen, spezifische Bestimmungen im Versicherungsumfeld oder das Mietrecht eine Rolle. \u00abGerade durch den rechtlichen Rahmen l\u00e4sst sich die objektbezogene Cashflow \u00ad oder auch die Wert\u00e4nderungsrendite positiv oder negativ beeinflussen\u00bb, so Schnorf. Von untergeordneter Bedeutung sei hingegen der Anspruch auf die Erzielung eines Diversifikationsbeitrages: Dieser war zumindest in den vergangenen zehn Jahren bei den B\u00fcroimmobilien in der Schweiz nicht nennenswert. Dass B\u00fcroliegenschaften f\u00fcr Immobilieninvestoren ihren eigenen Charme haben, zeigt nicht zuletzt der Vergleich mit den Anlagealternativen. \u00abWird die mittlere j\u00e4hrliche Gesamtrendite von Schweizer B\u00fcroliegenschaften der letzten Dekade mit den in anderen Assetklassen erzielten Renditen verglichen, darf die diagnostizierte \u00abRenditeschw\u00e4che\u00bb von B\u00fcroliegenschaften als Leiden auf hohem Niveau taxiert werden\u00bb, konstatiert Schnorf. \u00abInsbesondere bez\u00fcglich der laufenden Erfolgsrechnung von Investoren verm\u00f6gen B\u00fcroliegenschaften mit einer relativ hohen und stabilen Cashflowrendite zu \u00fcberzeugen.\u00bb Die Komponente der weniger \u00fcberzeugenden Wert\u00e4nderungsrendite sei in zwei Konstellationen relevant: Erstens, wenn Wert\u00e4nderungen erfolgswirksam verbucht werden, und zweitens bei Desinvestitionen, also Verk\u00e4ufen. Durch die st\u00e4rkeren Wertschwankungen von B\u00fcroliegenschaften im Vergleich zu Mehrfamilienh\u00e4usern komme den Kauf\u00ad und Verkaufszeit\u00ad punkten eine noch wichtigere Bedeutung zu, als dies ohnehin bei allen Investitionen der Fall ist: \u00abDas Timing ist also wichtig.\u00bb<\/p>\n

\"Quelle:
Quelle: Wuest und Partner<\/figcaption><\/figure>\n

Spannendes und interessantes Produkt<\/strong><\/p>\n

Bei der ausschliesslichen Fokussierung auf das Risiko\u00adRendite\u00adProfil d\u00fcrfe nicht vergessen werden, dass viele Gr\u00fcnde f\u00fcr die Investition in B\u00fcroliegenschaften sprechen, betont Schnorf. \u00abViele Investoren sehen B\u00fcronutzungen als spannendes und interessantes Produkt, das zum \u2039Erz\u00e4hlen\u203a einer glaubw\u00fcrdigen Geschichte f\u00fcr das anlegerseitige Zielpublikum bedeutsam ist.\u00bb Ferner h\u00e4tten sich viele Investoren gerade bez\u00fcglich dieser Nutzung ein breites Know\u00adhow aufgebaut. Schnorf zufolge sind es mitunter diese Faktoren, welche die Gr\u00fcndung und die erfolgreiche Existenz von Immobiliengesellschaften mit reinen Gesch\u00e4ftsliegenschaften beg\u00fcnstigen beziehungsweise erkl\u00e4ren. Ferner unterstreiche die in den vergangenen zehn Jahren beobachtbare Tendenz, Portfolios mit einem gemischten Immobilienbestand nach mehr Nutzungen zu separieren, das Bed\u00fcrfnis nach transparenten, klar ausgerichteten Anlagem\u00f6glichkeiten.<\/p>\n

\"Quellen:
Quellen: IPD; SNB<\/figcaption><\/figure>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Schweizer B\u00fcrogeb\u00e4ude haben Investoren in den letzten zehn Jahren im Schnitt 5,8 Prozent Rendite j\u00e4hrlich gebracht. Wer allerdings heute direkt in B\u00fcrofl\u00e4chen investiere, m\u00fcsse seine Erwartungen tiefer ansetzen, stellen die \u00d6konomen der UBS fest.<\/p>\n","protected":false},"author":6,"featured_media":2149,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_yoast_wpseo_focuskw":"B\u00fcroobjekte Anlageklasse","_yoast_wpseo_title":"B\u00fcroobjekte Anlageklasse: Investitionen im Fokus","_yoast_wpseo_metadesc":"Neue Zahlen zeigen, dass B\u00fcroimmobilien trotz Risiko\u2011Schw\u00e4che weiterhin eine beliebte Anlageoption in der Schweiz sind.","_yoast_wpseo_linkdex":76,"pgc_sgb_lightbox_settings":"","footnotes":""},"categories":[983],"tags":[1045,1118,1472],"class_list":["post-1639","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-buero","tag-asset-management","tag-buero","tag-maerkte"],"acf":[],"yoast_head":"\nB\u00fcroobjekte Anlageklasse: Investitionen im Fokus<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Neue Zahlen zeigen, dass B\u00fcroimmobilien trotz Risiko\u2011Schw\u00e4che weiterhin eine beliebte Anlageoption in der Schweiz sind.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.immobilienbusiness.ch\/de\/buero\/2015-06-30\/bueroobjekte-als-anlageklasse\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"de_DE\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"B\u00fcroobjekte als Anlageklasse\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Schweizer B\u00fcrogeb\u00e4ude haben Investoren in den letzten zehn Jahren im Schnitt 5,8 Prozent Rendite j\u00e4hrlich gebracht. 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