PSP: Gewinn wächst dank Neubewertung
Ohne Aufwertungen ging das operative Ergebnis 2025 wie erwartet leicht zurück. Für das laufende Jahr stellt das Unternehmen aber ein spürbares Ebitda-Wachstum in Aussicht.
In einem Jahr ohne Zukäufe und mit leicht schrumpfender Top-Line wuchs der Gewinn der PSP allein mithilfe eines stattlichen Neubewertungsergebnisses, das mit 231,1 Mio. CHF den Vorjahreswert (171,0 Mio. CHF) noch einmal deutlich übertraf. Der Reingewinn legte in der Folge um 8,9% auf 408,5 Mio. CHF zu. Der Liegenschaftsertrag ging indes um 0,2% auf 349,2 Mio. CHF zurück, was allein auf Abgänge im Portfolio zurückzuführen war, während die Mieteinnahmen auf vergleichbarer Basis um 1,3% stiegen. Davon entfielen 1,0% auf Indexanpassungen. Das Ebitda vor Neubewertung gab erwartungsgemäss leicht nach – um 1,0% auf 302,0 Mio. CHF.
Ebitda soll 2026 wieder zulegen – auch exklusive Bewertung
Dass die Zahlen vom Markt dennoch positiv aufgenommen wurden, lag u.a. daran, dass die Ebitda-Guidance für 2026 – anders als vor einem Jahr – spürbar nach oben angepasst wurde. Im laufenden Geschäftsjahr will die Immobilien-AG nun vor Bewertung operativ 310 Mio. CHF erwirtschaften. An der Analystenkonferenz liess CEO Giacomo Balzarini durchblicken, dass der Anstieg durch das Heben von Mehrwert im Portfolio zustande kommen könnte, insbesondere durch Umnutzung von kommerziellen Flächen in Wohnen oder wohnähnliche Nutzungen. Dabei handelt es sich um ein Leitmotiv, das im PSP-Geschäftsbericht an mehreren Stellen auftaucht. So etwa beim Projekt «Löwenbräu Red» an der Limmatstrasse in Zürich, wo in einem Bürohaus mit Baujahr 2013 eine «hotelnahe» Nutzung geplant ist. Die Verträge mit einem Betreiber seien bereits unterzeichnet worden, teilt PSP mit. Auch in der Eigerstrasse in Bern lautet die Devise «Büro zu Betten»: Vermutlich vom 1. Quartal 2027 an sollen dort auf 4.700 qm insgesamt 125 Serviced Apartments entstehen. Auch in bester Genfer Lage – in der Rue de Hesse – werden bekanntlich Büros zu Betten konvertiert. Dort entsteht ein Hotel der Kette Ruby mit 124 Zimmern (IB berichtete).
Die Umnutzung von Büros in exklusiver Genfer Innenstadt-Lage ist vielleicht nicht das beste Beispiel, aber es mehren sich die Zeichen: Der Spielraum für erfolgreiche Büro-Bewirtschaftung wird enger. Auch KI wird die Nachfrage nach Büroraum weiter reduzieren, sagte Balzarini, verwies aber darauf, dass in den Spitzenlagen von Genf und Zürich, auf die sein Haus ja setzt, die Firmen ihre besten Leute zusammenziehen werden. Auch für das Retail-Segment bekräftigte der CEO von PSP sein Urteil, dass die Premium-Lagen sicher sind. Bei Wiedervermietungen von Geschäftsflächen in einer Bestandesliegenschaft ist es nach seinen Worten zu einem Aufschlag – um beachtliche 25 % – gekommen.
Eine grössere Transaktion in Vorbereitung
Ein wenig in der Defensive sieht sich die PSP argumentativ, weil sie sich im letzten Jahr zu keinem Zukauf durchringen konnte – ganz im Gegensatz zur Swiss Prime Site, die sich mit einer Kapitalerhöhung Geld besorgte, um kräftig zuzukaufen. Balzarini begründete die Zurückhaltung so, dass ihn die Kaufgelegenheiten schlicht nicht überzeugt hätten. Für Zukäufe brauche es eine Value-Add-Story, soll heissen: Aussicht auf eine Mietsteigerung, zusätzliche Flächen oder steigende Grundstückswerte. Die Liegenschaften, die auf den Markt gekommen seien, habe man sich gründlich angesehen.
Für das laufende Jahr scheint jedenfalls ein grösserer Portfoliozugang anzustehen. Im Rahmen einer komplexen Transaktion sei man in Verhandlungen über ein Objekt in zentraler Lage, sagte Balzarini vor Analysten. Im Gegenzug soll der Richtipark in Wallisellen – auch hier geht es um das Thema Wohnen statt Büro – abgegeben werden. Die Transaktion ist aber offenbar noch nicht in trockenen Tüchern und auch nicht in die neue Ebitda-Guidance eingepreist. Da schlummert also durchaus das eine oder andere an Phantasie in den Büchern des Immobilienunternehmens – auch wenn nicht alle Zeichen auf grosses Wachstum stehen.
VR-Personalie und kleinerer Verkauf
Zusammen mit den Geschäftszahlen kommunizierte die PSP auch eine Personalie: Der Rechtsanwalt Martin Furrer, soll neu in den Verwaltungsrat gewählt werden. Er ist seit 1997 Rechtsanwalt bei Baker McKenzie Switzerland und dort seit 2024 Vorsitzender des Global Finance Committee.
Schliesslich vermeldet PSP eine kleinere, bisher nicht kommunizierte Transaktion: Die Liegenschaft Igeldweid 1 in Aarau mit rund 570 qm Mietfläche ist per Ende Januar verkauft worden. (aw)
