Swiss Prime Site erhöht die Dividende leicht

Swiss Prime Site hat im Geschäftsjahr 2025 einen deutlichen Rückgang des Betriebsertrags von 663,4 Mio. auf 553,4 Mio. CHF verzeichnet. Grund dafür war der Wegfall aus dem Retailgeschäft durch die Schliessung des Warenhauses Jelmoli. Bereinigt um diesen Effekt stieg der Betriebsertrag um 2,6% auf 537,0 Mio. CHF. Das um Jelmoli bereinigte EBITDA legte um 3,4% zu.

FFO I konstant, Dividende höher

Aufgrund tieferer Finanzierungskosten und Steuern stieg der gesamte Konzerngewinn ohne Neubewertungseffekte sowie Verkäufe und latente Steuern im Jahresvergleich um 1,3% auf 317,7 Mio. CHF. Das zahlungswirksame Ergebnis (FFO I) pro Aktie blieb mit 4,22 CHF pro Aktie unverändert, stieg aber in Anbetracht der höheren Aktienzahl infolge der Kapitalerhöhung, und übertraf zudem die Guidance für 2025 (4,10 bis 4,15 CHF). Haupttreiber dafür waren tiefere Finanzierungskosten sowie ein geringerer Steueraufwand. Die Dividende soll sich um 5 Rappen auf 3,50 CHF pro Aktie erhöhen.

Mietwachstum bei neuen Verträgen

Für das eigene Portfolio vermeldet SPS einen Rückgang des Mietertrags um 1,4% auf 456,8 Mio. CHF. «Die Mindereinnahmen durch die Schliessung des Retailgeschäfts von Jelmoli im Februar 2025 und der damit verbundene Umbau, ebenso wie weitere umfassende Sanierungen grosser Liegenschaften – etwa am Talacker und an der Fraumünsterpost in Zürich -, konnten dabei fast vollständig durch zusätzliche Erträge kompensiert werden», schreibt das Management. Auf vergleichbarer Basis wurde eine Zunahme von 2,0%. registriert. Neue Mietverträge und Verlängerungen hätten meist deutlich über den Bestandesmieten gelegen, teilt das Unternehmen mit. Während Indexierung 0,4% zum Like-for-Like-Mietwachstum beitrug, entfielen 1,3% aus Mietanpassungen und 0,3% aus Leerstandsreduktionen. Wichtige Verlängerungen fanden mit EY an der Hardbrücke in Zürich um weitere zehn Jahre sowie mit Globus an den Standorten in Genf (um zehn Jahre), in Lausanne (um acht Jahre) und in Luzern (um sieben Jahre) statt.

Wie bereits berichtet hat SPS im Jahresverlauf mit frischen Mitteln aus einer Kapitalerhöhung von 300 Mio. CHF Mitteln stark zugekauft – einschliesslich Leverage in Höhe von 550 Mio. CHF (dazu mehr unten). Verkauft wurden dagegen zehn Liegenschaften für 129,1 Mio. CHF. Dabei fiel ein Gewinn von 6,5 Mio. CHF an.

Mehrkosten bei Jelmoli

Das seit April letzten Jahres im Umbau befindliche Warenhaus Jelmoli ist den Angaben zufolge zu 50% vorvermietet. Die Investitionskosten für den Umbau zu einer Liegenschaft mit Schwerpunkt Büronutzung gibt SPS aktuell mit 210 Mio. CHF an. Diese Summe sei durch einen Vertrag mit dem Generalunternehmer abgesichert. Bei der Vorstellung der Halbjahreszahlen war noch ein Betrag von 150 Mio. CHF genannt worden. Die neue Summe enthält laut Kucher die Kosten für die Gestaltung des Daches sowie für zusätzliche Verbesserungen – etwa im Atrium – und Erweiterungen, aber auch für strukturelle Erfordernisse. Die Rendite der Kosten gibt er mit 4% an. «Würde man die Verluste von Jelmoli hinzurechnen, kämen wir auf 7 oder 8%», sagte Kucher im Rahmen der Analysten- und Medienkonferenz. Die Eröffnung verschiebt sich offenbar von Anfang 2028 auf Mitte des Jahres.

Assetmanagement wächst weiter

Im Assetmanagement für Dritte verbuchte SPS im Geschäftsjahr einen Neugeldzufluss von 1,0 Mrd. CHF, so dass die verwalteten Vermögen auf 14,3 Mrd. CHF stiegen. Laut Anastasius Tschopp, dem CEO der Tochter Swiss Prime Site Solutions, wurden so viele Mittel eingesammelt wie in den beiden Jahren davor zusammen. Der Betriebsertrag der Sparte stieg um 18,1 % auf 83,6 Mio. CHF, was u.a. auf die erstmalige ganzjährige Konsolidierung der übernommenen Fundamenta zurückzuführen ist.

Ausblick mit höherem FFO-Ziel

Für das Gesamtjahr erwartet SPS einen FFO I zwischen 4,25 und 4,30 CHF pro Aktie. Bei den eigenen Immobilien sollen die Mieterträge deutlich wachsen und der Leerstand unter 3,7% bleiben. Für den LTV gibt SPS als Maximum einen Wert von 39% an. Im Asset-Management wird von einem organischen Wachstum in der Grössenordnung von 1,0 Mrd. CHF pro Jahr ausgegangen.

Ein Neuzugang an der Bahnhofstrasse unter den Zukäufen

Von den vier Käufen, die SPS im Geschäftsjahr für das eigene Buch tätigte, sind bereits bekannt der Zukauf der Liegenschaft «Place des Alpes» in Genf und «Pfingstweidstrasse» (SIX Börse) in Zürich. Die genaue Adresse einer Gross-Akquisition in Prilly hatte SPS bei der Vermeldung des Kaufs noch nicht konkretisiert. Dabei handelt es sich um die Route des Flumeaux 46/48 mit den Mietern SAP und Ruag. Ebenso wurde nun ein Portfolio-Zugang an der Zürcher Bahnhofstrasse bekannt: Die Immobilie mit der Hausnummer 69a kam durch einen Asset-Swap ins Portfolio, während die entsprechenden Abgänge in Höhe von 120 Mio. CHF erst im Jahresverlauf buchhalterisch wirksam werden. Die Zürcher Immobilie mit dem Mieter Rituals stand im Halbjahresbericht des Akara-Fonds, der von SPS Solutions geführt wird, mit einem Verkehrswert von 147,57 Mio. CHF (bei Gestehungskosten von 171,1 Mio. CHF). Kucher gab die Netto-Ankaufsrendite auf Nachfrage mit ungefähr 2,7% an.

Folgende Liegenschaften wurden 2025 verkauft:

• Buchs (ZH), Mülibachstrasse 41 (34,69 Mio.)
• Oftringen, Luzernerstrasse 54 (4,537 Mio.)
• Oftringen, Spitalweidstrasse 1 (1,517 Mio.)
• Winterthur, Untertor 24 (10,66 Mio.)
• Aarau, Bahnhofstrasse 23 (14,37 Mio.)
• Augst (BL), Rheinstrasse 54 (15.24 Mio.)
• Brugg, Hauptstrasse 2 (11,92 Mio.)
• Dietikon, Bahnhofplatz 11/Neumattstrasse 24 (10,23 Mio.)
• Biel, Solothurnstrasse 122 (7,33 Mio.)
• Romanel, Chemin du Marais 8 (12,42 Mio.)
• Plan-les-Ouates, Chemin du Tourbillon 7 (598.000) (aw)