Swiss Prime Site steigert FFO im 1. Halbjahr
Die Mieteinnahmen der grössten Schweizer Immobilien-AG sind – auch wegen der Jelmoli-Schliessung – etwas gesunken, aber die wichtige operative Kennzahl FFO1 legt zu. Neuigkeiten gibt es u.a. auch zum Thema Globus.
Swiss Prime Site hat im 1. Halbjahr 2025 die Mieteinnahmen auf vergleichbarer Basis (EPRA Like-for-Like) um 2,2% gesteigert. Davon sind nach Angaben der grössten Schweizer Immobilien-AG rund 1,4%-Punkte auf real höhere Mieterträge zurückzuführen – also ohne Berücksichtigung von Indexierung und Leerstandreduktion. Absolut reduzierte sich der Mietertrag im ersten Halbjahr um 2,8% auf 225,5 Mio. CHF, was mit neu begonnen Bauprojekten und der Schliessung des Warenhauses Jelmoli sowie mit Verkäufen begründet wird. Von 17 Mio. CHF entfallener Soll-Mieten sei der überwiegende Grossteil kompensiert worden, so das Unternehmen. Die Leerstandsquote hat sich seit Jahresende von 3,8 auf 4,0% erhöht und soll bis Ende des Jahres wieder unter 3,8% liegen.
Das Ergebnis aus Neubewertung hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 33,0 auf 102,0 Mio. CHF erhöht, was einer Aufwertung des Portfolios um 0,8% entspricht. Es erreicht zur Jahresmitte einen Wert von 13,3 Mrd. CHF. Der Diskontsatz bei der Bewertung hat sich den Angaben zufolge leicht reduziert, das positive Bewertungsresultat sei zu über 60% auf höhere Neuabschlüsse und weitere Vermietungseffekte zurückzuführen. Verkauft wurden sechs Liegenschaften für insgesamt 70 Mio. CHF, davon drei nach Stichtag. Wie CEO René Zahnd auf der Bilanz-Medienkonferenz weiter ausführte, lagen die Verkaufspreise durchschnittlich 4% über dem letzten Fair Value, was er als Beleg für die Richtigkeit der Buchwerte deutete.
Der konsolidierte Betriebsgewinn (EBITDA) vor Neubewertungen und Verkäufen blieb trotz des Wegfalls der Jelmoli-Mieteinnahmen mit 199,5 Mio. Mio. (Vj.: 201,3 Mio. CHF) nahezu konstant. Der direkte Immobilienaufwand reduzierte sich um 8% – den Angaben zufolge «aufgrund des optimierten Portfolios und stringentem Kostenmanagement».
Zum ersten Mal seit der Zinswende von 2022 gingen die totalen Zinsaufwände zurück, und zwar um fast 17% auf 27,5 Mio. CHF. Dies begünstigte einen Anstieg der Funds from Operations ohne Verkäufe, die um 3,4% auf 2,10 CHF pro Aktie zulegten, obwohl sich die Zahl der Anteile durch die 300 Mio. CHF schwere Kapitalerhöhung im Februar etwas erhöht hat.
Jelmoli-Umbau etwa teurer
Zahnd verkündete auch einige Updates zu den laufenden Projekten. Bei Jelmoli etwa erhöht sich die geplante Investition von 130 Mio. auf 150 Mio. CHF. Grund dafür sei in erster Linie ein neuer Sachstand zur Bausubstanz und nötiger statischer Ertüchtigung, insbesondere mit Blick auf Vorgaben zur Erdbebensicherheit. Und beim Projekt Yond sei ein Vorvermietungsstand von 50% erreicht. Auch zum Zürcher Grossprojekt «Maaglive» in unmittelbarer Nähe zum Unternehmenssitz gab Zahnd ein Statement ab (dazu mehr hier).
«Globus bleibt Mieter»
Dass auslaufende Mietverträge zu Leerständen im Bestandesportfolio führen, sei derzeit nicht absehbar, sagte auf der Veranstaltung Chief Portfolio Officer Karin Voigt. Auf die Liegenschaft Müllerstrasse angesprochen, die für Google aufwändig refurbished und bis dato nicht bezogen wurde, sagte sie: «Google zahlt Miete und möchte die Liegenschaft nicht zurückgeben». Eine wichtige Neuigkeit gibt es auch zum Thema Globus-Warenhäuser: Laut Zahnd haben die Betreiber die klare Absicht, alle Standorte weiter zu betreiben. Die Details der Mietverträge seien noch nicht unter Dach und Fach, sagte er. «Schon heute steht für mich aber fest, dass der Fair Value der Liegenschaften unverändert bleibt», sagte er. Ihm sei inbesondere wichtig gewesen, dass die Mietverträge künftig zu unterschiedlichen Zeitpunkten ablaufen. In Genf werde dies in zehn Jahren der Fall sein, in Lausanne in acht und in Luzern in sieben.
«Portfolio-Umbau vor dem Abschluss»
Der Umbau des Portfolios mit Abverkäufen an peripheren Standorten zugunsten von «Capital-Upcycling» für Projekte in besseren Lagen – ist nahezu abgeschlossen. Zahnd gab an, dass noch rd 1% des Portfolios mittelfristig verkauft werden soll. Dies soll in den nächsten beiden Jahren geschehen. Aus der 300 Millionen CHF schweren Kapitalerhöhung stehen nach zwei Zukäufen – in Genf und Lausanne – einschliesslich Fremdkapital noch 200 Millionen CHF zur Verfügung.
«Kapitalerhöhungen als Zeichen des Vertrauens»
Einschliesslich der Assetmanagement-Sparte hat SPS 840 Mio. CHF frisches Kapital an Land gezogen. «Das ist ein Zeichen für das Vertrauen, das der Markt in diese Firma hat», betonte Zahnd. Das Drittgeschäft der Tochter Solutions verzeichnete übrigens einen Umsatzsprung um 41% auf 38 Mio. CHF. Das EBITDA stieg – «dank Skaleneffekten aufgrund der Vollintegration von Fundamenta mit realisierten Synergien von rund 4 Mio. CHF» im ersten Halbjahr 2025 um 64% auf 23,9 Mio. CHF.
FFO-Zuwachs «materiell über Guidance»
Die Ziele des Gesamtunternehmens für das Gesamtjahr bestätigt das SPS-Management. Die Leerstandsquote soll auf unter 3,8% sinken und die Assets under Management im Drittgeschäft sollen auf über 14 bis 14,5 Mrd. CHF steigen. Der FFO I pro Aktie werde «am oberen Ende der prognostizierten Spanne von 4,10 und 4,15 CHF realisiert», hiess es. Dies sei nur formell eine Bestätigung der Guidance, sagte Zahnd. In Anbetracht der höheren Aktienzahl – bei Bekanntgabe der Prognose sei noch nicht über eine Kapitalerhöhung entschieden gewesen – handele es sich daher «materiell» um eine Erhöhung. (aw)
