Büromarkt: Nachfrage bleibt gebremst
Noch sind die Büromieten im Aufwind, aber Wüest Partner rechnet vor dem Hintergrund von stagnierender Nachfrage und wachsendem Angebot bald mit einer Seitwärtsbewegung.
Das rückläufige Beschäftigungswachstum bremst die Nachfrage nach Büroflächen, wie aus einem Update von Wüest Partner hervorgeht. Im 1. Quartal 2025 stieg die Zahl der Vollzeitäquivalente nur noch um 0,7% und blieb damit spürbar unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre, der bei 1,2 lag. Auch in den klassischen Bürobranchen bleibt der Schub moderat: plus 0,8%, gegenüber einem langfristigen Mittel von 1,7%. «Entsprechend ist kurzfristig mit geringeren Nachfrageimpulsen auf dem Schweizer Büroflächenmarkt zu rechnen», diagnostiziert Wüest Partner.
Neubautätigkeit bleibt verhalten
Der Neubau von Büroflächen bewegt sich weiterhin auf eher tiefem Niveau. Zwar stiegen die in den vergangenen zwölf Monaten bewilligten Investitionen im Vergleich zum Vorjahr um 83%, doch ist dieser Anstieg nahezu ausschliesslich auf wenige Grossprojekte zurückzuführen. Anfang 2025 kamen zwei weitere Vorhaben hinzu, welche das Gesamtvolumen zusätzlich verzerren. Blendet man die fünf grössten Projekte – jeweils mit einer Investitionssumme von über 60 Mio. CHF – aus, ergibt sich gegenüber der Vorjahresperiode lediglich ein moderates Plus von 1,3 %.
Rechenzentren prägen die aktuelle Bautätigkeit
Drei der fünf grössten Bauvorhaben der vergangenen 12 Monate entfallen nicht auf klassische Bürogebäude, sondern auf Rechenzentren. So erhielt Global Technical Realty (GTR) im 1. Quartal die Bewilligung für den Bau eines Datacenters in Lupfig mit einem Investitionsvolumen von rund 300 Mio. CHF. Ebenfalls im 1. Quartal wurde ein weiteres Rechenzentrum in Glattbrugg für 60 Mio. CHF genehmigt. Bereits Ende 2024 bewilligte der Kanton Aargau ein Technologie- und Rechenzentrum in Laufenburg mit Investitionen von 269 Mio. CHF. Allein diese drei Projekte machen etwa 35 % des gesamten neubaubewilligten Investitionsvolumens im Bürosegment der letzten vier Quartale aus. «Die Bauaktivität nimmt damit zwar zu, konzentriert sich jedoch vorwiegend auf Infrastrukturen mit nur wenigen Büroarbeitsplätzen», lautet das Resümee von Wüest Partner.
Kurzfristiger Angebotsanstieg bei Büroflächen
Im 2. Quartal lag die Zahl der inserierten Büroflächen schweizweit 0,7 % unter dem Vorjahresniveau. In den Gross- sowie in kleinen und mittleren Zentren nahm das Angebot einerseits zu, während rückläufige Inseratemengen in den Agglomerationen diesen Effekt andererseits weitgehend neutralisierten. «Ein Blick auf die kurzfristige Entwicklung zeigt jedoch ein anderes Bild: Gegenüber dem Vorquartal hat das Angebot an Büroflächen schweizweit um 3,7 % oder rund 132.000 qm zugenommen», so Wüest Partner. Sämtliche Gemeindetypen verzeichneten dabei einen Zuwachs, am ausgeprägtesten die Grosszentren mit einem Plus von rund 65.000 qm.
Büromieten weiter im Aufwind
Die schweizweiten Büromieten legten im 2. Quartal um 2,7 % zu. Getrieben wurde der Anstieg vor allem von den Regionen Zürich (+3,2 %) und Genfersee (+3,8 %), die erneut eine überdurchschnittliche Dynamik verzeichneten. Dagegen fielen die Mietzuwächse in den Regionen Basel (+0,7 %) und Bern (+1,0 %) wie auch im übrigen Land (+1,4 %) deutlich geringer aus – «ein Indiz für die zunehmende Spreizung innerhalb des Schweizer Büromarkt», heisst es.
Für 2025 rechne Wüest Partner vor dem Hintergrund von nachlassendem Beschäftigungswachstum und einem wieder steigenden Angebot «insgesamt mit seitwärts tendierenden bis leicht sinkenden Büromieten». Die regionalen Unterschiede bleiben jedoch bestehen: Vor allem im Stadtzentrum von Zürich dürfte die Entwicklung der Mietpreise weiterhin deutlich dynamischer verlaufen als in den übrigen Regionen, lautet die Prognose. (aw)
