ZIF Immobilien Direkt mit tieferem Leerstand
Der Fonds kann im Geschäftsjahr 2023/24 operativ zulegen und profitiert auch von Aufwertungen. Dass das Fondsportfolio an Wert gewinnt, liegt nicht zuletzt an den Entwicklungsprojekten, allen voran der Überbauung «Grosswiesenstrasse» in Zürich.
Das Portfolio des «ZIF Immobilien Direkt Schweiz» hat im Geschäftsjahr 2023/2024 die Mietzinseinnahmen um 3 % auf 52,8 Mio. CHF gesteigert. Der Leerstand sank von rd. 3 auf 2,2 % per 30. Juni 2024. In erster Linie wegen gestiegener Finanzierungskosten (5,6 Mio. nach 2,9 Mio. CHF) wuchsen auch die Aufwendungen, und zwar von 25,1 Mio. auf 27,4 Mio. CHF. Der Fondsnettoertrag von 25,6 Mio. CHF lag daher leicht unter dem Vorjahreswert (26,2 Mio. CHF) und entsprach mangels Verkaufsgewinnen oder -verlusten dem realisierten Erfolg. Einen sehr grossen Unterschied zum Vorjahr machte das Bewertungsergebnis, das mit 2,7 Mio. CHF diesmal positiv ausfiel, während es im Vorjahr mit -25,2 Mio. CHF fast den gesamten realisierten Erfolg aufgefressen hatte. So erhöhte sich im Jahresvergleich der Erfolg unterm Strich von rd. 1 Mio. CHF auf 28,3 Mio. CHF.
Baubewilligung für grösste Fonds-Liegenschaft
Die Ausschüttung beträgt analog den Vorjahren 2,75 CHF pro Anteil, die Ausschüttungsrendite auf Basis des Börsenkurses beträgt damit 2,37 %. Der Marktwert aller Liegenschaften per 30. Juni 2024 beträgt 1,4 Mrd. CHF, das sind 1,99 % mehr als ein Jahr zuvor. Eine wesentliche Rolle spielten dabei die Entwicklungsliegenschaften, allen voran das Projekt «Glatt-/Grosswiesenstrasse». Für dieses ging im Januar 2024 die rechtsgültige Baubewilligung ein. Mit einem Wert von 81,7 Mio. CHF bildet sie die grösste Einzelliegenschaft im Fonds. Der zum Zeitpunkt des Forward-Deals vereinbarte Kaufpreis hatte rd. 51 Mio. CHF betragen, mit dem Baurecht wird eine «Earn-out»-Verpflichtung an den Entwickler fällig. Aus einem Wettbewerb zur optimalen Erschliessung der Ausnützungsreserven war ein Projekt um Pool Architekten und der Totalunternehmung HRS Real Estate hervorgegangen. Mit einer Gesamtinvestition von rund 100 Mio. CHF soll ein Ersatzneubau realisiert werden, bei welchem durch Nachverdichtung die heutige Wohnfläche mehr als verdoppelt werden kann. Die Anzahl der Wohnungen erhöht sich von heute 152 auf 255 Wohnungen. Der Baustart ist für Herbst 2024 geplant.
Im Geschäftsjahr 2023/2024 wurden keine Käufe oder Verkäufe getätigt. Zwei kleine Liegenschaften in der Westschweiz («Avenue des Oiseaux 2, 4» in Lausanne und «Chemin des Murs Blancs 29, 31» in La Tour-de-Peilz) wurden nach Bilanzstichtag verkauft. (aw)
