Wohnungsmarkt: Wüest Partner rechnet mit schwächerem Preisanstieg

Wüest Partner erwartet für das laufende Jahr ein etwas abgeschwächtes Preiswachstum für Wohneigentum. Für Eigentumswohnungen rechnen die Analysten des Dienstleisters schweizweit mit einem durchschnittlichen Preisanstieg von 2,8 % und für Einfamilienhäuser von 3,1%. Bei den Eigentumswohnungen zeichnen sich überdurchschnittliche Zuwächse im Wallis (+4.0 %) und in Graubünden (+3.8 %) ab, was Wüest Partner auf die touristische Attraktivität der Regionen zurückführt. Bei den Einfamilienhäusern werden die stärksten Zuwächse in Graubünden sowie in der Zentralschweiz erwartet, wo Preissteigerungen von rund 4% prognostiziert werden. Unterdurchschnittlich dürfte die Entwicklung hingegen im Kanton Genf (+1.1 %) ausfallen. Gründe dafür seien das bereits sehr hohe Preisniveau und das breite Angebot. Auch im Tessin (+1.0 %) ist lediglich mit moderaten Zuwächsen zu rechnen, unter anderem aufgrund der demografischen Alterung.

Angebotsknappheit versus schwächere Zuwanderung

Es sind gegenläufige Tendenzen, die die Experten von Wüest Partner ihrer Prognose für den Schweizer Wohnimmobilienmarkt zugrundelegen. Einerseits gewinnt der Neubau nur begrenzt an Dynamik und die Finanzierungsbedingungen bleiben sehr günstig. Zudem bleibt das Angebot knapp: Sowohl die Inserate bei Einfamilienhäusern als auch bei Mietwohnungen gehen zurück – bei letzteren um 11 % innert Jahresfrist, während die Gesuche um 5% stiegen. Hinzu kommt die Abschaffung des Eigenmietwerts als zusätzlicher nachfragestützender Faktor.

Abschwächend wirkt sich hingegen die nachlassende Beschäftigungsdynamik aus – u.a. bedingt durch den Einsatz von KI. Wüest Partner rechnet mit einem Beschäftigungswachstum von 0,4 %, was rund ein Drittel des Durchschnitts der letzten zehn Jahre ist (+1,2 %). «Die verhaltene Beschäftigungsentwicklung dürfte sich dämpfend auf die Zuwanderung auswirken, die den zentralen Treiber des Bevölkerungswachstums in der Schweiz darstellt», heisst es in dem Marktbericht. Damit sei auch mit einer geringeren Zunahme der Wohnungsnachfrage zu rechnen. Die finanzielle Erschwinglichkeit stelle einen weiteren potenziellen Bremsfaktor dar: Im Jahr 2025 stiegen die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen um 5,3 % bzw. 4,5 %, während die Nominallöhne lediglich um 1,2 % zulegten. Seit 2016 haben sich die Preise für Wohneigentum um über 40 % erhöht, während die Löhne im gleichen Zeitraum lediglich um rund 8 % gestiegen sind. Die nachlassende Erschwinglichkeit dürfte sowohl die Nachfrage als auch die Zahlungsbereitschaft dämpfen. «Zusätzlich könnte der für die kommenden Quartale erwartete leichte Anstieg der Arbeitslosigkeit die Zurückhaltung potenzieller Käuferinnen und Käufer weiter verstärken», schreibt Wüest Partner.

Mietanstieg im nationalen Schnitt moderat

Bei den Mieten erwartet Wüest Partner ebenfalls eine nachlassende Dynamik. Dies, obwohl auch hier das Angebot 2026 sehr knapp bleiben dürfte. Zwar sei davon auszugehen, dass schrittweise neue Wohnungen auf den Markt kommen, gestützt auf die erhöhte Zahl an Baubewilligungen in den Jahren 2024 und 2025. «Gleichzeitig bleibt die Neubautätigkeit fragil, wie der Rückgang der Baugesuche gegen Ende 2025 verdeutlicht». Andererseits wirkt sich der Rückgang der Bestandesmieten infolge der Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes auch 2026 indirekt dämpfend auf die Angebotsmieten aus. Zweitens führt die bereits erwähnte Verlangsamung beim Beschäftigungswachstum zu einer gebremsten Zuwanderung. «Drittens gewinnt Wohneigentum gegenüber der Miete an Attraktivität, was einen Teil der Nachfrage vom Miet- in den Eigentumsmarkt verlagern könnte», heisst es. Insgesamt rechnet Wüest Partner für 2026 mit einem moderaten Anstieg der Angebotsmieten von durchschnittlich 0,7 % auf nationaler Ebene. In der Westschweiz sind es den Prognosen zufolge nur 0,3%, da einzelne Regionen dort weiterhin von einem vergleichsweise höheren Angebot profitieren. In der Zentralschweiz hingegen, die durch eine besonders ausgeprägte Angebotsknappheit gekennzeichnet ist, könnten die Angebotsmieten um bis zu 1,1 % zulegen.