Büromarkt: Leerstand 2025 laut JLL weiter gestiegen

Laut Zahlen von JLL stieg in den fünf grössten Büromärkten der Schweiz – Zürich, Genf, Bern, Lausanne und Basel – das Angebot an verfügbaren Büroflächen im Jahr 2025 um 37.100 qm (+4 %) und beträgt neu 1.032.600 qm. Seit Ende 2019 ist die durchschnittliche Angebotsquote in den fünf grössten Schweizer Büromärkten nahezu stetig von 4,1 auf 5,2 % gewachsen. Relativ zum europäischen Ausland ist dieser Anstieg allerdings gering: Die durchschnittliche Büroleerstandsquote von 23 Top-Märkten in Europa legte im selben Zeitraum von 5,2 % auf 9,2 % zu. London weist einen Leerstand von 9,1, Paris von 11,0 % auf.

Der Vergleichszeitraum bietet sich an, um die Auswirkungen des Homeoffice-Trends auf die Büro-Leerstände einzuschätzen. JLL-Researcher Daniel Stocker weist darauf hin: Seit 2019 kamen in den Schweizer Top-5-Märkten 1,5 Mio. qm neue Büroflächen auf den Markt. Berücksichtigt man die Fertigstellungen, fällt die Zunahme des Leerstands per Ende 2025 – in absoluten Zahlen sind es zusätzliche 267.700 qm – überschaubar aus.

Gleichwohl finden sich auch in der Schweiz Leerstände von über 10%, aber nur in einzelnen Teilmärkten. Negativer Spitzenreiter ist Opfikon/Glattbrugg (30,6 %), gefolgt von Lausanne West/Crissier (15,0 %), dem Flughafengebiet Genf (13,8 %), dem Kreis 11 in der Stadt Zürich (11,9 %), Wallisellen (10,3 %) sowie den Quartieren Kirchenfeld-Schosshalde in Bern (9,9 %) und Kleinbasel West (9,6 %). Es gibt aber auch Teilmärkte, in denen Nachfrager auf ein knappes Angebot stossen: In den Zentren von Zürich, Bern, Lausanne, Luzern, Zug, Lugano und Fribourg bewegen sich die Angebotsquoten lediglich zwischen 0,8 % und 2,6 %.

Zürich: Stabiler Leerstand in der Region

Die Region Zürich verzeichnete gegenüber dem Vorjahr eine unveränderte Angebotsquote von 5,3 %. Allerdings fanden innerhalb Zürichs markante Verschiebungen statt. Im zentralen Kreis 1 und den zentrumsangrenzenden Stadtkreisen 2, 4, 5, 6 und 8 reduzierte sich das Angebot an verfügbaren Büroflächen um über 35.000 qm. Im Gegenzug erhöhten sich die Büroleerstände im Kreis 11 um mehr als 50.000 qm und stiegen auf 11,9 % an. «Die ausgedünnte Baupipeline 2026 bis 2028 mit nur knapp 71.000 qm geplanten Arbeitsflächen und weiteren Bestrebungen zur Umnutzung von aktuellen Bürogebäuden könnte dazu führen, dass verfügbare Büroflächen in Zürich mittelfristig wieder zu einem raren Gut werden», urteilt JLL. Als nennenswerte Vermietungsdeals des letzten Jahres listet JLL die Anmietung von 2.500 qm von Meta im «Sihlcity» und von weiteren 10.000 qm im geplanten «Lake Campus» am Mythenquai (IB berichtete) auf.

Genf: Leichter Anstieg des Büroangebots

Der Büromarkt in der Region Genf zeigte einen leichten Anstieg des zur Verfügung stehenden Angebots von 6,2 auf 6,6%. JLL registriert dort eine hohe Aktivität mit Umzügen, Wegzügen, Renovationen, Umnutzungen und der Entwicklung neuer Stadtteile wie Praille-Acacias-Vernet, PAV. Auffallend sei der Trend, dass Firmen verteilte Standorte in modernen Gebäuden zusammenlegen. Frei gewordene Flächen können laut JLL aber zeitnah und vorübergehend vermietet werden, wie dies beispielsweise in der Rue de la Gabelle 1 (12.000 qm) erfolgt sei.

Bern: Hohe Dynamik durch Umzugswelle

In der Region Bern erhöhte sich die Angebotsquote innert Jahresfrist minimal von 2,4 % auf 2,5 %. JLL diagnostiziert aber einen Markt, der in Bewegung ist – bedingt durch mehr Bautätigkeit (vor allem im Norden und Westen) sowie durch eine Umzugswelle. Bereits in neuen Büros arbeiten die Versicherungen Vaudoise und Zurich. In Kürze stehen zudem Standortwechsel an, wie etwa bei der SRG, die per Ende 2026 ihren Hauptsitz an der Giacomettistrasse aufgibt und sich an die Schwarztorstrasse verlagert. Das Bundesamt für Umwelt (Bafu) bezieht ein saniertes Gebäude an der Mühlestrasse 2 in Ittigen und gibt zwei Standorte an der Worblentalstrasse 68 in Ittigen und an der Monbijoustrasse 40 in Bern auf. In das zweite Objekt zieht die Eidgenössischen Hochschule für Berufsbildung. Das frühere Gebäude der BLS am Europaplatz soll zukünftig der Eidgenössischen Finanzverwaltung und dem Generalsekretariat des Finanzdepartements als Sitz dienen. Und das VBS plant, dieses Jahr in einen Neubau am Guisanplatz zu ziehen.

Lausanne: Deutlicher Leerstandsanstieg

Das Büroangebot in der Region Lausanne hat sich im Vergleich zum Vorjahr stark erhöht, von 3,8 auf 5,2 %. JLL registriert vor allem in peripheren Gebieten mit suboptimaler Verkehrserschliessung mehr Leerstände. In der Stadt Lausanne war die Angebotssituation im Vorjahr mit 1,9 % recht knapp. Mit einem Leerstand von 3,3 % ist die Situation nun etwas entspannter. Im CBD stehen 19.500 qm Büroflächen leer. Die Angebotszunahme erfolgte unter anderem, weil nun 6.000 qm im neu renovierten Hôtel des Postes verfügbar sind.

Basel: Büromarkt mit hoher Absorption

Sowohl in der Region Basel als auch in der Innenstadt selbst reduzierte sich der Büroleerstand leicht. Die Angebotsquote liegt neu bei 5,9 %. Büroflächen absorbierten unter anderem BeOne Medicines, Genedata, Bechtle und das Präsidialdepartment Basel-Stadt. Verschiedene Projekte wurden lanciert (Post/SBB, Lonza, Roche), sodass die zuletzt abgeschwächte Neubautätigkeit in der Stadt Basel wieder anziehen wird. Parallel entwickelt sich der Main Campus des Switzerland Innovation Park Basel Area in Allschwil weiter. In den letzten vier Jahren entstanden 87.000 qm, bis 2030 können weitere 58.000 qm Büro- und Laborflächen gebaut werden.

Gemischter Ausblick

JLL weist in seinem Ausblick darauf hin, dass 2026 bis 2028 nun insgesamt weniger neue Büroflächen erstellt werden. Auf der Nachfrageseite allerdings sehen die Rahmenbedingungen für Wachstum nicht besonders gut aus: «Nach Jahren mit konstantem Beschäftigtenwachstum, welches die Büronachfrage stützte, brach dieses 2025 ein und wird gemäss Prognosen auch dieses Jahr nur gering ausfallen», heisst es. Die Unsicherheit, dass sich der Flächenbedarf in einer Welt mit hybriden Arbeitsformen massiv reduziert, hat sich hierzulande inzwischen aber «etwas gelegt». (aw)