Wohnungsmarkt: Der Mietwohnungsbau dreht nach oben
Wohnungsmarkt: Der Mietwohnungsbau dreht nach oben
Wüest Partner diagnostiziert eine Angebotswende auf dem Mietwohnungsmarkt. Das Tempo des Neubaus halten die Analysten aber noch für nicht ausreichend, um das aufgelaufene Defizit auszugleichen.
In den vergangenen vier Quartalen wurden 52.000 Wohnungen bewilligt – so viele wie seit Ende 2018 nicht mehr. Wüest Partner stellt in einer Analyse des Schweizer Wohnimmobilienmarkts fest: Die Wende beim Angebot ist erreicht worden, auch wenn die Grössenordnung und das Tempo nicht ausreichten, um das seit 2020 aufgelaufene Defizit auszugleichen.
Der Zuwachs geht allein auf das Mietsegment zurück (+11 %); beim Wohneigentum weisen die Kurven weiter nach unten. Auffällig sei die regionale Verlagerung Richtung Bern und in die Innerschweiz, während die Bauaktivität in Zürich und der Genferseeregion nachlasse. «Hohe Nachfrage allein genügt also nicht; entscheidend ist, wo Projekte planerisch und politisch realisierbar sind», resümieren die Analysten.
Umbau statt Neubau
Erstmals liegen die Umbaugesuche gleichauf mit jenen für Neubauten; bei Einfamilienhäusern kommen sogar 2,3 Umbaugesuche auf ein Neubaugesuch. Dahinter steht offenbar ein Vorzieheffekt der Eigenmietwert-Abschaffung. Das erneuere die Substanz, binde aber Planungs- und Baukapazitäten, ohne zusätzlichen Wohnraum zu schaffen.
Zäsur beim Leerstand
Die Modellrechnung von Wüest Partner erwartet per 1. Juni rund 48.000 leerstehende Wohnungen; die Leerwohnungsziffer verharrt damit bei knapp 1 %. Nach fünf Jahren, in denen die Zahl jährlich um bis zu 9.900 Einheiten sank, ist das eine Zäsur, auch wenn sich die Stabilisierung regional unterschiedlich zeigt.
Die Mietpreisschere öffnet sich weiter
Die Bestandesmieten sind erstmals wieder messbar gesunken (−0,4 %), während die Angebotsmieten im ersten Halbjahr um 1,0 % anzogen. Diese Differenz verstärkt den Lock-in-Effekt: Freiwillige Wechsel unterbleiben, und das Inseratevolumen bleibt tief, obwohl es nicht weiter schrumpft.
Wohneigentum: Die Abkühlung verzögert sich
Die Transaktionspreise stiegen im 2. Quartal sowohl für Einfamilienhäuser als auch für Eigentumswohnungen um rund 4,3 %, mehr als prognostiziert. Bei den Eigentumswohnungen steht einem Nachfrageindex von 126 Punkten ein Angebotsindex von noch 73 Punkten gegenüber. «Da die Pipeline blockiert bleibt, dürfte sich daran vorerst nichts ändern», urteilen die Experten.
Preise fundamental gedeckt
In einer gleichzeitig veröffentlichten Studie zum Wohneigentum kommt Wüest Partner zudem zu dem Schluss, dass die Preisentwicklung nicht aus dem Ruder gelaufen ist. Ende 2025 liegen die Preise für Einfamilienhäuser lediglich 1,6 % über ihrem Fundamentalwert, jene für Eigentumswohnungen 8,2 %. «Bei Letzteren hat sich die Bewertungslücke zwar über zwei Jahrzehnte hinweg geöffnet, in den vergangenen zehn Jahren jedoch kaum mehr vergrössert», heisst es. Das Überbewertungsrisiko bleibe damit gering bis moderat. In vier von fünf Szenarien, die Wüest Partner durchgerechnet hat, steigen die Preise bis 2028 weiter. Dies gelte selbst bei einer moderaten Rezession, weil Wohnungsknappheit und tiefe Zinsen die Nachfrage stützten, sowie bei einer Stagflation, in der Wohneigentum als partieller Inflationsschutz wirkt. Rückläufige Preise wären nur bei einer ausgesprochen ungünstigen Kombination aus tiefer Rezession, Deflation und Bevölkerungsrückgang zu erwarten.
