Rückblick 109. Schweizer Immobiliengespräch
Zum dritten Mal traf sich die Immobilienbranche bei den «Schweizer Immobiliengesprächen» in Bern. Der Titel – «Antworten auf die Wohnungsnot» – enthielt eine Prämisse, die sich selbst als diskussionswürdig erwies.
Man diskutiert und tauscht sich aus, um neue Blickwinkel auf Probleme zu gewinnen, und in der festgefahrenen Schweizer Wohn-Debatte ist das besonders wünschenswert. Wenn dabei vermeintliche Gewissheiten hinterfragt werden, ist das zu begrüssen, und manchmal kann es passieren, dass sogar die Frage selbst in Frage gestellt wird. So geschehen an der jüngsten Ausgabe der «Schweizer Immobiliengespräche» im Casino Bern. Doch der Reihe nach – am Anfang stand ein breiter Konsens.
Dass mehr gebaut werden muss in der Schweiz, ist in der Diskussion zum Wohnungsmarkt geradezu ein Mantra. Und dies zu Recht, wie die Veranstaltung zeigte. So unterschiedlich der Hintergrund der vier Panelisten auch war – in diesem Punkt waren sich alle einig. Und alle Vortragenden – die Spitzen dreier recht unterschiedlicher Unternehmen und eine Politikerin – konnten glaubhaft belegen, dass sie selbst ihren Beitrag leisten oder leisten wollen.
«Anspruchsinflation» als Bremse
Von den vier Vortragenden geht am ehesten Lars Egger, CEO von Espace Real Estate, als Vertreter des Immobilien-Mainstreams durch. Seine an der Berner Börse kotierte Immobilien-Aktiengesellschaft ist «nischig» allenfalls durch ihren regionalen Fokus auf den Espace Mittelland. Dass auch marktorientierte Akteure dazu beitragen können, die notorische Wohnungsknappheit in den unteren Segmenten des Schweizer Wohnungsmarkts zu lindern – dazu wusste Egger einiges zu sagen. Eine seiner Thesen: Auch Neubau im höheren Preissegment entlastet den bezahlbaren Wohnungsmarkt, weil er Umzugsketten in Gang setzt. Bei einem Projekt wurde kürzlich festgestellt, dass der weit überwiegende Teil der neuen Bewohner aus dem Quartier stammt. Was für die einen ein Upgrade darstellt, schafft an anderer Stelle also Raum für Neue.
Überbordende Erwartungen stehen der Schaffung von Flächen oft im Weg, meint Egger, und brachte das Phänomen auf den treffenden Begriff «Anspruchsinflation». Auch eine zu starke Fokussierung auf die Kernstädte sieht er als Problem. Ausgerechnet dort sei die Akzeptanz für Dichte gering. Gut erschlossene Agglomerationslagen sind das Ziel. Dafür wird freilich planungsrechtliches Entgegenkommen verlangt, etwa bei der Erleichterung von Umnutzungen. Dass sein Unternehmen einen Weg gefunden hat, mit der Politik auszukommen, musste Egger nicht nur behaupten – er konnte es demonstrieren. Zum «Immobiliengespräch» hatte er ein Video-Testimonial des Stadtpräsidenten von Zuchwil (SO) mitgebracht, in dem das Stadtoberhaupt die Zusammenarbeit mit dem privatwirtschaftlichen Akteur in höchsten Tönen lobte.
Rendite über 3 Prozent – mit gemeinnützigem Anspruch
Auch Jürg Capol, CEO der Utilita Anlagestiftung für gemeinnützige Immobilien, präsentierte sich als Teil der Lösung des Wohnungsproblems. Sein Unternehmen ist eine konzeptionelle Innovation – einerseits als Alternative zu gewinnorientierten privatwirtschaftlichen Playern ersonnen, andererseits in der Finanzierung auf anderen Wegen unterwegs als das genossenschaftliche Segment, das auf die Verzinsung von Fremdkapital setzt. «Wir wollten beweisen, dass es mit Eigenkapital geht», sagt Capol. Und das tut es: Mit dem Kapital von Pensionskassen erwirtschaftet Utilita eine reine Cashflowrendite von über 3 Prozent – eine Zahl, die auch im nicht-gemeinnützigen Sektor mit grossem Interesse beobachtet wird.
Interessant an diesem Ansatz ist die Art und Weise, wie Capol seine gemeinnützigen Ziele definiert. Im Vordergrund stehen nicht nur Mietpreise, sondern auch die Bedürfnisse der Mieterschaft, auch sozialer Art, und das in einem Preissegment, in dem die Elastizität des Marktes schwächer ausgeprägt ist und in dem sich traditionell der Staat durch Förderung oder Regulierung einzuschalten genötigt sieht. Trotz der erwähnten Rendite gelingt es Utilita, Wohnungen mit Mieten deutlich unter dem Marktniveau anzubieten. Am Beispiel des Projekts «Bella Vista» in Neuenburg rechnete Capol vor, dass die Wohnungen rund 25 Prozent unterhalb der Marktmiete zu haben sind.
Privates Kapital für günstige Wohnungen
Auch ein weiterer Akteur, der in Bern auf der Bühne stand, ist gemeinnützig ausgerichtet: die Gesellschaft für erschwingliches Wohnen AG (GEW). Anders als Utilita, die es bereits seit zehn Jahren gibt, ist die GEW eine frisch gegründete Firma. Im Verwaltungsrat sitzen bekannte Exponenten der Schweizer Immobilienwirtschaft – wie Donato Scognamiglio, Balz Halter und Daniel Kusio –, und in gewisser Weise darf man die GEW als Produkt der jüngsten Debatten rund um die Nöte auf dem Wohnungsmarkt verstehen. Auch hier das Bestreben: Die Branche will zeigen, dass sich mit privatem Kapital günstige Wohnungen schaffen lassen.
Geschäftsführer der GEW ist Reto Brüesch, der fünf Jahre die Baugenossenschaft Silu mit rund 1.000 Wohnungen leitete und seit sieben Jahren als Vorstandsmitglied der Wohnbaugenossenschaft Grubenacker amtet. In der Welt gewinnorientierter Akteure ist er aber genauso zu Hause: Brüesch war 14 Jahre für den Immobilienarm des Investmentmanagers Axa tätig.
Das Ziel der GEW: Investieren in Wohnungen, die preislich im unteren 50 Prozent-Quantil liegen. Brüesch will soziale Komponenten mit unternehmerischem Denken kombinieren. Wie soll das gelingen? Etwa durch effiziente Prozesse und kostengünstigen Betrieb. Auch Brüesch lässt durchblicken, dass hohe Ansprüche solchen Zielen mitunter im Wege stehen.
Er fragt zum Beispiel: Muss es bei Wohnbauprojekten immer einen Architektenwettbewerb geben? Ein zentraler Punkt seiner Ausführungen ist aber dieser: Das tieferpreisige Marktsegment bietet sich nicht nur aus gemeinnütziger Perspektive an, es hat auch unternehmerische Vorteile. Die Risiken sind tiefer, weil praktisch kein Leerstandsrisiko besteht, und entsprechend tief sind die Kapitalkosten. Brüesch ist übrigens nicht nur Immobilien-Akteur, sondern auch Politiker: Für die SVP sitzt er im Stadtzürcher Gemeinderat sowie in der Sachkommission Stadtentwicklung.
Öffentlicher Diskurs versus subjektives Empfinden
Als reine Vertreterin der öffentlichen Hand sprach die Schlussrednerin Melanie Mettler. Die Grünliberale amtet in der Stadt Bern als Direktorin für Finanzen, Personal und Informatik, und was sie mit den drei Vorrednern verband, war die Überzeugung, dass Neubau wichtig ist. Dass es ihrer Stadt damit ernst ist, konnte sie belegen: In Bern wird schnell genehmigt – Baugenehmigungen benötigen dort im Schnitt nur 88 Tage, deutlich weniger als in Luzern, Zürich, Basel oder Genf. Und die Stadt kann auf eine Reihe grosser Stadtteil-Projekte verweisen: Unter anderem in Ausserholligen, in WankdorfCity 3 und auf dem Vierer- und Mittelfeld werden in naher Zukunft über 3.000 neue Wohnungen entstehen.
Spannend waren Mettlers Ausführungen aber auch, weil sie gängige Narrative in der Wohnungsdebatte in Frage stellte. Ja, sie hinterfragte sogar den Begriff der Wohnungsnot. Zwar stellte auch sie fest – und knüpfte damit an Brüeschs Vortrag an –, dass Wohnungsnot definitorisch bei einer Leerstandsziffer unter 1 Prozent gilt – in der Stadt Bern liegt sie bei 0,44 Prozent. Sie nannte aber drei weitere Kriterien, die nicht ins Bild passten. Wenn tatsächlich eine Wohnungsnot herrschte – wäre dann nicht zu erwarten, dass die Haus‑haltsgrösse wächst? In Bern liegt sie heute bei 1,83 Personen pro Wohnung, deutlich tiefer als noch in den 1980er Jahren und seit Ende der 1990er Jahre kaum verändert. Auch bei den Jüngeren sind Einpersonenhaushalte in der Stadt nach wie vor der dominierende Haushaltstyp.
Damit einher geht die Beobachtung, dass der Wohnflächenkonsum pro Person zwischen 1980 und 2010 in Bern um rund 37 Prozent gestiegen ist und seither nochmals um knapp 4 Prozent. Und last but not least: Trotz steigendem Flächenkonsum ist gemäss BfS Bundesamt für Statistik der Anteil des Haushaltsbudgets, der für das Wohnen aufgewendet wird, seit den 1980er Jahren stabil bei 15 bis 20 Prozent für die drei mittleren Quintile.
Melanie Mettler folgert daraus: Der subjektive Eindruck gibt nicht das ganze Bild wieder und wird stark durch die öffentliche Debatte geprägt. Das führt zur dringlichen Frage, ob das zu lösende Problem die Knappheit einer Ressource darstellt oder nicht vielmehr ihre Verteilung. In der Paneldiskussion mahnte sie später: Der staatlichen Seite müsse es um die Bedürfnisse des untersten Einkommens-Quintils gehen, und sie dürfe nicht Gefahr laufen, die Anspruchsinflation der Mittelklasse zu finanzieren.
Skepsis bei «10-Millionen-Schweiz»
Die Wohnungsdebatte verläuft nicht im luftleeren Raum, sondern vor dem Hintergrund grosser politischer Weichenstellungen, die anstehen. Das thematisierte Moderator Björn Zern zum Schluss der Diskussion, indem er das Panel auf die «10-Millionen-Schweiz»-Initiative befragte. Drei der vier Diskussionsteilnehmer sahen die Ziele der Initiative nicht als hilfreich an. Verständnis für das Anliegen zeigte Reto Brüesch, der darauf hinwies: Die Schweiz wächst deutlich schneller als noch 2008 prognostiziert. Der Effekt der Zuwanderung ist enorm und die Bereitschaft, die Folgen der Verdichtung zu tragen, eher gering.
Jürg Capol argumentierte, der Versuch, die Nachfrageseite zu steuern, greife zu kurz – sie sei schlicht zu komplex; Lösungen liessen sich nur auf der Angebotsseite finden. Melanie Mettler brachte den Begriff der «Abschottung» ins Spiel, die in einer sich rasch verändernden Welt nicht wünschenswert sei.
Der Standort Bern erwies sich einmal mehr als gutes Pflaster für lebendige Diskussionen mit unkonventionellen Sichtweisen. Die Veranstalter – Galledia Fachmedien und die Berner Fachhochschule – werteten den Event als Erfolg und kündigten an, die Gesprächsreihe in der Bundesstadt fortzusetzen.
