Intershop mit deutlichen Aufwertungen in H1
Mit einem neuen Bewertungsdienstleister weist das Unternehmen ein Ergebnis aus Neubewertung von rd. 200 Millionen Franken aus. Die operativen Ziele für das Gesamtjahr werden unterdessen bestätigt.
Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres stieg der Liegenschaftsertrag bei Intershop um 8,1% auf 44,3 Mio. CHF, den Angaben zufolge vor allem begünstigt durch die Transaktionen der letzten 18 Monate. Auf vergleichbarer Basis legte der Ertrag um 2,0% zu. Beim Betriebserfolg (EBIT vor Bewertungsveränderungen) gab es einen Anstieg um 14,6% auf 36,0 Mio. CHF. Auch der Liegenschaftsaufwand hat sich erhöht, und zwar um 14,4% auf 4,7 Mio. CHF. «Das entspricht einem Anteil von 10,7% des Liegenschaftsertrags und liegt im erwarteten Rahmen», so das Unternehmen. Die Betriebskosten legten um 9,6% auf 7,8 Mio. CHF zu, was das Unternehmen mit Projektaufwänden begründet. Unterdessen verharrten die Personalkosten auf Vorjahresniveau. Stabil bleibt auch die Eigenkapitalquote mit 56,2% und der Verschuldungsgrad (LTV) bei 33,0%. Die durchschnittlichen Zinskosten verringerten sich auf 1,25%.
«Verkaufserlöse in Zukunft weniger stark über dem Buchwert»
In der Erfolgsrechnung des Unternehmens springen vor allen Dingen Nettoaufwertungen des mittlerweile rd. 1,8 Mrd. CHF schweren Portfolios in Höhe von 200,2 Mio. CHF ins Auge (H1 2024: +22,4 Mio.). Sie trieben den Semestergewinn von 52,7 Mio. auf 175,9 Mio. CHF in die Höhe. Insbesondere Liegenschaften in der Stadt Zürich seien höher bewertet worden – aufgrund von gesunkenen Diskontsätzen sowie einer Neubewertung von vorhandenen Entwicklungspotenzialen. Der hohe Aufwertungsgewinn hängt wohl auch zusammen mit dem Bewerterwechsel von KPMG zu CBRE und einem anderen Ansatz des neuen Dienstleisters. Die stärker auf den Markt zum Stichtag bezogene Herangehensweise sei teilweise auch mit einer deutlich negativeren Einschätzung einhergegangen, wie Intershop CEO Simon Haus im Rahmen der Bilanzpressekonferenz erläuterte.
Mit Blick auf die geänderte Bewertungspraxis macht Intershop seine Investoren schon einmal darauf aufmerksam, dass in Zukunft Verkaufserlöse weniger stark über dem Buchwert liegen als in der Vergangenheit, «da operative Erfolge und Entwicklungsfortschritte schneller in den Bewertungen abgebildet werden». Am Geschäftsmodell und den Renditen für die Investoren ändere sich dadurch allerdings nichts.
Steuer-Effekt schmälert Gewinn
Ohne Neubewertungen verzeichnete Intershop im Halbjahr einen spürbaren Rückgang des Gewinns von 36,0 Mio. auf 28,6 Mio. CHF. Dieser Rückgang sei im Rahmen einer «erwarteten Normalisierung der Steuerquote» zu verstehen. Der Steueraufwand erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr von 2,2 Mio. auf 56,7 Mio. CHF. Dafür waren nicht zuletzt Steuern auf Aufwertungen im Kanton Zürich verantwortlich, so Haus.
Zukäufe in Kemptthal und Uetikon
Im Kanton Zürich hat Intershop übrigens zwei Liegenschaften zugekauft: Im Rahmen eines Sale-and-Leaseback-Deals nämlich einerseits die vollvermietete Renditeliegenschaft Pfäffikerstrasse 37 in Kemptthal (an dieser Adresse befindet sich der Konzernsitz des Schweizer Wasser-Aufbereitungsspezialisten Katadyn). Ausserdem kaufte das Unternehmen die Promotionsliegenschaft Alte Landstrasse 103 in Uetikon am See, ein ehemaliges Fabrikgebäude, das in Wohneigentum umgewandelt werden soll.
Veräussert wurden dagegen an ein Family Office die Renditeliegenschaft Talstrasse 35–37 in Pfäffikon (SZ), die nach dem Auszug des Hauptmieters repositioniert worden war. Nach dem Stichtag hat Intershop zudem die Liegenschaft Avenue C.-F. Ramuz 43 in Pully veräussert. Auch hier war nach dem Wegfall des Alleinmieters die Immobilie auf Multi-Tenant-Nutzung ausgerichtet worden.
Ziele bestätigt
Nach einem Verkaufsgewinn von 2,6 Mio. CHF im ersten Halbjahr erwartet Intershop für das Gesamtjahr einen Verkaufsgewinn vor Steuern von mindestens 15 Mio. CHF. Das Jahresziel der Steigerung des Nettoliegenschaftsertrags um mindestens 8% unter Ausschluss von Transaktionen (Stand per Ende Februar 2025) wird bestätigt. Im Ausblick enthalten ist auch die Einschätzung, dass sich die Mietvertragsabschlüsse «infolge der wirtschaftlichen Lage» verlangsamen werden.
Und es gibt noch eine weitere Neuigkeit, die Intershop im Zusammenhang mit den Halbjahreszahlen zu vermelden hatte: Das Unternehmen hat seine Gruppenstruktur verschlankt und aus insgesamt elf Gesellschaften, in denen Liegenschaften gehalten oder Managementaufgaben gebündelt waren, vier gemacht. (aw)
