Halter Entwicklungen – Projekte wie das Limmatfeld in Dietikon oder die Überbauung Am Rietpark in Schlieren nehmen Kontur an. Markus Mettler, Geschäftsführer von Halter Entwicklungen, Zürich, erklärt, welche Philosophie dahinter steckt.

Rolf Breiner

In unmittelbarer Nachbarschaft zur Limmat erstreckt sich leicht verschachtelt ein offenes Gebäudeensemble, in dem seit Jahren sowohl gearbeitet wie gewohnt wird. Erprobt, bewährt, zukunftsweisend. Mischnutzungen sind bei Immobilienentwicklungen en vogue. Hier an der Hardturmstrasse haben die Halter Unternehmungen ihre Basis, nicht weit vom Hardturmstadion, das sich vorerst seinem Schicksal ergeben hat und einer ungewissen Zukunft entgegendämmert. Gut gelaunt und aufgeräumt, freilich etwas im Bewegungsablauf behindert (eine Meniskusoperation ist nötig), erwartet uns Markus Mettler. Der 40-jährige Hobby-Fussballer und Leiter des 25-köpfigen Teams bei Halter Entwicklungen ist kaum zu bremsen und erweist sich als profunder zielstrebiger «Entwicklungshelfer»,

Die Immobilienentwicklung, modern und weitsichtig interpretiert, beginnt mit Gründstücksanalyse, führt über Produktdefinition und Zielsetzung bis zur Realisierung. Damit übernehmen Sie als Entwickler auch Facility-Management-Aufgaben.
Markus Mettler: Dies ist eine Frage der Interpretation und Terminologie. Die Nutzung steht im Fokus sämtlicher Betrachtungen. Die Aussage, dass wir als Entwickler auch Aufgaben des Facility Managements übernehmen, scheint terminologisch etwas weit hergeholt, ist inhaltlich aber sehr nah.

Wie würden Sie die Kernaufgaben eines Entwicklers beschreiben?
Im Mittelpunkt stehen Marketingaufgaben. Das heisst: Wo liegen die Bedürfnisse und Interessen des Nutzers. Abhängig von dieser Analyse, werden die Produkte definiert, entwickelt und realisiert.

Sie arbeiten mit Halter Immobilien unter einem Dach. Das bedeutet aber nicht, dass Ihr Produkt Halter Immobilien übergeben wird.
Absolut. Halter Immobilien ist ein potenzieller Dienstleistungspartner, mit dem wir mal zusammenarbeiten oder auch nicht. Wir sind eine eigenständige Firma, die organisatorisch, finanziell selbständig unterwegs ist. Juristisch gesehen, sind wir eine Gesellschaft der Halter Unternehmungen.

Wie grenzen sich die verschiedenen Gruppen bei Halter Unternehmungen ab?
Wir sind untereinander klar abgegrenzt. Halter Immobilien ist ein Dienstleistungsunternehmen im Bereich Beratung, Vermarktung und Verwaltung im Mandatsverhältnis – nach bestem Wissen und Gewissen. Halter Generalunternehmung ist ein klassischer GU und TU, der im Drittmarkt tätig ist. Die Kernkompetenz ist der Prozess der Ausführung ausgerichtet, das betrifft auch Kosten, Qualität und Termin zu bewahren. Und das alles so nach den Bedürfnissen der Bauherren befriedigend abzuwickeln, bis zum Bezug des Projekts. Bei uns werden eigene Projekte entwickelt, in denen auch Risikokapital steckt – im Sinne von Grundstückskauf und Grundstücksicherung. Wir bieten Planungs- und Marketingvorleistungen. Hier wird eigenes Kapital aus den Halter Unternehmungen investiert. Wir sind ein angelsächsisch geprägter Developer, sehr marketingorientiert, zuständig von der ersten Idee bis zum Bezug. Wir übernehmen Verantwortung für die Ausführung, arbeiten aber mit Partnern zusammen, sei es mit der eigenen Halter GU, einem Dritten oder Baumanagern.

Wo liegt denn Ihr Fokus?
Wir führen unsere Projekte strategisch, finanziell und marktorientiert, und das sehr schlank mit 25 Mitarbeitenden. Für allfällige zusätzliche Dienstleistungen holen wir Externe dazu.

Verstehen Sie sich als Mittler zwischen Grundeigentümern, Investoren und Nutzern?
Das ist eine sehr gute Interpretation. Wir füllen den Gap, die Lücke, und vermitteln zwischen zwei Partnern, die risikoavers sind. Dort kommen wir zum Zug: Wir haben das Risikokapital, das Know-how und das marktorientierte Projektmanagement.

Es laufen ganz verschiedene Halter-Projekte nebeneinander. Auf wie vielen Hochzeiten tanzen Sie als Entwickler?
Die Frage ist: Soll man als Entwickler nur auf einer Hochzeite tanzen? Man muss verschiedene Projekte parallel entwickeln. Jedes Projekt kommt in Situationen, wo es Verzögerungen gibt. Das heisst: Als professioneller Entwickler muss man eine gewisse Palette von Projektentwicklungen in petto haben. Es ist eine ziemlich kritische Situation, wenn man nur auf einer Hochzeit tanzen würde. Den Portfoliogedanken im Anlagebereich haben wir ebenfalls in der Projektentwicklung. In unserer Marktregion, eben in der deutschen Schweiz, möchten wir breit diversifiziert sein – sowohl geografisch wie auch in der Projektgrösse.

Lassen Sie uns einen Blick auf einzelne Projekte werfen. Mit dem Limmatfeld in Dietikon entstünde eine kleine Stadt, heisst es. Was passiert dort?
Tatsächlich hat das Projekt Limmatfeld Stadtstruktur an enorm gut erschlossener Lage. Wir versuchen hier die Stadt nachzubilden, wo man sich als Bewohner sehr heimisch fühlen kann und sämtliche städtische Infrastrukturen zur Verfügung hat, sprich Einkaufs- und Freizeitgelegenheiten, Erholungsmöglichkeiten und Naturerlebnis an der Limmat. Für uns ist es eine etablierte Stadtentwicklung.

Solche Entwicklungen sind vor negativen wirtschaftlichen Einflüssen und Gegebenheiten nicht gefeit. Ist der Zug in Dietikon so gut geschmiert, dass er problemlos weiterfährt?
Im Wohnungsbereich besteht nach wie vor eine hohe Nachfrage. Solange wir nicht in eine wirklich dunkle wirtschaftliche Phase geraten, ist das für uns kein Thema. Die Gleise für die ersten Etappe Limmatfeld, die jetzt im Bau ist, sind sehr gut geschmiert. Im Herbst wird sie beendet, und dann werden dort 500 bis 600 Einwohner Einzug nehmen. Im Idealfall wird das ganze Projekt Limmatfeld in fünf Jahren abgeschlossen.

Vom Abspecken oder Auf-Eis-legen ist nicht die Rede...?
Überhaupt nicht. Beim Limmatfeld gibt es keinen Grund dafür. Im Gegenteil. das Zürcher Limmattal hat Nachholbedarf. Ich bin überzeugt, mit einem neuwertigen, gut positionierten Angebot wird der Wohnungsmarkt im Limmattal sehr attraktiv.

Wie sieht das Verhältnis von Wohnungs- und Mietflächen aus?
Ganz klar sind diese Verhältnisse noch nicht. Wir rechnen mit 20 bis 40 Prozent Eigentumswohnungen. Wir streben ein Mix an – von einem Drittel Eigentums- und zwei Drittel Mietanteil. Das spiegelt auch das heutige Bedürfnis der Schweizer Gesellschaft wieder.

Fühlt man sich im Limmattal von Zürich vereinnahmt?
Ab Schlieren haben Bewohner und Politiker ein Differenzierungsbedürfnis. Man möchte sich von der Stadt Zürich absetzen. In Dietikon ist das Wir-Gefühl stärker als in Schlieren vorhanden. Dietikon ist nicht mehr Zürich.

Der Trend zu Mixnutzungen ist unverkennbar. Ist das die Zukunftsmusik aus ihrer Entwicklerperspektive?
Man sollte nicht das Gefühl haben, dass wir die Zukunft gestalten. Mir ist wichtig, zu unterstreichen, dass die Nutzer im Mittelpunkt stehen. Was möchten sie? Daraus leitet sich der Trend zu Mischnutzungen, zu Zentrumsnähe, zu attraktivem Wohnen und Dienstleistungen ab. Letztlich apperzipieren wir die Bedürfnisse der Nutzer und holen sie ab. Die Nutzer bestimmen den Trend, nicht die Entwickler. Wir nehmen den Ball auf.

Die CS hat sich vom Hardturmstadion abgewandt. Ihr Projekt Hard Turm Park nimmt Gestalt an. Die Baubewilligung für die erste Etappe wurde erteilt. Wie geht es weiter – mit oder ohne Stadion?
Es gibt einen rechtskräftig bewilligten Gestaltungsplan, der sicherstellt, dass mindestens 44 Prozent bebauter Flächen auf dem gesamten Areal Wohnungen vorbehalten sind. Wir sind gemäss Produktdefinition entsprechend unterwegs und legen im Herbst los. Die erste Ettape umfasst das Wohn- und Geschäftshaus der ADP Architekten, Zürich. Praktisch gleichzeitig wird das Hochhaus von Patrick Gmür in Angriff genommen. Wir funktionieren 100 Prozent unabhängig vom Stadionprojekt, realisiert wird der Hard Turm Park vom Konsonsortium Pfingstweid, an dem Halter zu einem Drittel und die Hardturm AG zu zwei Dritteln beteiligt ist.

Was halten Sie von Walter Wäschles Vorschlag, ein Duplexstadion zu bauen?
Eine gute Überlegung, aber diese Idee ist aus meiner Sicht unrealistisch. Die Kosten über 300 bis 400 Millionen Franken sind nicht refinanzierbar.

In Luzern wird ein neues Stadion gebaut. Wie hat sich dieses Projekt entwickelt?
Es gab im Herbst 2006 einen Investorenwettbewerb mit Rahmenbedingungen, von der Stadt vorgegeben, an dem wir uns beteiligt haben. Man wollte ein Stadion mit 16 800 Sitzplätze, eine Infrastruktur für Fussball, Leichtathletik, Hallenbad und Turnhalle. Mantelnutzung war möglich – aber ohne Einkaufszentrum. Eine neuartige Ausgangssituation. Wie kann man so ein Projekt refinanziert werden? Wir haben die Situation analysiert, haben uns auf Wohnraum fokussiert und zwei wesentliche Elemente identifiziert: 1. Mangelndes Interesse von Investoren für einen Stadionbau; 2. Stadion und Mantelnutzung müssen nicht zwingend eine Einheit bilden. Wir haben erkannt: Das Stadion steht isoliert da und muss separat finanziert werden. Ausserdem haben wir die Nutzungen – Hallenbad, Retailprojekt, Büroflächen und Wohnungen – zusammengeführt und ein Anlagepaket geschnürt. Die letzte Entscheidung betraf das Wohnen, und das hiess: in die Höhe bauen. So entstehen zwei Hochhäuser mit 77 und 88 Metern und insgesamt 300 Wohnungen. Am 20. Juli wurde mit dem Abbau des Stadions begonnen und im Februar 2011 wird das erste Heimspiel vom FCL stattfinden.

Namhafte Architekten wie Gigon/Guyer oder Adolf Krischanitz und Hans Kolhoff arbeiten für und mit Halter Unternehmungen. Wie bekommen Sie diese Stararchitekten an Bord?
Wir bieten sehr spannende und komplexe Aufgaben. Und das interessiert renommierte Architekten: Spannende Projekte ziehen spannende Architekten an.

Wie definieren Sie die Unternehmenskultur?
Wir hören sehr gut zu, führen den Prozess. Wir haben den Anspruch, gute Architektur mit wirtschaftlichem Denken zu verbinden. Dazu gehört auch eine Kultur des Austauschs. Unsere Hierarchie ist sehr flach: Der Weg vom Projektleiter bis zum Verwaltungsratspräsident Balz Halter ist fast auf einer Ebene. Wir sind intern schnell und effektiv vernetzt.

Im Mittelpunkt Ihrer Unternehmensphilosophie stehen Begriffe wie Massstäbe setzen, Fairness und Transparenz. Wie interpretieren Sie diese Vorgaben?
Das ist keine Vorgabe, sondern unsere Überzeugung. Fairness und Transparenz sind wesentliche Voraussetzungen für glaubwürdige Dialoge mit allen Beteiligten. Das bedeutet Vertrauen für alle, und Vertrauen gewinnt man nur durch Transparenz und Berechenbarkeit.

Etwas leger gefragt: Wenn Balz Halter der Visionär ist, sind Sie dann der Realisator?
Ich sehe mich nicht als reinen Realisator. Ich bin derjenige, der Bälle aufnimmt, aber auch mit ihnen jonglieren kann. Ziel ist selbstverständlich, Tore zu schiessen und zu gewinnen. Entwicklungsmässig haben wir viele Visionäre an Bord.

Dann sind Sie also ein visionärer Realisator?
Genau. Das ist ein sehr guter Steilpass, den ich gern aufnehme.