Einkaufszentren – Am 24. September geht in Basel das Stücki-Center an den Start. Auftakt für eine neue Konsolidierungsrunde?

Von Birgitt Wüst

«Die Eröffnung des Stücki-Centers ist 2009 sicher das Highlight der Schweizer Shoppingcenter-Szene», ist sich Jan Tanner sicher. Der Center-Manager des ersten Einkaufszentrums der ECE Europa Bau- und Projektmanagement GmbH in der Schweiz könnte recht haben. Denn im Basler Stadtteil Kleinhüningen ist mit 32 000 Quadratmetern Verkaufsfläche, Schaufensterfronten von insgesamt knapp zwei Kilometern Länge und 120 Läden eine Shopping-Mall der Superlative entstanden. Besucher werden künftig neben einer grossen Auswahl an edlen Stoffen und trendiger Mode «alles für den täglichen Gebrauch, frische Lebensmittel, Geschenkideen, Unterhaltungselektronik oder Accessoires finden», versprechen die Betreiber. Darüber hinaus einen «Food Court» im Eingangsbereich mit vielen bekannten und neuen Restaurants in der Schweiz. 824 Stellplätze stehen für Kunden zur Verfügung, und damit sich deren jüngerer Nachwuchs beim Einkauf nicht langweilt, gibt es im Erdgeschoss ein Kinderland. Im 400 Quadratmeter grossen «Stücki Jungle» werden sich bis zu sechs ausgebildete Betreuerinnen um die Kleinen kümmern. Dass 43 Prozent der Mieter Textil- und Modeanbieter sind, mag als Hommage des Center Managements an die Tradition des namengebenden Geländes gelten. Vom Areal der Stückfärberei aus hat bis ins Jahr 1983 der zweitgrösste Textilveredler der Schweiz wertvolle Stoffe in alle Welt geliefert, und die ECE will mit dem neuen Einkaufszentrum an die «lebendige Geschichte des Areals anknüpfen».

Keine Angst vor der Krise

Bisher scheint dies zu gelingen: Einen Monat vor der Eröffnung sind fast alle Flächen im «Stücki» vergeben. «Wir stehen derzeit nur noch mit zwei bis drei Mietinteressenten in abschliessenden Verhandlungen», berichtet Tanner. Der Center-Manager geht davon aus, dass das Zentrum voll vermietet an den Start gehen wird. Zu den Ankermietern zählen unter anderem Migros und
die Steak-Kette Block House sowie der
Unterhaltungselektronikanbieter Saturn, der hier seine erste Schweizer Filiale eröffnet. Auch bei den Modefilialisten (unter anderem H&M, Max Mara) gibt es einige Anbieter, die bisher noch nicht in Basel vertreten waren.
Dass der neue Einkaufstempel ausgerechnet im «Jahr drei» seit Ausbruch der Wirtschaftskrise und damit in Zeiten nachlassender Konsumfreudigkeit an den Start geht, scheint Betreiber, Investor (Tivona/Jelmoli) und Mieter nicht weiter zu verunsichern. «Die Planung eines Einkaufszentrums ist ein sehr langwieriger Prozess – und wir konnten nicht wissen, wie sich die wirtschaftliche Situation entwickelt», bemerkt Tanner. Tatsächlich gingen seit der ersten Planung acht lange Jahr ins Land. «Erst nachdem das umfangreiche Bewilligungsverfahren abgeschlossen war, alle Bewilligungen vorlagen und vor allem die Finanzierung gesichert war, konnten wir im Herbst 2007 mit den Bauarbeiten beginnen», berichtet Martin Kull, CEO der HRS Real Estate AG. Auf dem Bau war man schneller als auf den Ämtern; das Gebäude wurde in Rekordzeit errichtet. Inklusive der teilweise recht anspruchsvollen bauvorbereitenden Massnahmen – so standen neben Rückbauten auch Bodensanierungen an – brauchte HRS nur zwei Jahre, um das Stücki fertigzustellen. Ende August gibt es noch immer viel Hektik auf der Baustelle. Vorausblickend versichert Martin Kull: «Stücki wird pünktlich fertig, daran gibt es keine Zweifel!» Und auch nicht daran, dass es am Markt gute Chancen hat.
Ungeachtet der aktuell eher trüben ökonomischen Lage zeigt sich auch Center-Manager Tanner für das jüngste ECE-Center «sehr positiv gestimmt». Zum einen aufgrund der Erfahrung der ECE mit Shoppingcentern in Deutschland: «Die Umsätze dort sind nach wie vor gut.» Zum anderen, weil das Stücki in Basel ein Novum ist. Einkaufszentren wie in anderen Schweizer Grossstädten (etwa Glattzentrum oder Sihlcity in Zürich oder Shoppyland in Bern) gibt es in Basel bisher nicht. Daher sieht Tanner einen «gewissen Nachholbedarf». Ferner sei damit zu rechnen, dass das nahe der französischen und deutschen Grenze gelegene Stücki auch Kunden aus den Nachbarländern anziehen wird. «Ausserdem zeigen die neuen Zahlen von Forex-GFX für das Konsumverhalten der Schweizer nur einen leicht negativen Trend. Der Rückgang hält sich im Rahmen», vermutet Tanner.
In der Tat haben die Schweizer Detailhändler im Juni überraschend wieder mehr verdient: Ihre Umsätze stiegen im Vergleich zum Vorjahresmonat bei gleicher Anzahl Verkaufstage nominal um 0,8 Prozent. Teuerungsbereinigt lag der Anstieg bei 0,9 Prozent, wie das Bundesamt für Statistik (BFS) mitteilte. Für das Gesamtjahr ergibt sich damit – trotz Krise – immerhin noch ein leicht positives Ergebnis von 0,5 Prozent. «Die Daten sind besser als von uns erwartet und gut aufgestellt», meinte Thomas Stocker, Ökonom bei der Konjunkturforschung Basel (BAK), zur Nachrichtenagentur sda. Mit extremen Einbrüchen im Detailhandel rechnen Experten wie etwa Eva Köberl, Ökonomin bei der Konjunkturforschungsstelle an der ETH Zürich, nicht.

Kein Kino, kein Schwimmbad

So sieht sich die ECE in Basel «gut aufgestellt». Nicht zuletzt auch aufgrund des vielfältigen Angebots, das die künftigen Kunden im Stücki erwarte. Bisher war die Retail Factory SA für die Flächenvermarktung zuständig. Das Unternehmen in Cham, mit rund 200 Standort-Transaktionen pro Jahr hierzulande einer der «Grossen» im Bereich Standortvermittlungen, hatte die Tivona AG beauftragt, noch bevor die Zusammenarbeit mit der ECE feststand. Nach der Eröffnung wird sich die ECE auch um die Vermietung selbst kümmern; Konzeption und Mietermix hatte das auf Centermanagement spezialisierte deutsche Unternehmen (Otto-Gruppe) schon zuvor entscheidend mitbestimmt. Im Gegensatz zu vielen anderen Einkaufstempeln der jüngsten Generation setzt das Stücki ausschliesslich auf Detailhandel: Kinos, Diskotheken, Schwimmbäder oder Wellnessangebote sucht man hier vergebens.
Die ECE versuche bei all ihren Projekten, den ursprünglichen Gedanken umzusetzen, erklärt Tanner: «Wir bauen Shoppingcenter ohne Wenn und Aber!» Dabei konzentriere man sich auf das Wesentliche, «auf das, was wir können», also das «Shopping-Erlebnis».

Mit der Strategie, bei der Branchenmix-Konzeption Freizeitnutzungen nicht zu berücksichtigen, sei die ECE bislang nicht schlecht gefahren, meint Joachim Will, Geschäftsführer der auf Standortanalysen für Shoppingcenter fokussierten Ecostra GmbH in Wiesbaden. Die Integration von Freizeit- und Entertainment-Nutzungen in Einkaufszentren sei nicht ohne Risiko. «Denn dabei sind spezifische bauliche Anforderungen zu realisieren, und die Konzepte stehen oder fallen mit der Qualität und Leistungsfähigkeit des jeweiligen Betreibers», gibt Will zu bedenken. Zudem sei der Freizeitmarkt kaum filialisiert: «Bei einem Mieterausfall Ersatz zu finden, ist schwierig.» Gerade die Entwicklung bei den Multiplex-Kinos habe hier in den vergangenen Jahren zur Ernüchterung geführt.

Entwicklung verschlafen

Allerdings gibt es auch skeptische Stimmen. Da die Schweiz bereits jetzt über 140 Shoppingcenter und im europäischen Vergleich über die grösste Verkaufsfläche pro Kopf verfügt, stellt sich die Frage, ob ein weiterer Einkaufstempel, insbesondere in einer Grössenordnung wie in Basel, erfolgreich sein kann. «Auch in einem weitgehend gesättigten Markt ist immer Potenzial für gut konzipierte Center an geeigneten Standorten», sagt Will. Die Positionierung eines Einkaufszentrums innerhalb eines solchen Marktes erfolge letztendlich über Verdrängung. Chancen haben neue Projekte vor allem in einem Markt, in dem viele der bestehenden Shoppingcenter als veraltet gelten, und dies ist in der Eidgenossenschaft der Fall. «Bei 45 Prozent der 115 für eine aktuelle Migros-Studie gerankten Center in der Schweiz besteht Revitalisierungsbedarf», berichtet etwa Philipp Strebel, CEO der Zürcher psm Center Management AG.

Tatsächlich haben die Eigentümer vieler der zwischen 1970 bis 1980 eröffneten Schweizer Detailhandelszentren mit zirka 10 000 bis 20 000 Quadratmetern Bruttomietfläche lange Zeit gar keine Notwendigkeit für Neuinvestitionen in ihre Objekte gesehen, nicht zuletzt aufgrund des bis vor kurzem geringen Konkurrenzdrucks. Dass die Planungsvorschriften in den vergangenen Jahren restriktiver wurden, hat ebenfalls einige Restrukturierungsmassnahmen verhin-
dert. Wie zu hören ist, um Konflikte mit den Behörden zu vermeiden: «Wer will schon, wenn er jetzt 1000 Parkplätze hat, riskieren, künftig nur noch 300 zu haben?» Die Folge: Obwohl inzwischen viele Standorte einer Totalsanierung unterzogen wurden, entsprechen innere und äussere Gestaltung sowie die Flächenanordnung und Nutzungen häufig nicht modernen Konzeptionen. «Die Schweiz hat die Entwicklung verschlafen», konstatiert Ecostra-Chef Will. Dies verwundere um so mehr, als die Warenpräsentation und die Ladengestaltung der meisten Einzelbetriebe ein ausgesprochen hohes Niveau aufweise. Allerdings scheint sich auch hier viel zu ändern. «In jüngerer Zeit wurden, neben verschiedenen klassischen Shoppingcentern und Fachmarktzentren, eine Reihe durchaus bemerkenswerter Projektentwicklungen mit innovativen Konzepten realisiert beziehungsweise befinden sich im Planungsstadium», sagt Will und verweist auf das Center La Praille in Genf, das Westside in Bern-Brünnen, das Gottéron-Village in Fribourg sowie die Sihlcity in Zürich. Und es kommen noch mehr: Medienberichten zufolge sollen in den nächsten drei bis fünf Jahren 18 neue Einkaufscenter entstehen; gleichzeitig sind in zwölf bestehenden Shoppingcentern Modernisierungen in Kombination mit Vergrösserungen geplant. Auch im Segment Fachmärkte sollen Zentren entweder vergrössert oder gänzlich neu gebaut werden. Alles in allem zirka 585 000 Quadratmeter neue Verkaufsfläche, nicht eingerechnet die Ausbaupläne der deutschen Discounter Aldi und Lidl. Angesichts dieser Zahlen stellt sich die Frage, ob die Rechnung für jeden Investor und alle eingemieteten Detailhändler aufgeht. Getreu dem Motto «Das Bessere ist der Feind des Guten» erwarten Experten einen Verdrängungswettbewerb – etablierte und veratete Shoppingcenter werden durch die neue Konkurrenz unter Zugzwang geraten.

In diesem Kontext sieht sich die ECE gut positioniert und plant nach der Premiere in Basel bereits eine weitere Expansion in der Schweiz. Mit dem Stücki wolle man sich in Szene setzen und sich auch hierzulande eine Referenz schaffen, erklärt Tanner. Dabei habe man einige Projekte konkret im Visier: «Wir möchten uns auf dem Markt etablieren.»

Vor knapp einem Jahr wurde das WestSide eröffnet. Der von Daniel Libeskind entworfene Komplex in Bern-Brünnen ist ein Urban Entertainment Center (UEC). Hier gibt es neben der architektonisch beeindruckenden Shopping Mall mit 23 500 Quadratmetern Verkaufsfläche, 55 Shops und Restaurants auch ein Freizeitzentrum mit Multiplex-Kino und vielen weiteren Attraktionen. Unter anderem ein Flussbad mit Strömungsanlage, Wildwassercanyon und Riesenrutschen sowie eine Wellness–Oase mit asiatischem Spa, römisch irischem Dampfbad und Sauna. Auch ein Hotel (Holiday Inn) und eine Seniorenresidenz (SeneCasita) fehlen nicht. Die Besucher scheinen das «Gesamtpaket» zu schätzen: In den ersten sechs Monaten hatten bereits 2,8 Millionen Menschen das WestSide besucht. Die Betreiber werteten dies als positives Signal, denn damit war die jährlich anvisierte Besucherzahl von 3,5 Millionen schon beinahe erreicht. Hinsichtlich der Umsatzentwicklung gibt man sich etwas zurückhaltender. Ein Drittel der Anbieter im Komplex zege sich sehr zufrieden, ein Drittel zufrieden und ein Drittel weniger zufrieden, hört man. Die 55 Geschäfte hätten die erste Zeit im Westside «durchwegs positiv erlebt», erklärte Andrea Grepper, die Mediensprecherin des Neue Brünnen AG. Jedoch hätten nicht alle Mieter ihre gesetzten Ziele erreicht. Genauere Zahlen werden erst mit dem Abschluss des ersten Geschäftsjahres, also im Oktober, kommuniziert. «Das WestSide», gibt Grepper zu bedenken. Bis sich ein neues Center etabliert und eine Stammkundschaft aufgebaut habe, dauere es erfahrungsgemäss vier bis fünf Jahre. Allerdings habe das Erlebnisbad & Spa Bernaqua seine Frequenzen kontinuierlich steigern können; bis zum April wurden 200 000 Besucher gezählt – und ebenso viele in den elf Sälen des Cinémas Pathé. Auch UECs seien nicht immun gegen konjunkturelle Rückschläge, räumt Grepper ein. Doch im Vergleich zu reinen Einkaufszentren könnten sie diese mit der Vielfalt ihres Angebots, der Nutzung und Kundensegment besser glätten.